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Asesora Inmobiliaria
Vender un piso por divorcio en Madrid lleva entre dos y cuatro meses desde que sale al mercado hasta la firma ante notario, siempre que los dos estéis de acuerdo. Sin ese acuerdo el plazo deja de depender del mercado y pasa a depender del juzgado.
Calendario de una venta por divorcio
Reunir la documentación
Nota simple, escritura, certificado de eficiencia energética y el último recibo de comunidad e IBI. Se puede adelantar aunque el divorcio no esté cerrado.
Comercialización hasta la oferta
Depende del precio de salida y de la zona. Es la única fase sobre la que se puede influir de verdad.
De la oferta aceptada a la firma
Marca el ritmo la tramitación de la hipoteca del comprador. Si paga al contado, se acorta a días.
El calendario anterior deja de aplicarse. El plazo pasa a depender del juzgado y se mide en meses o años, sin techo previsible, porque después de la sentencia todavía queda la subasta.
La parte lenta no suele ser encontrar comprador. Con la documentación preparada y un precio ajustado a la zona, un piso en Madrid se vende en semanas. Lo que alarga estas operaciones es el tramo previo: ponerse de acuerdo en el precio de salida y en el reparto. En las ventas por divorcio que gestionamos, ese tramo es casi siempre más largo que la venta en sí.
Por eso el primer paso útil no es publicar el anuncio, sino cerrar por escrito dos cosas: a qué precio salís y cómo se reparte el dinero de la firma. Con eso resuelto, el resto es un calendario previsible. Puedes ir adelantando la documentación necesaria para vender la vivienda mientras tanto, porque no depende de que el divorcio esté cerrado.
Mientras el piso no se vende, los gastos siguen saliendo de los dos, y en un divorcio eso significa que ambos están pagando por un inmueble que ninguno quiere conservar. La cuota de la hipoteca sigue girando, el IBI se devenga igual, la comunidad se cobra cada mes y los suministros mínimos corren aunque la vivienda esté vacía.
Esas cantidades salen del patrimonio común y no se recuperan en el reparto. Los importes cambian en cada caso, pero el orden de magnitud se repite.
Y hay un coste que no aparece en ningún recibo. Un anuncio que lleva meses publicado deja de generar visitas, los compradores que lo ven repetido asumen que algo falla y la única salida acaba siendo bajar el precio. El desgaste del anuncio termina costando más que los meses de hipoteca, y es el motivo por el que salir con un precio realista desde el primer día compensa más que empezar alto y corregir.
Vender rápido y vender barato no son lo mismo. Lo que acelera de verdad una venta en Madrid es el precio de salida, la documentación preparada y un solo interlocutor, no rebajar el importe. Aceptar la oferta de una empresa que compra al contado es la vía más rápida y también la que menos dinero deja.
En un divorcio la urgencia es real, pero suele confundirse con prisa. La urgencia se resuelve preparando bien la operación; la prisa se paga con descuento. Quien compra al contado en 24 horas no está haciéndote un favor: su negocio consiste en comprar por debajo de mercado y revender después, y ese margen sale del precio que recibís vosotros.
Salir al precio correcto el primer día
Es la palanca con más peso de todas. Un anuncio concentra sus visitas en las primeras semanas, cuando lo ven los compradores que ya llevan tiempo buscando en esa zona. Si el precio está fuera de mercado en ese tramo, la oportunidad no vuelve.
Tener la documentación antes de publicar
Nota simple, escritura, certificado de eficiencia energética y últimos recibos. Un comprador decidido que tiene que esperar tres semanas a que aparezcan los papeles se enfría, y a veces se va.
Un solo interlocutor para los dos
Es lo que más diferencia una venta por divorcio de cualquier otra. Cuando cada parte negocia por su lado, las ofertas se contestan tarde, se contestan distinto o no se contestan. Un único canal que traslada lo mismo a los dos evita que la operación se caiga por descoordinación.
Decidir de antemano el suelo de negociación
Acordar por escrito, antes de recibir la primera oferta, por debajo de qué cifra no se firma. Discutirlo con una oferta encima de la mesa y un plazo de respuesta es lo que hace que las operaciones se rompan.
Facilitar las visitas
Si uno de los dos sigue viviendo en la vivienda, hay que pactar horarios y llaves desde el principio. Las visitas que se aplazan dos semanas son ventas que no se producen.
