Blanqueo de capitales en la compra de vivienda
Cuánto dinero en efectivo se puede pagar en una compraventa
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El blanqueo de capitales en la compra de vivienda se traduce, en la práctica, en un trámite muy concreto: antes de firmar, la inmobiliaria, el banco y el notario tienen que comprobar quién eres y de dónde sale el dinero con el que compras. Esa comprobación se llama diligencia debida y se documenta en lo que todo el mundo conoce como «el documento de blanqueo de capitales».
Te explicamos qué es exactamente, qué papeles aporta el comprador, cuáles el vendedor, en qué momento se piden y qué ocurre si faltan. Aplicado a cómo funciona una compraventa real en Madrid, no en teoría.
- Qué es y para qué sirve
- Documentos del comprador
- Documentos del vendedor
- Cuándo se piden
- Qué pasa si falta alguno
Qué es el documento de blanqueo de capitales en una compraventa
El documento de blanqueo de capitales en una compraventa es un expediente de diligencia debida: un formulario firmado más la documentación que lo respalda, que elabora el profesional que interviene en la operación —inmobiliaria, promotora, banco o notario— sobre las partes que compran y venden.
Ese expediente tiene dos piezas:
El que tú firmas, con tus datos identificativos, tu actividad económica, el motivo de la compra y el origen del dinero.
La que acredita lo declarado: DNI, nóminas, declaraciones de renta, extractos bancarios, escrituras de herencia, etc.
Cuando alguien te dice «necesito el documento de blanqueo de capitales», se refiere a ese paquete completo.
Conviene aclarar algo que genera muchas llamadas: no existe un «certificado de blanqueo de capitales» oficial que puedas descargar de una web o pedir en tu banco. Cada profesional tiene su propio modelo de formulario, por eso el banco te dará el suyo, la inmobiliaria el suyo y el notario hará sus propias preguntas en la firma. Si tu banco te dice que ellos no lo emiten, tienen razón: no es un certificado, es un expediente que se construye con tus papeles.
Qué significan las siglas PBC en una compraventa
PBC son las siglas de Prevención del Blanqueo de Capitales; verás también PBC/FT, que añade la Financiación del Terrorismo. Cuando una inmobiliaria te habla de «el trámite de PBC», se refiere exactamente a identificarte, conocer tu actividad y comprobar que el dinero de la compra tiene origen lícito y trazable.
Qué ley obliga a pedir esta documentación
Ley 10/2010 de prevención del blanqueo de capitales y de la financiación del terrorismo. Su finalidad es proteger la integridad del sistema financiero y del resto de sectores económicos frente al dinero procedente de actividades ilegales —tráfico de drogas o de armas, trata de seres humanos, corrupción— y frente a la financiación del terrorismo. El sector inmobiliario está en el punto de mira porque mueve importes altos sobre un activo estable y fácil de revender.
SEPBLAC (Servicio Ejecutivo de la Comisión de Prevención del Blanqueo de Capitales e Infracciones Monetarias), el organismo público encargado de vigilar el cumplimiento de esta ley y de recibir los avisos sobre operaciones sospechosas. Dicho en corto: es la unidad antiblanqueo del Estado, y a ella tienen que comunicar la operación la inmobiliaria, el banco o el notario si algo no cuadra.
La ley no te impone obligaciones a ti como particular: se las impone a los sujetos obligados, que en una compraventa de vivienda son:
- Agencia inmobiliaria
- Promotora
- Banco
- Notario
- Registrador
- Gestoría o abogado
Ellos responden si no hacen las comprobaciones. Por eso insisten tanto, y por eso vender por tu cuenta sin inmobiliaria no te libra del trámite: el banco y el notario seguirán siendo sujetos obligados.
Guía del comprador sobre el blanqueo de capitales
Nuestra experiencia directa en Madrid nos indica que casi todos los problemas se concentran en dos supuestos: dinero recibido de los padres sin documentar y fondos que llegan de una cuenta extranjera a nombre de otra persona. Los dos son perfectamente legales y perfectamente resolubles, pero exigen preparar papeles con semanas de antelación, no la víspera de la notaría.
El comprador es quien aporta el dinero, así que sobre él recae el grueso de la documentación. Se organiza siempre en tres bloques.
¿Qué documentación debe aportar el comprador?
Identidad
DNI, NIE o pasaporte en vigor. Caducado no vale, y es uno de los motivos más absurdos por los que se retrasa una firma.
Además: escritura de constitución, CIF, poderes vigentes del representante y declaración de titular real, es decir, quién controla directa o indirectamente más del 25 % del capital.
