Vender piso con inquilinos
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¿Es posible vender un piso alquilado?
Sí es posible vender un piso con inquilino. Como propietario, tienes derecho a vender tu inmueble, pero debes tener en cuenta ciertos aspectos legales cuando el piso está alquilado. Los inquilinos no pueden ser desalojados solo porque vendas la propiedad. Es más, deberás cumplir con algunas normativas que protegen sus derechos.
En este artículo, exploraremos todos los aspectos necesarios para llevar a cabo este proceso de manera exitosa.
¿Qué dificultades existen al vender una vivienda con inquilino?
El inquilino puede negarse a que el tasador visite el inmueble, lo que impide obtener una tasación válida con fines hipotecarios.
La tasación es un requisito obligatorio para que se conceda la financiación.
La mayoría de las entidades bancarias no financian viviendas que estén alquiladas.
Si financian viviendas alquiladas, suelen ofrecer un porcentaje de financiación inferior (alrededor del 60%) frente al 80% habitual para viviendas libres.
En Templo Consulting trabajamos con inversores que adquieren este tipo de inmuebles. También colaboramos con entidades bancarias que sí financian operaciones sobre viviendas alquiladas, ampliando las opciones de financiación para nuestros clientes.
Puntos clave antes de vender tu piso con inquilinos
- Contrato de alquiler: Es fundamental conocer la duración restante del contrato y los plazos que tienes.
- Adquisición preferente: Verifica si el inquilino ha renunciado a su derecho de adquisición preferente. Si el inquilino no ha renunciado, tiene prioridad para comprar la vivienda.>
- Notificar al inquilino: Debes comunicar al inquilino tu intención de vender el piso por escrito, con un mínimo de 30 días de antelación. Es un paso legalmente obligatorio.
- No puedes desalojar al inquilino: Aunque vendas la propiedad, el inquilino no puede ser desalojado de inmediato. El contrato de arrendamiento sigue vigente, y el nuevo comprador deberá respetarlo.
- Puede negarse a recibir visitas: Aunque sea una molestia, el inquilino tiene el derecho de negarse a recibir visitas si no está de acuerdo.
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Derechos y obligaciones del propietario
1. Notificar al inquilino
Es recomendable, tanto desde el punto de vista ético como legal, comunicar al inquilino por escrito la intención de vender la vivienda alquilada (exista o no la cláusula de renuncia expresa al derecho de adquisición preferente en el contrato de alquiler).
La forma tradicional de notificar este tipo de informaciones es mediante un burofax, aunque cada vez se abre más el abanico de posibilidades para dejar constancia de la comunicación, gracias a los medios digitales. Desde un burofax electrónico, a un correo y hasta un simple mensaje de WhatsApp.
Si después de comunicárselo al inquilino éste renuncia, lo más recomendable es acudir a un notario y dejar esta renuncia por escrito. De esta forma, evitaremos problemas legales en un futuro. El documento que nos van a entregar quedaría de la siguiente forma:
«El señor X renuncia a cualquier derecho de adquisición preferente sobre la vivienda que actualmente ocupa como inquilino. También se manifiesta que la parte vendedora afirma que la finca está arrendada a este señor, en virtud del contrato con fecha Y, cuyas condiciones manifiesta conocer la parte adquiriente; y en cuyas obligaciones y derechos se subroga. A efectos de ejercicio del derecho de adquisición preferente, ambas partes me requieren a mí, el Notario, para que notifique al mencionado arrendatario, X, en la finca objeto de la presente trasmisión, la presente compraventa, mediante entrega de copia simple de la misma».
2. Respetar el contrato de arrendamiento
Según la Ley de Arrendamientos Urbanos, el nuevo comprador adquiere todos los derechos y obligaciones del antiguo propietario. Por tanto, la titularidad del contrato de alquiler será traspasado al nuevo propietario y el inquilino seguirá teniendo los mismos derechos que antes, mientras siga vigente el contrato. Eso sí, una vez se extinga, el nuevo propietario tiene la posibilidad de no renovarlo, ya sea para alquilarlo de nuevo o para mudarse él mismo.
