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Asesora Inmobiliaria
Sí es posible vender un piso con inquilino. Como propietario, tienes derecho a vender tu inmueble, pero debes tener en cuenta ciertos aspectos legales cuando el piso está alquilado. Los inquilinos no pueden ser desalojados solo porque vendas la propiedad. Es más, deberás cumplir con algunas normativas que protegen sus derechos.
En este artículo, exploraremos todos los aspectos necesarios para llevar a cabo este proceso de manera exitosa.
El inquilino puede negarse a que el tasador visite el inmueble, lo que impide obtener una tasación válida con fines hipotecarios.
La tasación es un requisito obligatorio para que se conceda la financiación.
La mayoría de las entidades bancarias no financian viviendas que estén alquiladas.
Si financian viviendas alquiladas, suelen ofrecer un porcentaje de financiación inferior (alrededor del 60%) frente al 80% habitual para viviendas libres.
En Templo Consulting trabajamos con inversores que adquieren este tipo de inmuebles. También colaboramos con entidades bancarias que sí financian operaciones sobre viviendas alquiladas, ampliando las opciones de financiación para nuestros clientes.
Es recomendable, tanto desde el punto de vista ético como legal, comunicar al inquilino por escrito la intención de vender la vivienda alquilada (exista o no la cláusula de renuncia expresa al derecho de adquisición preferente en el contrato de alquiler).
La forma tradicional de notificar este tipo de informaciones es mediante un burofax, aunque cada vez se abre más el abanico de posibilidades para dejar constancia de la comunicación, gracias a los medios digitales. Desde un burofax electrónico, a un correo y hasta un simple mensaje de WhatsApp.
Si después de comunicárselo al inquilino éste renuncia, lo más recomendable es acudir a un notario y dejar esta renuncia por escrito. De esta forma, evitaremos problemas legales en un futuro. El documento que nos van a entregar quedaría de la siguiente forma:
«El señor X renuncia a cualquier derecho de adquisición preferente sobre la vivienda que actualmente ocupa como inquilino. También se manifiesta que la parte vendedora afirma que la finca está arrendada a este señor, en virtud del contrato con fecha Y, cuyas condiciones manifiesta conocer la parte adquiriente; y en cuyas obligaciones y derechos se subroga. A efectos de ejercicio del derecho de adquisición preferente, ambas partes me requieren a mí, el Notario, para que notifique al mencionado arrendatario, X, en la finca objeto de la presente trasmisión, la presente compraventa, mediante entrega de copia simple de la misma».
Según la Ley de Arrendamientos Urbanos, el nuevo comprador adquiere todos los derechos y obligaciones del antiguo propietario. Por tanto, la titularidad del contrato de alquiler será traspasado al nuevo propietario y el inquilino seguirá teniendo los mismos derechos que antes, mientras siga vigente el contrato. Eso sí, una vez se extinga, el nuevo propietario tiene la posibilidad de no renovarlo, ya sea para alquilarlo de nuevo o para mudarse él mismo.
Aunque si no hay una notificación expresa tras la finalización del mismo, éste se renueva de forma automática por 5 años más, según última reforma del Ejecutivo.
Si, si eres una persona física y el contrato tiene más de un año de duración, la ley permite que no se prorrogue de forma obligatoria solo si, al firmar el contrato, se dejó constancia expresa de que necesitabas la vivienda para tu uso personal o para tus familiares directos (como hijos, padres, cónyuge, etc.).
Sin embargo, para ejercer este derecho de recuperar la vivienda, debes seguir un procedimiento específico:
Notificación al inquilino: Debes comunicar al arrendatario con al menos dos meses de antelación (o lo que se haya establecido en el contrato de arrendamiento) que necesitas la vivienda, explicando claramente la causa (por ejemplo, necesidad de la vivienda para ti o un familiar). El arrendatario tiene la obligación de entregar la vivienda en ese plazo, a menos que ambas partes lleguen a un acuerdo diferente.
Consecuencias si no ocupas la vivienda: Si después de que se extinga el contrato o el inquilino desaloje la vivienda, no ocupas la vivienda dentro de tres meses, el inquilino puede optar por:
Por lo tanto, no basta con decir que necesitas el piso, sino que debes seguir un proceso legal establecido y cumplir con ciertos plazos para que puedas recuperar la vivienda sin consecuencias legales.