Actividad económica: de qué vives
Sirve para acreditar que tienes una fuente de ingresos legítima coherente con lo que vas a pagar.
- Trabajador por cuenta ajenaÚltimas nóminas, contrato, vida laboral y declaración de la renta.
- AutónomoDeclaraciones trimestrales de IVA e IRPF, resumen anual y alta censal.
- Empresario o administradorCuentas anuales, Impuesto de Sociedades y justificación de nómina o dividendos.
- PensionistaCertificado de pensión de la Seguridad Social.
- Sin ingresos propiosHay que justificar quién aporta el dinero y bajo qué título (donación o préstamo, documentados).
Origen de los fondos: de dónde sale ese dinero concreto
Aquí no basta con decir «son mis ahorros». Hay que enseñar la trazabilidad del dinero que va a pagar esta compra:
- Ahorro acumuladoExtractos bancarios de los últimos meses o años, según el importe.
- HipotecaOferta vinculante o FEIN de la entidad.
- Venta de otro inmuebleEscritura de la venta anterior y justificante del ingreso.
- HerenciaCuaderno particional o escritura de adjudicación y liquidación del Impuesto de Sucesiones.
- DonaciónEscritura de donación y modelo 651 liquidado en la Comunidad de Madrid.
- Préstamo familiar o entre particularesContrato con fecha cierta, modelo 600 presentado y transferencia trazable.
- Fondos desde el extranjeroCertificado bancario de titularidad de la cuenta de origen y, si vienen de fuera de la UE, traducción jurada y apostilla.
El formulario que vas a firmar
Con independencia del modelo concreto, el contenido mínimo es siempre el mismo:
- Nombre completo, documento identificativo y domicilio real.
- Profesión y actividad económica.
- Origen de los fondos y entidad bancaria y país desde el que se paga.
- Finalidad de la compra: vivienda habitual, segunda residencia o inversión.
- Declaración de si eres o has sido persona con responsabilidad pública (cargo público), o si lo es un familiar cercano. Si la respuesta es sí, se aplican comprobaciones reforzadas: no es una sospecha, es lo que manda la ley.
- Firma, fecha y copia del documento identificativo.
¿Qué pasa si falta la documentación?
Lo que hay es que la operación se para:
- El notario puede negarse a autorizar la escritura.
- El banco puede bloquear los fondos o rechazar el ingreso.
- La inmobiliaria está obligada a no ejecutar la operación e incluso a comunicarla al SEPBLAC si detecta indicios.
Si el notario recoge la negativa a identificar los medios de pago, se activa el cierre registral y la compra no se inscribe.
- Infracciones gravesdesde 60.001 €
- Infracciones muy gravesdesde 150.000 €
- Topes máximoshasta 10 M €
Cuando leas titulares del tipo «multas de hasta 10 millones por no presentar el documento de blanqueo», ten claro que ese régimen va dirigido a los profesionales, no al particular.
Por encima de todo esto está la vía penal, pero para eso hace falta que el dinero tenga efectivamente origen delictivo, no que se te haya traspapelado una nómina.
Guía del vendedor sobre el blanqueo de capitales
Es habitual pensar que esto solo va del comprador. No es así: el vendedor también es identificado, y en algunos casos se le pide bastante más que el DNI.
¿Qué documentación debe aportar el vendedor?
Lo que se te va a pedir siempre
- DNI, NIE o pasaporte en vigor de todos los titulares del inmueble.
- Título de propiedad: escritura de compra, de herencia o de donación. Va dentro del paquete general de documentos que hay que llevar a notaría.
- Cuenta bancaria de destino a tu nombre. Este punto es más importante de lo que parece: si pides que el dinero se ingrese en una cuenta de la que no eres titular, la operación se marca como de riesgo alto y el notario lo va a reflejar.
Cuándo te van a pedir más
- Vendes a través de una sociedadEscritura, CIF, poderes y titular real, igual que en el lado comprador.
- Vendes representado por un apoderadoPoder notarial vigente e identificación del apoderado.
- El inmueble viene de una herencia recienteDocumentación de la adjudicación y liquidación de impuestos.
- Hay pagos en metálico de por medioAquí el vendedor pasa a estar tan expuesto como el comprador: quien cobra en efectivo por encima del límite legal responde igual que quien paga.
- Eres no residenteCertificado de no residencia, y ten en cuenta la retención del 3 % del precio que el comprador debe ingresar a cuenta de tus impuestos.
Lo que no puedes exigir
No puedes pedir ver la documentación económica del comprador. Esa información la custodia el sujeto obligado —la inmobiliaria, el banco o el notario— bajo normativa de protección de datos.
