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Sí, es posible donar un piso con hipoteca, aunque hay ciertos aspectos a tener en cuenta.
En caso de donar un piso con hipoteca, esta hipoteca no se transfiere automáticamente al nuevo propietario. Para que este pueda asumir la deuda, mediante una subrogación hipotecaria, se necesita la autorización del banco, que evaluará la solvencia del nuevo titular. La entidad financiera además deberá exonerar al donante de la obligación de continuar con los pagos, ya que será el donatario el que se encargará de pagar las cuotas a partir del momento en el que se lleve a cabo la donación.
Al donar un piso con hipoteca, esta no se extingue ni desaparece. La hipoteca permanece asociada al inmueble, y será el donatario quien asuma los pagos pendientes, siempre y cuando el banco autorice la subrogación del préstamo. Además, este procedimiento, se debe formalizar ante notario en escritura pública.
Tanto el donante como el donatario deberán asumir el pago de la Plusvalía Municipal, el Impuesto de Donaciones en Madrid y el Incremento Patrimonial. El importe de este último variará en función del grado de parentesco entre ambas partes.
Si el banco no concede su autorización para la subrogación, el donante seguirá siendo el titular de la hipoteca, incluso después de haber transferido la propiedad del piso, por lo que el donante seguirá siendo el encargado de abonar las mensualidades de la hipoteca. En este caso, el donante no podría liberarse de la deuda y debería buscar una solución, ya sea negociando con el banco o a través de la venta del inmueble.
Si el donatario asume la hipoteca vinculada al inmueble donado, esa parte de la transmisión se considera una Transmisión Onerosa, lo que implica el pago del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP).
¿Por qué se paga el ITP al recibir una vivienda con hipoteca?
Aunque se trate de una donación, al asumir la deuda hipotecaria también adquieres una obligación financiera. Esta asunción no se considera una donación propiamente dicha, sino una transmisión con contraprestación económica, lo que activa la obligación de liquidar el ITP sobre el valor de la hipoteca asumida.
Este impuesto refleja la naturaleza dual de la operación: una parte es donación (sujeta al Impuesto de Sucesiones y Donaciones), y la otra, una transmisión sujeta al ITP.
Los impuestos de donar un piso con hipoteca son los mismos que los de cualquier donación, con una diferencia: la parte de deuda que asume quien recibe deja de ser una donación y pasa a tributar como transmisión onerosa. Por eso aparecen cuatro impuestos y no tres.
La plusvalía municipal grava el incremento del valor del suelo desde que el inmueble se adquirió hasta que se transmite, y se paga igual si la transmisión es una venta, una herencia o una donación.
Lo que cambia en la donación es quién la paga. En una venta el obligado es el vendedor, pero en una donación el impuesto corresponde a quien recibe el piso, no a quien lo dona. Lo fija el artículo 106 del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, que en las transmisiones a título lucrativo señala como sujeto pasivo a «la persona física o jurídica… que adquiera el terreno».
El donatario se lleva dos facturas municipales en el tiempo: esta al recibir el piso y otra cuando lo venda. Y la segunda se calcula desde la fecha de la donación, no desde que el donante compró la vivienda.
El Impuesto de Donaciones en la Comunidad de Madrid lo liquida quien recibe el inmueble, y solo si es persona física: una sociedad tributaría por el Impuesto sobre Sociedades. La base es el valor de lo donado, así que la hipoteca asumida se resta de ella y tributa aparte.
Cuánto se paga al final depende del parentesco entre quien dona y quien recibe.
Se aplica a los parientes del grupo III: hermanos, tíos y sobrinos. Estuvo durante años en porcentajes menores y la Ley 2/2025 de la Comunidad de Madrid la elevó al 50 %, con efectos desde el 1 de julio de 2025.
Esa misma ley trajo un cambio que todavía sorprende a mucha gente que da por hecho que no le toca: la bonificación alcanza ahora también a los parientes por afinidad. Un sobrino político antes quedaba fuera y hoy entra.
Es la de los parientes más cercanos: de padres a hijos, de abuelos a nietos y entre cónyuges. En la práctica, quien recibe liquida el 1 % de la cuota.