A no ser que se firme una cláusula de renuncia expresa, el inquilino siempre contará con el derecho de adquisición preferente, regulado por el artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Este derecho se divide en dos partes: tanteo y retracto.
El derecho de tanteo obliga al propietario a notificar a su arrendatario que desea vender el piso con inquilino. Esta comunicación debe ser fehaciente y prioritaria frente a un tercero. Además, el vendedor tiene que detallar el precio y las condiciones de venta.
Si la venta ya se ha realizado, el inquilino tiene derecho a reclamar la propiedad al mismo precio acordado.
Si la venta se produce entre el propietario y un tercero, el inquilino tiene derecho a conocer la nota simple de la escritura de compraventa. Esto le permite comprobar si el inmueble ha sido vendido por el mismo precio y en las mismas condiciones que se le ofrecieron originalmente. Si no coinciden, el inquilino podrá ejercer su derecho de retracto.
Este derecho debe ejercerse dentro de los 30 días naturales posteriores a la notificación fehaciente de la compraventa.
cuperar la vivienda sin consecuencias legales.
Cuando un propietario vende una vivienda con inquilino, no puede obligarlo a marcharse. El nuevo propietario debe respetar el contrato de alquiler vigente, por lo que el inquilino puede quedarse hasta que termine su contrato. Solo cuando el contrato finalice, el nuevo dueño podrá decidir si lo renueva o no. No se puede desalojar al inquilino antes de ese momento.
El inquilino puede negarse a recibir visitas durante el proceso de venta. Por esta razón, se recomienda mantener una buena relación con él y llegar a un acuerdo para facilitar el acceso a la vivienda. De este modo, se puede gestionar el proceso de venta de la manera más fluida y conveniente para todas las partes.
El inquilino está obligado a mantener el pago de las mensualidades hasta la formalización de la compraventa y la finalización del contrato de alquiler, incluso si el inmueble pasa a manos de un nuevo propietario.
Desde el punto de vista del propietario:
Desde el punto de vista del comprador:
Desde el punto de vista del inquilino:
A no ser que haya una cláusula en el contrato de alquiler que renuncie expresamente a este derecho.
Desde el punto de vista del propietario:
Desde el punto de vista del comprador:
Desde el punto de vista del inquilino:
Si el contrato de arrendamiento se rige por la Ley de 1964 (renta antigua), el inquilino tiene un derecho vitalicio de usufructo y un derecho de adquisición preferente. Esto significa que el alquiler se prorrogará hasta el fallecimiento del inquilino.
Derecho de tanteo y retracto:
Capitalización de la vivienda:
El precio de venta de una casa de renta antigua no puede superar la capitalización de la renta anual, que se calcula multiplicando la renta por un 4,5%. Si se vende por más, el inquilino puede impugnar la venta dentro de los 60 días.
El inquilino puede impugnar la venta y quedarse con la vivienda si tiene el derecho de adquisición preferente
Habría que comprobar si el casero y el inquilino firmaron la cláusula de derecho de adquisición preferente. Si así fuera el arrendatario podría ejercer su derecho de retracto y comprar la vivienda por el mismo precio y bajo las mismas condiciones en las que el casero se lo vendió a un tercero.
Además el propietario está obligado a indemnizar al tercero por los gastos que se le haya ocasionado la operación.
Todo dependerá de la rentabilidad de la operación, de cuántos años queden de alquiler y de si el inquilino está dispuesto a colaborar. En algunos casos, puede ser necesario ajustar el precio un poco, ya que la presencia de un inquilino puede influir en la percepción del comprador o en la rentabilidad que se espera obtener de la propiedad.
Informar a los compradores que la casa está alquilada desde el principio evitará perder tiempo y posibles frustraciones. Si el comprador no sabe que hay un inquilino, podría emocionarse con la idea de adquirir la vivienda para mudarse de inmediato. Al no ser consciente de que tendrá que respetar el contrato de alquiler, podría sentirse decepcionado o incluso decidir no continuar con la compra, lo que podría hacer que la operación se caiga.
Si desde el inicio se comunica que hay un inquilino, el comprador podrá valorar la situación y decidir si está dispuesto a asumir las condiciones, lo que agiliza el proceso y evita que se pierda tiempo en negociaciones que podrían no llegar a buen puerto.
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