Aunque si no hay una notificación expresa tras la finalización del mismo, éste se renueva de forma automática por 5 años más, según última reforma del Ejecutivo.
¿Puedo cancelar el contrato de arrendamiento si digo que necesito el piso para mi vivienda habitual?
Si, si eres una persona física y el contrato tiene más de un año de duración, la ley permite que no se prorrogue de forma obligatoria solo si, al firmar el contrato, se dejó constancia expresa de que necesitabas la vivienda para tu uso personal o para tus familiares directos (como hijos, padres, cónyuge, etc.).
Sin embargo, para ejercer este derecho de recuperar la vivienda, debes seguir un procedimiento específico:
Notificación al inquilino: Debes comunicar al arrendatario con al menos dos meses de antelación (o lo que se haya establecido en el contrato de arrendamiento) que necesitas la vivienda, explicando claramente la causa (por ejemplo, necesidad de la vivienda para ti o un familiar). El arrendatario tiene la obligación de entregar la vivienda en ese plazo, a menos que ambas partes lleguen a un acuerdo diferente.
Consecuencias si no ocupas la vivienda: Si después de que se extinga el contrato o el inquilino desaloje la vivienda, no ocupas la vivienda dentro de tres meses, el inquilino puede optar por:
- Reocupación de la vivienda: Si no se ocupa la vivienda dentro del plazo, el inquilino puede pedir que se le reponga en el uso de la vivienda por un nuevo período de hasta cinco años.
- Indemnización: Si no deseas reponer al inquilino, deberás indemnizarlo con una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año restante del contrato original.
- Reocupación de la vivienda: Si no se ocupa la vivienda dentro del plazo, el inquilino puede pedir que se le reponga en el uso de la vivienda por un nuevo período de hasta cinco años.
Por lo tanto, no basta con decir que necesitas el piso, sino que debes seguir un proceso legal establecido y cumplir con ciertos plazos para que puedas recuperar la vivienda sin consecuencias legales.
El inquilino tiene derecho a ser el primero es optar a la compra del piso alquilado
A no ser que se firme una cláusula de renuncia expresa, el inquilino siempre contará con el derecho de adquisición preferente, regulado por el artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Este derecho se divide en dos partes: tanteo y retracto.
Derecho de tanteo
El derecho de tanteo obliga al propietario a notificar a su arrendatario que desea vender el piso con inquilino. Esta comunicación debe ser fehaciente y prioritaria frente a un tercero. Además, el vendedor tiene que detallar el precio y las condiciones de venta.
- El inquilino tiene un plazo de 30 días naturales para responder.
- Si acepta, la compraventa debe realizarse dentro de los 180 días siguientes.
Derecho de retracto
Si la venta ya se ha realizado, el inquilino tiene derecho a reclamar la propiedad al mismo precio acordado.
Si la venta se produce entre el propietario y un tercero, el inquilino tiene derecho a conocer la nota simple de la escritura de compraventa. Esto le permite comprobar si el inmueble ha sido vendido por el mismo precio y en las mismas condiciones que se le ofrecieron originalmente. Si no coinciden, el inquilino podrá ejercer su derecho de retracto.
- El derecho de retracto consiste en impugnar la operación para convertirse en propietario a ese mismo precio.
- Según el artículo 15.18 del Código Civil, el vendedor deberá reembolsar al primer comprador el importe total de la venta, más los gastos derivados del contrato y otras gestiones.
Este derecho debe ejercerse dentro de los 30 días naturales posteriores a la notificación fehaciente de la compraventa.
cuperar la vivienda sin consecuencias legales.
3. Si vendes tu casa con inquilinos, no puedes desalojarlos
Cuando un propietario vende una vivienda con inquilino, no puede obligarlo a marcharse. El nuevo propietario debe respetar el contrato de alquiler vigente, por lo que el inquilino puede quedarse hasta que termine su contrato. Solo cuando el contrato finalice, el nuevo dueño podrá decidir si lo renueva o no. No se puede desalojar al inquilino antes de ese momento.