Hay un suelo que casi nadie tiene en cuenta al negociar y que juega a vuestro favor. Desde la reforma de 2021, el comprador liquida el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales sobre el mayor de dos importes: el precio que figura en la escritura o el valor de referencia que Catastro asigna a esa vivienda.
Rebajar por debajo del valor de referencia no le ahorra impuestos a quien compra
Si el valor de referencia de vuestro piso es de 280.000 € y aceptáis 265.000 €, el comprador va a pagar el 6% de ITP en Madrid sobre 280.000 € igualmente. Esos 15.000 € de rebaja salen íntegros de vuestro bolsillo y no mejoran la operación para nadie más que para él.
Consultar el valor de referencia antes de sentaros a negociar es gratuito y se hace en la Sede Electrónica del Catastro. Es el argumento más sólido que vais a tener enfrente de una oferta baja.
En una venta por divorcio hay dos personas con intereses que no siempre coinciden y una agencia en medio. Cómo cobre esa agencia cambia la conversación más de lo que parece.
Con una comisión del 3%, cerrar 20.000 € por debajo le cuesta al intermediario 600 € y a vosotros 20.000 €. La asimetría es evidente y explica por qué en operaciones con prisa aparece tanta presión para aceptar la primera oferta. Nosotros trabajamos con tarifa fija de 2.950 € + IVA, así que nuestros honorarios no dependen del precio al que se firme y la recomendación sobre una oferta no tiene nada detrás.
Eso es lo que os permite tratar la urgencia como un problema de calendario y no como una excusa para rebajar. Si queréis ver por dónde anda vuestro piso antes de decidir nada, la valoración es gratuita y sin compromiso.
Un solo interlocutor para los dos, de la valoración a la notaría
Hablamos con las dos partes y trasladamos lo mismo a cada una. Es lo que evita que una operación por divorcio se caiga por descoordinación en lugar de por precio.
2.950 € + IVA, y solo si vendemos
Frente a un 4% de comisión sobre un piso de 350.000 €, la diferencia son unos 11.000 € que os repartís los dos en lugar de pagarlos.
Depende de a nombre de quién esté la vivienda y de si ya habéis liquidado los gananciales. Si el piso es ganancial o es la vivienda habitual de la familia, necesitas su firma o una autorización judicial que la sustituya. Si ya está en proindiviso, puedes actuar por tu cuenta.
Vivienda ganancial
Sí, hace faltaEl artículo 1377 del Código Civil exige el consentimiento de ambos para vender un bien ganancial. Si uno lo niega, el juez puede autorizar la venta.
Privativa, pero vivienda habitual
Sí, hace faltaEl artículo 1320 la protege aunque el piso sea solo tuyo: hace falta «el consentimiento de ambos o, en su caso, autorización judicial».
Privativa y no es la habitual
No hace faltaUna segunda residencia o un piso anterior al matrimonio en el que no vive la familia se vende sin su firma. Aquí no hay nada que negociar.
Mientras la sociedad de gananciales siga viva, no puedes vender «tu mitad» del piso, porque esa mitad todavía no existe. Los gananciales no se reparten en cuotas hasta que se disuelven, así que las salidas de la copropiedad no están disponibles todavía. Antes de eso solo hay dos caminos: su firma o la del juez.
Que uno se quede el piso y compense al otro
La salida más barata cuando hay acuerdo. En la Comunidad de Madrid tributa por Actos Jurídicos Documentados en lugar de por el 6% de ITP. Requiere que quien se queda la vivienda disponga del importe o consiga financiación. Cómo funciona la extinción de condominio.
Pedir al juez que sustituya su firma
Cuando la venta es razonable y el otro se niega sin motivo, el juzgado puede autorizarla en su lugar. Es la vía propia del matrimonio y no requiere haber liquidado nada. Cómo se pide una autorización judicial para vender.
Si ya liquidasteis los gananciales y el piso quedó a nombre de los dos por mitades, o si vuestro régimen era el de separación de bienes, sois copropietarios ordinarios y se abren dos vías más que no dependen de su voluntad.
Vender tu parte a un tercero
El artículo 399 te permite venderla sin pedir permiso, aunque a un precio por debajo del proporcional, porque quien compra adquiere una cuota que no puede usar. Tu excónyuge conserva el retracto del artículo 1522 y puede quedársela en las mismas condiciones dentro de los nueve días siguientes. Cómo vender un proindiviso.
