¿Qué es la FIPER hipotecaria?

22 Ene

qué es la fiper hipotecariaSi vamos a comprar una vivienda necesitaremos saber que es la FIPER. Se trata de las siglas de ficha de información personalizada de préstamo hipotecario. Estamos hablando de un documento gratuito que el banco entrega a sus clientes. Este documento es completamente personalizado y adaptado a las características de cada uno de ello.

FIPER, FIPRE y oferta vinculante

Diferenciar entre FIPER, FIPRE y oferta vinculante es fundamental antes de sentarnos con un banco. La principal diferencia entre ellos es que cada uno forma parte de un momento diferente del proceso de la búsqueda de financiación. En el primer paso, podremos ver el FIPRE de la entidad bancaria. Se trata de las siglas de Ficha Informativa Precontractual.

En este caso, estamos hablando de un documento genérico sobre las condiciones de una hipoteca. Es decir, el tipo de hipoteca que la entidad bancaria acostumbra a dar. Sin embargo, esta ficha de información hipotecaria está abierta a cambios según la situación del cliente. Se trata de unas condiciones genéricas establecidas en variables.

Una vez que el banco estudia el perfil de su cliente, establece unas condiciones tipo para darle el préstamo. El documento que realiza para informar del mismo es la FIPER. En esta ficha vendrá especificada la oferta que el banco se plantea dar al interesado. De todas formas, salvo que en el documento ponga lo contrario la FIPER no es una oferta vinculante.

Es decir, una entidad bancaria puede arrepentirse o cambiar las condiciones de un FIPER. Por el contrario, si realiza una oferta vinculante, está comprometida por un periodo de tiempo a mantenerla.

Entonces, ¿vincula la FIPER?

No. La FIPER no vincula. Cuando la FIPER vincula es porque se convierte en una oferta vinculante. Es decir, un documento FIPER puede ser también una oferta vinculante si está especificado como tal. En ese caso, el banco estará obligado a aceptar esas condiciones que aparezcan en la ficha informativa.

Algo importante que tenemos que saber es que todas las condiciones de la hipoteca deben estar en la FIPER. Es decir, si hay una condición que no esté en la FIPER no podrá formar parte del nuevo préstamo hipotecario. Por otra parte, si se pueden añadir nuevas características si el cliente es informado por la entidad. En este caso, las características novedosas tendrán que aparecer en la oferta vinculante. En dicha oferta sí que no se podrá añadir nada a posteriori.

Lo más importante

La FIPER es la mayor aliada del consumidor. Gracias a la misma podremos tener un documento con el que estudiar en detalle cada una de las cláusulas del préstamo hipotecario. Después de los diferentes escándalos en cláusulas suelo y similares, estudiar cada aspecto que vamos a firmar es fundamental.

Estos son los aspectos que no podemos pasar por alto:

Interés

El interés del banco es el aspecto más importante de un préstamo hipotecario. Al fin y al cabo, es el dinero de más, el precio, que tiene conseguir la financiación de nuestra vivienda. Dependiendo de si estamos ante una hipoteca variable o fija, tendrá que venir el tipo de interés y el índice de referencia. En muchos casos, hay un tipo de interés diferente al principio que va cambiando. Por otra parte, también es muy interesante consultar las simulaciones de cuota con diferentes escenarios de euríbor y la tabla de amortización de la misma. Ambos aspectos deben venir en la FIPER.

Comisiones

Si hay un aspecto importante en la letra pequeña de una hipoteca son las comisiones existentes. Normalmente, todos los préstamos hipotecarios tienen varias comisiones diferentes. Según la tipología de la misma, tendrá unas u otras. Por ejemplo, una de las más difíciles de ver son las comisiones de riesgo por tipo de interés de las hipotecas fijas. Este tipo de comisión es muy difícil que se publicite y puede suponer un gasto importante. También tenemos que mirar la comisión de apertura, etc.

Productos vinculados

Generalmente, cuando se contrata una hipoteca, no se contrata solo una hipoteca. Las entidades bancarias suelen obligarnos a contratar una serie de productos vinculados a la misma. Desde diferentes tipos de seguro a cuentas bancarias o tarjetas. Por ello, otro aspecto muy importante es tener en cuenta qué productos tendremos que pagar sí o sí. Igualmente debemos consultar las condiciones de cada producto. Habrá que ver si hay penalización por dejar de pagar alguno o si las cuentas que nos tengamos que abrir cobra comisiones.

Cláusulas

Por último, tenemos que mencionar las diferentes cláusulas. Se trata de aspectos que limitan el interés y pueden ser muy problemáticas. Los ejemplos más conocidos son las cláusulas suelo y las cláusulas techo. Lo más importante hoy día es consultar si hay una cláusula cero. Esta es nueva cláusula que tiene relación con el euríbor. En este caso, protegen a la entidad bancaria en caso de que el euríbor pase a negativo por debajo del diferencial hipotecario en una hipoteca variable. Si esto ocurre y tiene esta cláusula, el banco no pagará intereses al cliente.

¿Son obligatorias las FIPER?

Las FIPER no son obligatorias según la Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios. Eso sí, si el cliente lo demanda, sí tendrán que hacerlo. 

Lo mismo con la oferta vinculante. Esta oferta se tendrá que dar tras la tasación de la vivienda. Antes de la misma, también se hacen las comprobaciones necesarias para saber si el potencial cliente tiene la capacidad financiera que requiere dicho producto financiero. En ocasiones se entrega en un documento aparte respecto a la FIPER. Sin embargo, como hemos mencionado, en caso de que sean similares se pueden entregar de forma conjunta.

Un aspecto importante que debe tener la oferta vinculante es la fecha de vigencia. Es decir, una oferta vinculante no mantiene unas condiciones siempre que queramos sino que está limitado en el tiempo. Normalmente, durante un periodo de alrededor de dos semanas.

Algo muy importante, para lo que sirva la FIPER y la oferta vinculante, tiene que ver con el momento de la firma. Tras aceptar dichas condiciones, el cliente tiene tres días de plazo antes de la firma ante notario. En esos días podrá comprobar que las condiciones finales son similares a las de la oferta vinculante. De lo contrario, el solicitante podrá obligar al banco a modificar el contrato.

¿Para qué sirve la FIPER?

La FIPER nos va a ayudar a elegir un préstamo hipotecario para comprar nuestra vivienda. Lo ideal es consultar con diferentes bancos hasta encontrar cuál es la que más se ajusta a nuestras necesidades. En muchas ocasiones, las entidades bancarias podrán mejorarnos las condiciones para que elijamos su oferta. Al fin y al cabo, están compitiendo entre ellas.

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