Derechos y obligaciones del inquilino
1. Puede negarse a recibir visitas
El inquilino puede negarse a recibir visitas durante el proceso de venta. Por esta razón, se recomienda mantener una buena relación con él y llegar a un acuerdo para facilitar el acceso a la vivienda. De este modo, se puede gestionar el proceso de venta de la manera más fluida y conveniente para todas las partes.
2. Pago del alquiler
El inquilino está obligado a mantener el pago de las mensualidades hasta la formalización de la compraventa y la finalización del contrato de alquiler, incluso si el inmueble pasa a manos de un nuevo propietario.
Ventajas de tener el contrato de alquiler inscrito en el Registro
- Derecho de adquisición preferente: Si el arrendamiento está inscrito, el inquilino puede ejercer su derecho a comprar la vivienda antes que un tercero, a menos que haya renunciado a este derecho.
- Seguridad en la permanencia: El arrendatario tiene derecho a seguir viviendo en la propiedad bajo las mismas condiciones acordadas, incluso si el inmueble se vende, durante al menos tres años en el caso de vivienda.
- Protección frente al comprador: Si el arrendamiento está inscrito, el arrendatario puede oponerse a la venta del inmueble si no se respetan sus derechos.
Ventajas e inconvenientes de vender un piso con inquilino
Ventajas de vender un piso con inquilinos
Desde el punto de vista del propietario:
- El propietario puede vender un inmueble aunque el contrato de alquiler siga vigente.
El principal beneficio de vender tu vivienda alquilada en Madrid es que no será necesario esperar a que finalice el contrato de arrendamiento. Sin embargo, el proceso será diferente al de vender un inmueble vacío o si uno residiera en él. - Liberación de las obligaciones como arrendador.
Al vender el piso, ya no tendrás que hacerte cargo de las responsabilidades continuas de ser arrendador, lo que puede aliviar el estrés diario. Además, recibirás una cantidad económica que puede ayudarte a cubrir otras necesidades.
Desde el punto de vista del comprador:
- Rentabilidad asegurada sin tener que buscar un nuevo inquilino.
Si la compra se realiza como inversión, el comprador ya tiene un inquilino en el inmueble, lo que le asegura una rentabilidad inmediata. No tendrá que gastar tiempo en promocionar el piso, hacer entrevistas, ni realizar trámites para alquilarlo. Además, conocerá al tipo de inquilino que tiene, gracias a la información del propietario anterior.
Desde el punto de vista del inquilino:
- El inquilino conserva los mismos derechos durante la vigencia del contrato.
Mientras el contrato siga vigente, el inquilino no tendrá que abandonar la vivienda. - Ejercicio del derecho de adquisición preferente (tanteo y retracto).
El inquilino puede ejercer su derecho de adquisición preferente (o derecho de tanteo y retracto) si no se le notifica adecuadamente la venta o si el piso se vende a un tercero en un precio diferente al que se le ofreció.
A no ser que haya una cláusula en el contrato de alquiler que renuncie expresamente a este derecho.
Inconvenientes de vender una casa alquilada
Desde el punto de vista del propietario:
- Es necesario informar al inquilino y explicarle bien la situación.
Para vender un piso con inquilino, es imprescindible mantener una buena relación con el arrendatario. Si el inquilino no da permiso para enseñar la vivienda, está en su derecho de negarse. - Posibilidad de conflictos si el inquilino se convierte en un ocupa.
En casos raros, el inquilino podría negarse a marcharse al finalizar el contrato y convertirse en un ocupa, lo que obligaría a recurrir a la vía judicial para su desalojo. - Dificultad para encontrar un comprador.
Puede ser más difícil encontrar un comprador si la mayoría de personas que buscan vivienda desean residir en ella. Sin embargo, no hay de qué preocuparse si trabajas con profesionales del sector, como Templo Consulting, que pueden ayudarte a encontrar el comprador ideal para tu piso con inquilino.