Pedir la división de la cosa común
El artículo 400 permite a cualquier copropietario reclamar la división en cualquier momento, y como un piso es indivisible la sentencia ordena venderlo y repartir el precio. Desde el 20 de marzo de 2024 se tramita por juicio verbal. Después llega la subasta, donde el importe depende de quién puje ese día.
Antes de demandar la división tienes que acreditar por escrito que intentaste un acuerdo. Lo impuso la Ley Orgánica 1/2025 y, si ese intento no existió, el juzgado inadmite la demanda. Vale desde la negociación entre abogados hasta la mediación, pero tiene que quedar documentado con fecha.
Por orden de coste, el acuerdo es siempre la primera opción y el juzgado la última. En cuanto entra un procedimiento judicial de por medio, la operación se alarga y encarece para los dos, incluido quien se negaba a vender.
Además de los papeles de cualquier compraventa, una venta por divorcio exige acreditar en qué situación está el matrimonio. Qué documento concreto hace falta depende de si hay demanda presentada, sentencia firme o gananciales ya liquidados.
Escritura de compraventa
Acredita quién es propietario y en qué proporción. Es la que firmasteis al comprar el piso.
Nota simple del Registro
Muestra la titularidad y las cargas que pesan sobre la vivienda. Se pide online por unos pocos euros.
Certificado de eficiencia energética
Obligatorio ya para publicar el anuncio, no solo para firmar. Lo emite un técnico y vale diez años.
Certificado de la comunidad
Lo exige el artículo 9.1.e de la Ley de Propiedad Horizontal, salvo que el comprador os exonere. Lo firma el administrador.
Último recibo del IBI
El notario lo pide para comprobar que está al corriente y para prorratear el año entre las partes.
Certificado de deuda pendiente
Solo si el piso tiene hipoteca. Lo emite el banco y hay que pedirlo con intereses actualizados al día de la firma.
Inspección Técnica del Edificio
Cuando el edificio esté obligado a tenerla por su antigüedad. La tramita la comunidad, no vosotros.
Últimas facturas de suministros
Agua, luz y gas. El comprador las necesita para hacer el cambio de titularidad tras la firma.
En la Comunidad de Madrid no se exige cédula de habitabilidad para vender, a diferencia de otras autonomías. Tienes el listado completo, con lo que cuesta y dónde se pide cada uno, en documentos para vender una casa.
Sin demanda presentada
Nada adicional. Firmáis los dos como propietarios y la venta es una compraventa corriente.
Divorcio en trámite
Si el juzgado ha dictado medidas provisionales, el notario querrá verlas para comprobar que la venta no las contradice.
Con sentencia firme
Testimonio de la sentencia con la diligencia de firmeza, más el convenio regulador aprobado, para acreditar qué se pactó sobre la vivienda.
Gananciales ya liquidados
Escritura de liquidación inscrita en el Registro. A partir de ahí cada uno vende lo que figura a su nombre.
El testimonio de la sentencia lo expide el juzgado y hay que solicitarlo expresamente. No sirve la copia que os pasó el abogado ni la descarga del expediente electrónico: el notario necesita el testimonio con la firmeza acreditada. Pedirlo el mismo día que se fija la firma es la forma más habitual de retrasarla una semana.
No hace falta que coincidáis. Cualquiera de los dos puede otorgar un poder notarial especial para vender a favor de un tercero, que firmará la escritura en su nombre. Es la salida habitual cuando uno vive en otra ciudad, cuando los horarios no cuadran o, sencillamente, cuando ninguno quiere estar en la misma sala que el otro.
Si uno de los dos reside fuera de España, el poder puede otorgarse ante el consulado español del país donde esté o ante un notario extranjero, en cuyo caso hace falta apostilla de La Haya y traducción jurada si el documento no está en español. Ese trámite lleva semanas, así que es de lo primero que hay que poner en marcha.
¿Tenéis que vender el piso por el divorcio?
Te decimos qué firmas hacen falta según cómo esté la vivienda, cuánto se tarda de verdad y a qué precio podéis salir sin malvender.
Nuestros honorarios son de 2.950 € + IVA y se abonan solo después de firmar la escritura pública. Si el piso no se vende, no pagas nada. A partir de ahí nos ocupamos de la operación completa, desde la valoración hasta la notaría.
Solo pagas si vendemos la vivienda
La tarifa es fija y no depende del precio de firma, así que cuanto mejor se venda el piso, más os quedáis vosotros. En una operación con dos partes que no siempre coinciden, eso quita de en medio la sospecha de que la agencia empuja a cerrar por cerrar.
