Experto en el Mercado Inmobiliario Madrileño
Si tienes un piso adquirido antes del matrimonio, ya sea por herencia, donación o compra, y ahora estás casado bajo el régimen de gananciales, es importante entender cómo se gestiona su venta. En principio, esta vivienda se considera un bien privativo, ya que fue un piso adquirido antes del matrimonio. Esto significa que no se considera parte del patrimonio común.
Cuando uno de los cónyuges recibe una vivienda heredada, estas viviendas son privativas, por lo que si decide vender la vivienda heredada, esta persona podría hacerlo sin la aprobación o el consentimiento de su cónyuge. Cambia la situación si esta vivienda heredada pasa a ser la vivienda habitual de la familia, ya que se convertiría en la vivienda familiar.
El origen de la vivienda, a pesar de ser un bien privativo en gananciales, al ser la vivienda habitual de la familia, esto viene con algunas restricciones legales para proteger al cónyuge o a los posibles hijos.
Sin comisiones ni gastos extra. ¿Hablamos?
1. Solo pagas si vendemos tu piso
Nuestros honorarios se abonarán únicamente después de la firma de la escritura pública. La tarifa establecida es de 2.950 € + IVA. Nos encargamos de toda la gestión de la venta y te acompañamos a la notaría en el gran día.
2. Marketing inmobiliario
Nuestros expertos se encargan de publicar tu piso en los principales portales inmobiliarios. Utilizamos herramientas avanzadas de marketing digital para encontrar al comprador de tu inmueble cuanto antes.
3. Negociación y documentación
Nos encargamos de negociar con los herederos forzosos, redactar los contratos correspondientes y preparar toda la documentación necesaria para el día de la notaría, asegurando que el proceso se lleve a cabo de manera fluida y sin contratiempos.
4. Nos encargamos de todo
Te acompañamos en todo el proceso de venta de tu piso. Desde el inicio hasta el cierre, contarás con un gestor inmobiliario dedicado que te guiará en cada paso. Nuestro equipo te proporcionará las estrategias necesarias para vender rápidamente y al mejor precio de mercado.
Sin ningún tipo de compromiso
La confesión de privatividad es un acto legal en el que un cónyuge declara que un bien específico pertenece de manera exclusiva a su pareja, excluyéndolo de los bienes comunes del matrimonio. Este acto se formaliza mediante un documento conocido como la Escritura de Confesión de Privatividad, en el cual se certifica que el bien en cuestión es privativo.
En ausencia de esta confesión, el artículo 1361 del Código Civil establece que todos los bienes adquiridos durante el matrimonio se presumen como gananciales, a menos que se prueben como privativos. Sin embargo, es importante señalar que, aunque un cónyuge declare en el momento de la adquisición que un bien fue adquirido con dinero privativo, esto no necesariamente implica que se reconozca como tal sin la correspondiente confesión por parte del otro consorte.
En la confesión de privatividad, cuando el cónyuge que ha realizado la confesión fallece, los derechos de los herederos del confesante adquieren una importancia significativa. En este caso, el adjudicatario del bien (es decir, la persona que se ha beneficiado de la confesión de privatividad) necesitará obtener la aprobación de los herederos forzosos del cónyuge fallecido, como sus hijos, ya sean comunes (del matrimonio) o ajenos (de una relación anterior). Esta aprobación es esencial para poder llevar a cabo cualquier acto de disposición, como la venta del inmueble.
De acuerdo con el artículo 95.4 del Reglamento Hipotecario, esta autorización debe ser otorgada por los herederos forzosos del cónyuge fallecido, ya que, aunque el bien se haya declarado privativo del cónyuge sobreviviente, los herederos tienen derecho sobre el patrimonio del difunto, incluyendo la parte que pueda corresponderles del bien en cuestión. En cuanto a la formalización del acto, tanto el Registrador de la Propiedad como el Notario que intervengan en la transacción requerirán que se demuestre este consentimiento de los herederos forzosos, garantizando así que no se vulneren los derechos sucesorios de los mismos.
En este caso, la vivienda se considera mixta, es decir, tiene una parte privativa y una parte ganancial. El porcentaje de la vivienda que fue pagado inicialmente con dinero privativo (por ejemplo, el pago inicial o las primeras cuotas de la hipoteca) sigue siendo considerado privativo. En cambio, el porcentaje correspondiente a los pagos realizados con dinero común se considera parte de los bienes gananciales.
Por lo tanto, si la vivienda fue adquirida con dinero privativo de uno de los cónyuges, pero luego se han realizado pagos conjuntos durante el matrimonio, el cónyuge que aportó dinero privado sigue siendo propietario de su parte, mientras que el cónyuge que contribuyó con dinero común tendrá derecho a una parte de la vivienda proporcional a su contribución. Esto significa que la propiedad se divide en dos partes: una privativa, que corresponde al cónyuge que pagó inicialmente con dinero propio, y otra ganancial, que corresponde a la contribución de ambos cónyuges con dinero común.
Para acreditar que una vivienda es de carácter privativo, es indispensable disponer de la documentación que respalde el origen de su adquisición. Estos son los principales documentos que pueden ser requeridos:
Escritura de compraventa
Testamento o declaración de herederos
Escritura de donación
Prueba del origen de los fondos
Nota simple del Registro de la Propiedad
En los regímenes de separación de bienes, todas las propiedades tienden a ser consideradas privativas por defecto, mientras que en los regímenes de bienes gananciales es necesario acreditar la naturaleza privativa del bien.
Cuando un bien privativo se adquiere con dinero ganancial, surge la duda sobre su naturaleza y titularidad. En principio, un bien privativo es aquel que pertenece exclusivamente a uno de los cónyuges, ya sea por adquisición antes del matrimonio, herencia o donación. Sin embargo, si este bien se paga con dinero que forma parte del patrimonio común del matrimonio, es decir, dinero ganancial, el bien puede perder su carácter privativo y convertirse en bien ganancial.
Este cambio en la naturaleza del bien ocurre porque, en el régimen de bienes gananciales, los ingresos y los bienes adquiridos durante el matrimonio son considerados propiedad común.
Para demostrar dinero privativo, es necesario presentar documentación que acredite su origen:
Origen del dinero
El dinero se considera privativo si proviene de fuentes como una herencia, donación, ahorros previos al matrimonio o la venta de un bien privativo. Para ello, se debe presentar el testamento, la declaración de herederos o la escritura de venta que confirme que la propiedad era privativa.
Extractos bancarios
Los extractos bancarios que reflejan donaciones, transferencias o pagos relacionados con el dinero privativo son una prueba clave para demostrar su origen.
¡Somos expertos en toda la comunidad de Madrid!
Sólo pagas si vendemos tu vivienda ¿Hablamos? 😊
Ingrese su dirección de correo electrónico y le enviaremos un enlace para cambiar su contraseña.
¡Déjanos tus datos y te llamamos!
