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Sí, es posible donar un piso con hipoteca, aunque hay ciertos aspectos a tener en cuenta.
En caso de donar un piso con hipoteca, esta hipoteca no se transfiere automáticamente al nuevo propietario. Para que este pueda asumir la deuda, mediante una subrogación hipotecaria, se necesita la autorización del banco, que evaluará la solvencia del nuevo titular. La entidad financiera además deberá exonerar al donante de la obligación de continuar con los pagos, ya que será el donatario el que se encargará de pagar las cuotas a partir del momento en el que se lleve a cabo la donación.
Al donar un piso con hipoteca, esta no se extingue ni desaparece. La hipoteca permanece asociada al inmueble, y será el donatario quien asuma los pagos pendientes, siempre y cuando el banco autorice la subrogación del préstamo. Además, este procedimiento, se debe formalizar ante notario en escritura pública.
Tanto el donante como el donatario deberán asumir el pago de la Plusvalía Municipal, el Impuesto de Donaciones en Madrid y el Incremento Patrimonial. El importe de este último variará en función del grado de parentesco entre ambas partes.
Si el banco no concede su autorización para la subrogación, el donante seguirá siendo el titular de la hipoteca, incluso después de haber transferido la propiedad del piso, por lo que el donante seguirá siendo el encargado de abonar las mensualidades de la hipoteca. En este caso, el donante no podría liberarse de la deuda y debería buscar una solución, ya sea negociando con el banco o a través de la venta del inmueble.
Si el donatario asume la hipoteca vinculada al inmueble donado, esa parte de la transmisión se considera una Transmisión Onerosa, lo que implica el pago del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP).
¿Por qué se paga el ITP al recibir una vivienda con hipoteca?
Aunque se trate de una donación, al asumir la deuda hipotecaria también adquieres una obligación financiera. Esta asunción no se considera una donación propiamente dicha, sino una transmisión con contraprestación económica, lo que activa la obligación de liquidar el ITP sobre el valor de la hipoteca asumida.
Este impuesto refleja la naturaleza dual de la operación: una parte es donación (sujeta al Impuesto de Sucesiones y Donaciones), y la otra, una transmisión sujeta al ITP.
Los impuestos a pagar al donar un piso con hipoteca son los mismos que los correspondientes a la donación de un inmueble sin hipoteca, con la diferencia de que, en este caso, el banco interviene para gestionar la subrogación de la hipoteca. Los impuestos que deben abonarse al donar un piso en Madrid con hipoteca son los siguientes:
| Concepto | Impuesto | Responsable de pago |
|---|---|---|
| Valor donado | Impuesto de Donaciones | Donatario |
| Hipoteca asumida | ITP | Donatario |
| Incremento patrimonial | IRPF | Donante |
| Incremento del valor del suelo | Plusvalía Municipal | Donante |
La bonificación del 50% en el Impuesto de Donaciones está disponible para aquellos que tengan un grado de parentesco cercano. En este caso, las personas que pueden beneficiarse de esta bonificación son las siguientes:
En Madrid, se aplica una bonificación del 99% en el Impuesto de Donaciones cuando se realiza una donación de un inmueble entre padres e hijos. Esto significa que, en la práctica, el hijo solo tendría que pagar el 1% del valor de la donación, siempre y cuando se cumplan las condiciones para beneficiarse de esta bonificación.
Por ejemplo, si el inmueble tiene un valor de mercado de 500.000€ y una hipoteca pendiente de 200.000€, el valor de la donación que se utilizará para calcular el impuesto será de 300.000€ (500.000€ – 200.000€).
Aplicando la bonificación del 99%, el hijo solo tendría que abonar el 1% de esos 300.000€, es decir, 3.000€, en lugar de pagar el total del impuesto correspondiente a los 300.000€.
No se tiene que pagar el incremento patrimonial en una donación cuando no exista ganancia entre el precio de adquisición del inmueble y su valor de transmisión. Es decir, si el valor de transmisión es igual o inferior al precio por el que se adquirió el inmueble, no se genera ganancia patrimonial, por lo que el incremento patrimonial sería inexistente y el donatario quedaría exento de pagar este impuesto.
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Asesoramiento personalizado y cálculo de impuestos: Cada donación es diferente, por lo que te brindamos un asesoramiento a medida. Calculamos el impuestos de donaciones, el incremento patrimonial y la plusvalía municipal, asegurándonos de que entiendas qué tienes que pagar y por qué. Además, te informamos de dónde y cómo se deben pagar estos impuestos, para que no te pierdas en la burocracia.
Redacción de escrituras notariales: Nos encargamos de elaborar el borrador de la escritura notarial de la donación y gestionamos su firma ante notario. Nos aseguramos de que todo el proceso se lleve a cabo correctamente, cumpliendo con todos los requisitos legales.
Ahorro de tiempo y esfuerzo: En Templo Consulting, nos ocupamos de todo, lo que te permite ahorrar tiempo, esfuerzo y posibles complicaciones. El proceso será más ágil y sin estrés.
Sí, se puede vender un piso con hipoteca después de haberlo donado. En Templo Consulting, nos encargamos de todo el proceso de venta por 2.950€ + IVA, gestionando desde la negociación con el banco hasta la formalización de la compraventa.
Liquidar la deuda: Con los ingresos de la venta, se puede saldar la hipoteca pendiente.
Evitar impagos: Si el donatario no puede asumir la hipoteca, la venta es una solución para evitar problemas financieros.
El servicio de 2.950€ + IVA para la venta de un inmueble con hipoteca incluye todos los trámites y gestiones necesarias. Además, el coste solo se aplica si el inmueble se vende. En caso contrario, no se cobra nada. El pago se realiza en el momento de la firma de la escritura pública, es decir, cuando el vendedor recibe la totalidad del importe de la venta.
El Impuesto sobre Donaciones es abonado por la persona que recibe la donación, también llamado el donatario.
Para donar un piso con hipoteca en muchos casos hay que llevar a cabo una subrogación o novación hipotecaria dependiendo de la situación con el banco y las condiciones acordadas.
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