Un interlocutor único para los dos
Hablamos con las dos partes y trasladamos exactamente lo mismo a cada una: las ofertas, los plazos y las condiciones. Nadie se entera de nada por el otro. Es la diferencia entre una operación que avanza y una que se cae por una llamada que no se devolvió a tiempo.
Gestión de todo el papeleo
Pedimos la nota simple, el certificado de la comunidad y el certificado energético, y os avisamos con antelación de lo que solo podéis pedir vosotros: el testimonio de la sentencia, el convenio regulador o el poder notarial si uno de los dos no va a estar en la firma.
Cómo llegamos a los compradores
Reportaje fotográfico y de vídeo, publicación en los portales de referencia y Home Staging Virtual en las viviendas que lo necesitan. Filtramos las llamadas para que solo visiten el piso compradores reales, y coordinamos las visitas con quien viva dentro.
En una venta por divorcio le entregáis a un tercero las llaves de vuestra vivienda y la gestión de un cobro de seis cifras, en un momento en que los dos estáis pendientes de otras cosas. Las garantías dejan de ser un detalle del pie de página.
Puedes comprobar cómo verificar estos datos, los nuestros y los de cualquier otra agencia, en cómo saber si una inmobiliaria es legal.
La prisa por vender en un divorcio casi nunca es solo emocional. Suele venir de cuatro situaciones muy concretas: que lo ordene la sentencia, que la hipoteca siga bloqueando a los dos, que ninguno pueda comprar la parte del otro, o que la vivienda siga costando dinero cada mes.
Lo ordena la sentencia o el convenio
Cuando la venta está recogida en el convenio regulador o el juez la ha acordado dentro del reparto de bienes, no es opcional para ninguno de los dos. Si uno se niega después a firmar, la vía es la autorización judicial para vender el inmueble, en la que el juzgado suple la firma que falta.
La hipoteca os bloquea a los dos
Es el motivo que más urgencia genera y el que menos se cuenta. Mientras el préstamo siga a nombre de ambos, esa deuda computa en el nivel de endeudamiento de los dos, aunque el convenio diga que la paga uno solo. En la práctica significa que ninguno va a conseguir otra hipoteca para empezar de nuevo hasta que el piso se venda o el banco acepte liberar a uno.
Ninguno puede comprar la parte del otro
La salida más barata es que uno se quede la vivienda y compense al otro, pero exige tener el dinero o conseguir financiación por el importe completo. Cuando ninguno de los dos llega, vender a un tercero deja de ser una opción entre varias y pasa a ser la única forma de repartir.
La vivienda sigue generando gastos
Cuota de hipoteca, IBI, comunidad, derramas y suministros mínimos siguen saliendo del patrimonio común mientras el piso no se vende, y a menudo por un inmueble que ninguno de los dos quiere conservar. Cada mes de retraso reduce lo que queda por repartir.
Muchas parejas descubren el problema de la hipoteca cuando uno de los dos va a alquilar o comprar otra vivienda y el banco le dice que no. Que el convenio atribuya el préstamo a uno no cambia nada frente a la entidad: hasta que no haya una novación aceptada por escrito, los dos siguen figurando como deudores. Comprobarlo antes de firmar el convenio evita descubrirlo un año después.
El régimen económico determina de quién es el piso y cómo se reparte el dinero, no si podéis venderlo. En los tres casos hace falta que firméis los dos si sois cotitulares. Lo que cambia es en qué proporción se reparte lo que se cobre y qué hay que liquidar antes.
Gananciales
Si comprasteis la vivienda durante el matrimonio, pertenece a la sociedad de gananciales y os corresponde por mitades al disolverse. Podéis venderla firmando los dos, tanto antes como después del divorcio.
La sentencia de divorcio disuelve la sociedad, pero no la liquida. Hasta que firméis la escritura de reparto no hay dos mitades independientes, sino una comunidad sobre todos los bienes comunes, y ninguno puede vender su parte por separado.
Separación de bienes
No hay sociedad que liquidar. Cada uno es dueño de lo que figura a su nombre, así que la clave está en la escritura: si comprasteis al 50%, sois copropietarios ordinarios y el dinero se reparte según esos porcentajes.
Aunque el piso sea de uno solo, si es la vivienda habitual de la familia el artículo 1320 del Código Civil exige el consentimiento del otro para venderla, aunque no figure en la escritura.