Desde el punto de vista del comprador:
- El comprador debe respetar el contrato de alquiler hasta que finalice.
Si el comprador adquiere el inmueble con un inquilino, deberá respetar el contrato de alquiler hasta su finalización, manteniendo las condiciones acordadas en el mismo. - Importancia de conocer al inquilino.
El comprador debe asegurarse de que el inquilino sea fiable, ya que no ha tenido la oportunidad de elegirlo. Es fundamental conocer su comportamiento, si paga puntualmente y si tiene antecedentes problemáticos.
Desde el punto de vista del inquilino:
- Conocer las cláusulas del contrato de alquiler es crucial.
Si el contrato incluye una cláusula de renuncia expresa del derecho de adquisición preferente, el inquilino no podrá ejercer su derecho de tanteo y retracto. Esto significa que el propietario podrá vender el piso a un tercero sin ofrecérselo al inquilino primero. - El nuevo propietario debe respetar el contrato vigente, pero no tiene obligación de renovarlo.
Aunque el nuevo propietario deberá cumplir con el contrato de alquiler en curso, una vez finalizado, no tendrá la obligación de renovarlo. - Posibilidad de negociar un nuevo acuerdo.
Aunque podría parecer que el inquilino se ve perjudicado en este tipo de transacciones, en realidad, siempre existe la posibilidad de negociar un nuevo acuerdo, especialmente si el comprador busca rentabilidad y no desea vivir en la vivienda.
¿Cómo vender una casa de renta antigua en Madrid?
Si el contrato de arrendamiento se rige por la Ley de 1964 (renta antigua), el inquilino tiene un derecho vitalicio de usufructo y un derecho de adquisición preferente. Esto significa que el alquiler se prorrogará hasta el fallecimiento del inquilino.
Derecho de tanteo y retracto:
- Tanteo: El propietario debe notificar al inquilino el precio y condiciones de venta. El inquilino tiene 60 días para comprar antes de que se ofrezca a un tercero.
- Retracto: Si no se le notifica, el inquilino puede ejercer su derecho a comprar la vivienda en las mismas condiciones que un tercero, dentro de los 30 días siguientes a conocer la venta.
Capitalización de la vivienda:
El precio de venta de una casa de renta antigua no puede superar la capitalización de la renta anual, que se calcula multiplicando la renta por un 4,5%. Si se vende por más, el inquilino puede impugnar la venta dentro de los 60 días.
Preguntas frecuentes
El inquilino puede impugnar la venta y quedarse con la vivienda si tiene el derecho de adquisición preferente
Habría que comprobar si el casero y el inquilino firmaron la cláusula de derecho de adquisición preferente. Si así fuera el arrendatario podría ejercer su derecho de retracto y comprar la vivienda por el mismo precio y bajo las mismas condiciones en las que el casero se lo vendió a un tercero.
Además el propietario está obligado a indemnizar al tercero por los gastos que se le haya ocasionado la operación.
Todo dependerá de la rentabilidad de la operación, de cuántos años queden de alquiler y de si el inquilino está dispuesto a colaborar. En algunos casos, puede ser necesario ajustar el precio un poco, ya que la presencia de un inquilino puede influir en la percepción del comprador o en la rentabilidad que se espera obtener de la propiedad.
Informar a los compradores que la casa está alquilada desde el principio evitará perder tiempo y posibles frustraciones. Si el comprador no sabe que hay un inquilino, podría emocionarse con la idea de adquirir la vivienda para mudarse de inmediato. Al no ser consciente de que tendrá que respetar el contrato de alquiler, podría sentirse decepcionado o incluso decidir no continuar con la compra, lo que podría hacer que la operación se caiga.
Si desde el inicio se comunica que hay un inquilino, el comprador podrá valorar la situación y decidir si está dispuesto a asumir las condiciones, lo que agiliza el proceso y evita que se pierda tiempo en negociaciones que podrían no llegar a buen puerto.
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