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Asesora Inmobiliaria
Tener un inquilino no impide, en ningún caso, la operación de compraventa. Una vez aclarado este punto, hay que señalar que esto no significa que podamos echar al arrendatario tras vender la propiedad, dado que sus derechos que no se extinguen aunque se produzca una trasmisión. Entonces, ¿Qué debemos tener en cuenta en esos casos? Pues los derechos de tanteo y retracto, o la capitalización de la renta anual si fuera una casa de renta antigua.
Lo primero que tenemos que hacer cuando queremos vender una casa alquilada es avisar al inquilino. Debido a que el arrendatario tendrá el derecho de adquisición preferente (a no ser que haya una cláusula en el contrato que especifique lo contrario o que el contrato no esté inscrito en el Registro de la Propiedad).
Se refiere a la preferencia que tiene el inquilino (u otra persona) para comprar la vivienda antes que cualquier comprador externo. Es un derecho que se aplica en ciertos contratos de arrendamiento, donde el inquilino tiene prioridad para adquirir la propiedad si el propietario decide venderla.
Es una especificación de ese derecho preferente, es la acción concreta que tiene el inquilino para poder comprar la vivienda en caso de que el propietario decida venderla. El derecho de tanteo significa que el inquilino tiene la posibilidad de igualar la oferta de otro comprador potencial. Es decir, si un tercero está dispuesto a comprar la propiedad a un precio determinado, el inquilino puede comprarla por el mismo precio (o condiciones) antes de que se haga la venta a esa otra persona.
Después de comunicárselo al inquilino, si éste renuncia, lo más recomendable es acudir a un notario, y dejar esta renuncia por escrito. De esta forma, evitaremos problemas legales en un futuro. El documento que nos van a entregar quedaría de la siguiente forma:
«El señor X renuncia a cualquier derecho de adquisición preferente sobre la vivienda que actualmente ocupa como inquilino. También se manifiesta que la parte vendedora afirma que la finca está arrendada a este señor, en virtud del contrato con fecha Y, cuyas condiciones manifiesta conocer la parte adquiriente; y en cuyas obligaciones y derechos se subroga. A efectos de ejercicio del derecho de adquisición preferente, ambas partes me requieren a mí, el Notario, para que notifique al mencionado arrendatario, X, en la finca objeto de la presente trasmisión, la presente compraventa, mediante entrega de copia simple de la misma».
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Según la Ley de Arrendamientos Urbanos, el nuevo comprador adquiere todos los derechos y obligaciones del antiguo propietario. Por tanto, la titularidad del contrato de alquiler será traspasado al nuevo propietario y el inquilino seguirá teniendo los mismos derechos que antes, mientras siga vigente el contrato. Eso sí, una vez se extinga, el nuevo propietario tiene la posibilidad de no renovarlo, ya sea para alquilarlo de nuevo o para mudarse él mismo.
Además, si no hay una notificación expresa tras la finalización del mismo, éste se renueva de forma automática.
En esta situación se puede añadir una cláusula en la que se especifique la renuncia a la adquisición preferente. En cuyo caso el vendedor puede vender sin ninguna complicación, aunque debe avisar al inquilino con 30 días de antelación para que abandone el inmueble.
Que se renueve el contrato no significa que la propiedad no se pueda vender, sino que habrá que realizarlo con el inquilino dentro. Esta opción es muy atractiva para aquellos compradores que buscan invertir en vivienda, ya que tendrán unos ingresos mensuales sin tener que buscar un inquilino. Y en muchas ocasiones, gracias a esta renta, pagarán la mensualidad de la hipoteca, en caso de necesitarla.
Asimismo, lo más habitual cuando se quiere vender un piso alquilado es que el propietario haya llegado a un acuerdo con el inquilino. Sin embargo, en las últimas transacciones de inmuebles alquilados en Madrid que hemos realizado la tasadora de la entidad bancaria de la parte compradora está exigiendo que las dos partes firmen un documento similar al que os presentamos a continuación:
D…. con DNI …. y domicilio en …, como propietario del inmueble sito en …., según figura en la nota simple registral de fecha …
Y D. … con DNI … y domicilio en …, como actual ocupante del mismo.
MANIFIESTAN: Que el mencionado inmueble se encuentra libre de arrendamiento, ocupantes y precaristas, salvo la circunstancial ocupación de D. …
Que D… no tiene derecho alguno sobre el mencionado inmueble por contrato de arrendamiento, por derecho de uso o cualquier otro, sino, por el contrario, su ocupación es en calidad de precarista, estando obligado a abandonarlo en el momento que lo solicite el dueño del mismo, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1750 del Código Civil.
Y para que así conste donde convenga, lo firma en … a… de … 20…
Fdo. Fdo.
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