Con el piso de 500.000 € y 200.000 € de hipoteca pendiente, la donación se valora en 300.000 € y un hijo pagaría 3.000 € en lugar de la cuota íntegra. Los 200.000 € de deuda asumida no van por aquí: van por Transmisiones Patrimoniales.
La ganancia patrimonial es la diferencia entre lo que al donante le costó el piso y el valor por el que lo transmite. Donar no es vender, pero para Hacienda sí es una alteración en la composición del patrimonio, así que tributa en el IRPF. La paga el donante, que es quien se desprende del inmueble, aunque no reciba un euro a cambio.
Es el impuesto que más desarma a quien dona, porque supone pagar por una operación en la que no ha cobrado nada.
Cuando no hay ganancia. Si el valor de transmisión es igual o inferior a lo que el donante pagó en su día, no se genera ganancia patrimonial y el donante no tributa por este concepto. Ahí termina la ventaja, porque en una donación la pérdida tampoco se puede aprovechar para compensar otras ganancias.
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Liquidar la deuda: Con los ingresos de la venta, se puede saldar la hipoteca pendiente.
Evitar impagos: Si el donatario no puede asumir la hipoteca, la venta es una solución para evitar problemas financieros.
El servicio de 2.950€ + IVA para la venta de un inmueble con hipoteca incluye todos los trámites y gestiones necesarias. Además, el coste solo se aplica si el inmueble se vende. En caso contrario, no se cobra nada. El pago se realiza en el momento de la firma de la escritura pública, es decir, cuando el vendedor recibe la totalidad del importe de la venta.
En una donación pura no se paga ITP: se paga el Impuesto de Donaciones y nada más. El ITP aparece solo cuando quien recibe asume la hipoteca pendiente, porque esa parte deja de ser gratuita y pasa a tributar como transmisión onerosa. Lo liquida el donatario, y la base es el importe de deuda asumido.
La Dirección General de Tributos lo confirmó en su consulta vinculante V1391-23, de 23 de mayo de 2023: asumir el préstamo es una contraprestación, y donde hay contraprestación hay transmisión onerosa.
No. Donar una vivienda hipotecada a un hijo es una operación legal y frecuente en Madrid. Lo que sí puede ser delito es hacerla para dejar sin cobrar a un acreedor: el artículo 257 del Código Penal castiga con prisión de uno a cuatro años a quien «se alce con sus bienes en perjuicio de sus acreedores».
Y al margen de eso, donar no borra la deuda. La hipoteca sigue pesando sobre el piso aunque cambie de dueño, y mientras el banco no autorice la subrogación el donante continúa obligado a pagar las cuotas.
No, impuestos hay siempre. Lo que puede quedar muy baja es la factura: entre padres e hijos, abuelos y nietos o cónyuges, quien recibe liquida el 1 % del Impuesto de Donaciones gracias a la bonificación del 99 % de la Comunidad de Madrid. A eso se suman la plusvalía municipal y, si hay hipoteca asumida, el ITP.
Y queda el impuesto que suele olvidarse: el donante tributa en su IRPF por la ganancia patrimonial, aunque no haya cobrado un euro por el piso.
Depende de lo que acepte el banco. Con una subrogación, el donatario asume el préstamo existente manteniendo sus condiciones. Con una novación se modifican esas condiciones —plazo, tipo de interés o importe— para adaptarlas al nuevo titular. Las dos exigen autorización de la entidad y escritura pública.
Si el banco no autoriza ninguna de las dos, el donante sigue siendo el titular del préstamo aunque ya no sea dueño del piso. Es el escenario que hay que anticipar antes de ir al notario, no después.
Puede llevarlo una gestoría, un despacho o una inmobiliaria especializada. En Templo Consulting nos ocupamos del proceso completo por 800 € + IVA: la gestión con el banco para la subrogación, el borrador de la escritura, la firma ante notario y la liquidación de los impuestos.
Lo habitual es cerrar ese encargo antes de hablar con la entidad, porque el banco va a pedir documentación del donatario desde el primer día.
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