Lo que sí puedes y debes exigir es que alguien la haya comprobado antes de que llegues a la notaría, porque si el día de la firma el origen de los fondos no está acreditado, quien pierde el comprador y la venta eres tú.
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Cómo se traslada todo esto a una compraventa normal
Esta es la parte que casi nadie explica. En una operación corriente en Madrid, la secuencia es esta:
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1
Reserva o señal
La inmobiliaria abre el expediente PBC. Te pide identidad y una primera explicación del origen del dinero. Al vendedor le pide DNI y título de propiedad. Es el momento de detectar problemas: si el dinero viene de una donación sin escriturar, todavía hay tiempo.
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2
Contrato de arras
Si en este punto hay un pago relevante, se completa la documentación de respaldo del comprador. En una compraventa media en Madrid las arras rondan el 10 % del precio, así que ya se justifica el origen de ese importe.
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3
Estudio de la hipoteca
El banco repite el proceso entero por su cuenta. No le sirve el expediente de la inmobiliaria: es un sujeto obligado independiente y responde de sus propias comprobaciones. Aquí es donde muchos compradores se desesperan porque entregan las mismas nóminas por segunda vez. No es descoordinación, es cómo funciona la norma.
-
4
Preparación de la firma
Se cierra cómo se va a pagar exactamente: qué parte por transferencia, qué parte con cheque bancario, qué parte con el préstamo hipotecario. Todo tiene que estar identificado con importes, fechas y cuentas.
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5
Firma en notaría
El notario identifica a las partes, comprueba el titular real si hay sociedades y hace constar en la escritura todos los medios de pago empleados. Si alguna parte se niega a facilitar esos datos, lo refleja en la escritura y advierte del cierre registral.
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6
Inscripción en el Registro de la Propiedad
Si los medios de pago no están identificados, el registrador no inscribe. Y sin inscripción, tu compra queda jurídicamente coja.
En una operación limpia y bien preparada, todo esto es invisible: firmas papeles, entregas documentación una o dos veces y no vuelves a pensar en ello. El trámite solo se convierte en un problema cuando se deja para el final.
Límite de pago en efectivo en una compraventa de vivienda
Los importes que circulan por internet están desactualizados: verás mucho el 2.500 € y el 15.000 €, que dejaron de estar vigentes hace años. Desde el 11 de julio de 2021, con la Ley 11/2021 de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal, los límites que aplica la Agencia Tributaria son:
Ese último punto merece un matiz que casi nadie explica: que la operación entre dos particulares no esté sujeta al límite no significa que puedas presentarte en la notaría con una bolsa de billetes. El notario tendrá que identificar el medio de pago, el banco del vendedor pedirá explicaciones al recibir el ingreso y la operación quedará marcada como de riesgo alto. Lo que la ley no prohíbe, la práctica lo desaconseja por completo.
La sanción por saltarse el límite es del 25 % del importe pagado en metálico, y responden tanto quien paga como quien cobra.
Preguntas frecuentes
¿Dónde se solicita el certificado de blanqueo de capitales?
En ningún sitio, porque no existe como certificado. Pide a la inmobiliaria, promotora o notaría su formulario de PBC y prepara la documentación de respaldo. Si alguien te lo reclama sin darte el modelo, pregúntale qué documentación necesita para acreditar identidad, actividad y origen de los fondos.
¿Hay un modelo oficial de documento de blanqueo de capitales?
No. Cada sujeto obligado diseña el suyo a partir de las exigencias de la Ley 10/2010, aunque el contenido mínimo es siempre el mismo: identidad, actividad, origen de fondos, finalidad y declaración de cargo público.
¿Me lo piden aunque compre con hipoteca del 100 %?
Sí. Tendrás que justificar el origen del dinero de gastos e impuestos y de cualquier aportación propia. Y el banco, para concederte la hipoteca, hará su propio proceso de comprobación.
¿Qué pasa si soy extranjero o no residente?
Necesitarás NIE o pasaporte en vigor, certificado de titularidad de la cuenta desde la que pagas y justificación del origen de los fondos en tu país. Si los documentos no están en español, harán falta traducción jurada y, según el país, apostilla de La Haya. Los fondos procedentes de jurisdicciones de alto riesgo activan comprobaciones reforzadas y alargan los plazos.
¿Cuánto tiempo se guarda esta documentación?
Diez años. Es información sujeta a normativa de protección de datos y solo puede usarse para la finalidad de prevención del blanqueo.
¿Puede el vendedor ver la documentación económica del comprador?
No. La custodia el sujeto obligado. El vendedor sí puede exigir que se haya comprobado antes de llegar a la firma.