Pareja de hecho
No existe régimen económico ni sociedad que disolver. Si comprasteis juntos, la vivienda es un proindiviso ordinario: podéis venderla de acuerdo o cualquiera puede pedir la división por el artículo 400.
El dinero se reparte según el porcentaje que figura en la escritura, no según lo que puso cada uno. Si escriturasteis al 50% pero uno aportó el 70% de la entrada, habrá que probar ese desequilibrio para reclamarlo, y los justificantes de las transferencias son la única forma de acreditarlo años después.
En los tres casos lo primero es pedir una nota simple y mirar el apartado de titularidad. Es lo que decide qué vía tenéis disponible, y cuesta unos pocos euros.
Las dudas que más nos plantean los propietarios que tienen que vender el piso en pleno divorcio, respondidas en corto. Si la tuya no está aquí, escríbenos y la respondemos igual.
Depende de la titularidad. Si el piso es ganancial, el artículo 1377 del Código Civil exige el consentimiento de los dos. Si es privativo tuyo pero es la vivienda habitual de la familia, el artículo 1320 lo protege igual. Solo si es privativo y no es la vivienda familiar puedes venderlo solo. Cuando su firma hace falta y se niega, existe la autorización judicial para vender.
No hay una regla legal. Lo que funciona es partir de una valoración profesional y fijar por escrito el precio mínimo antes de recibir la primera oferta, no cuando ya hay una con plazo de respuesta. Como referencia objetiva, el valor de referencia de Catastro marca el importe mínimo sobre el que el comprador liquida el ITP. Si acabáis en división judicial, el precio lo fija un perito del juzgado y el piso sale a subasta.
La propiedad se puede vender, porque el uso y la propiedad son cosas distintas. El problema es práctico: si el derecho de uso consta inscrito en el Registro, el comprador adquiere con esa limitación y no podrá ocupar el piso. Por eso lo normal es vender de acuerdo los dos y extinguir el uso en la misma escritura. Puedes ver cómo se atribuye en quién se queda la vivienda.
Sí. La hipoteca se cancela con el dinero de la propia venta el mismo día de la firma, previo certificado de deuda pendiente del banco. El problema aparece en el caso contrario: si uno se queda la vivienda, el convenio puede decir que asume el préstamo, pero ese acuerdo no vincula al banco. Mientras la entidad no acepte liberar al otro, los dos seguís respondiendo de la deuda.
Que sea privativa no siempre es la respuesta completa. Si esa vivienda pasó a ser la vivienda familiar y la hipoteca se siguió pagando con dinero ganancial, el artículo 1357.2 remite al 1354 y el piso pasa a pertenecer proindiviso a ti y a la sociedad de gananciales, en proporción a lo aportado por cada parte. El Tribunal Supremo lo aplicó así en sentencia de 10 de marzo de 2026.
Mientras el juzgado no diga otra cosa, los gastos siguen la titularidad: si el piso es ganancial van a cargo de la sociedad, y la cuota hipotecaria es deuda de los dos frente al banco con independencia de quién viva dentro. Quien vaya adelantando esos pagos puede reclamarlos en la liquidación, así que hay que guardar los justificantes. Los suministros son consumo y los paga quien ocupa la vivienda.
La plusvalía municipal del ayuntamiento donde esté el inmueble y el IRPF por la ganancia patrimonial, que cada uno declara en la parte que le corresponda. La escritura de liquidación de gananciales, en cambio, está exenta por el artículo 45.I.B.3 del texto refundido del impuesto, siempre que sea un reparto por mitades sin excesos de adjudicación. Tienes el detalle en qué ocurre con la vivienda habitual.
Del precio de la firma sale primero la cancelación de la hipoteca, después los gastos de la operación y los impuestos. Lo que queda se reparte según el convenio regulador y, si no hay convenio, por mitades cuando el piso es ganancial o según la cuota de cada uno cuando ya está en proindiviso. Las cantidades que uno haya adelantado en cuotas, IBI o derramas se descuentan ahí, si están justificadas.
Sí. El empadronamiento es un registro administrativo y no otorga ningún derecho sobre la vivienda: no impide vender ni obliga al comprador a nada. Lo que sí hay que dejar cerrado antes de publicar el anuncio es cómo se organizan las visitas, quién tiene las llaves y en qué fecha exacta se entrega el piso vacío, dato que debe figurar en la escritura.
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