Vender una vivienda fuera de ordenación
¿Es posible vender un piso fuera de ordenación en Madrid?
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Juan Pedro Caro
Experto en el mercado inmobiliario madrileño
¿Qué significa que una vivienda está fuera de ordenación?
Para vender una vivienda fuera de ordenación debemos entender previamente qué significa.
Una vivienda fuera de ordenación es una construcción que, aunque fue edificada conforme a las normativas urbanísticas vigentes en su momento, ya no cumple con los requisitos actuales del planeamiento urbanístico. Esto implica que la vivienda queda fuera de los desarrollos urbanísticos establecidos en la actualidad. Las causas pueden ser diversas, como la recalificación de los terrenos en los que se encuentra, el incumplimiento de las normativas urbanísticas actuales o la edificación sin las licencias correspondientes.
El hecho de que una vivienda esté clasificada como fuera de ordenación limita su uso y puede tener un impacto negativo en su valor de mercado, especialmente si deseas vender tu piso en Madrid.
¿Cómo puedo saber si mi casa está fuera de ordenación?
Para conocer la situación urbanística de tu vivienda, tienes dos opciones:
¿Cómo afecta estar fuera de ordenación a una propiedad?
1. Propiedad construida sin licencia válida
Cuando una propiedad se construye sin la licencia correspondiente, se considera ilegal. Esto tiene varias consecuencias:
2. Propiedad construida bajo normativa derogada
Si el inmueble fue edificado según normativas que han sido anuladas o modificadas con el tiempo, pasará a estar fuera de ordenación. Las implicaciones de esta situación son las siguientes:
- Limitación de obras: Solo se permiten reparaciones esenciales para garantizar la seguridad y habitabilidad, pero no se autorizan ampliaciones ni modificaciones estructurales.
- Mantenimiento de usos preexistentes: El uso del inmueble, como vivienda, se puede mantener, pero no se permitirá realizar cambios en el uso del suelo ni en las características del edificio sin cumplir con las nuevas normativas.
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¿Son construcciones ilegales las viviendas fuera de ordenación?
Solo se considera ilegal una vivienda fuera de ordenación cuando fue construida sin una licencia válida, ya que en este caso no se siguieron los procedimientos legales establecidos para la aprobación de la construcción.
Por otro lado, las viviendas fuera de ordenación que se construyeron bajo normativas que han sido derogadas no son ilegales, ya que fueron edificadas y aprobadas conforme a la legislación urbanística vigente en su momento. Con el tiempo, al haberse producido cambios en las normativas, estos inmuebles ya no cumplen con los requisitos actuales, pero no son ilegales, sino que se encuentran en una situación irregular, dado que no se ajustan a las normativas urbanísticas actuales.
Licencia de obras autorizada en una vivienda fuera de ordenación en Madrid
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- Licencia de obra vivienda fuera de ordenación Madrid
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- Obras autorizadas en una vivienda fuera de ordenación
Dificultades al vender una vivienda fuera de ordenación
1. Limitaciones en las obras
Al vender un piso fuera de ordenación, es importante tener en cuenta que estas propiedades están sometidas a rigurosas restricciones en cuanto a la realización de obras. Generalmente, no se autoriza ninguna ampliación del terreno ni modificaciones que modifiquen la estructura original del edificio.
Las únicas actuaciones permitidas son aquellas indispensables para asegurar las condiciones mínimas de seguridad, estabilidad y habitabilidad, centradas exclusivamente en el mantenimiento y conservación esencial del inmueble.
2. Uso del suelo restringido
El uso del suelo en propiedades fuera de ordenación también está limitado. Esto implica que no es posible modificar el uso del inmueble, como por ejemplo, convertirlo de vivienda en local comercial. Además, ciertas áreas fuera de ordenación se encuentran en terrenos no urbanizables o en zonas que han sido objeto de recalificación por parte del planeamiento urbanístico.
3. Planes urbanísticos futuros
4. Dificultad para conseguir financiación
5. Valor del inmueble
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¿Qué significa que una propiedad es de uso o volumen disconforme?
Una propiedad de uso disconforme es aquella que, al ser construida, tenía un uso original distinto al actual. Por ejemplo, una propiedad construida inicialmente como almacén o taller, que con el tiempo se ha transformado en vivienda, se considera de uso disconforme.
En cuanto al volumen disconforme, se refiere a propiedades que han sido ampliadas de manera que exceden los límites de volumen permitidos por la normativa urbanística, ya sea ampliando la construcción hacia la acera o hacia arriba, lo que incrementa la volumetría del inmueble.
Ambos no se ajustan a las normativas urbanísticas actuales en vigor, por lo que se consideran viviendas fuera de ordenación.
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Requisitos para legalizar un inmueble fuera de ordenación
1. Escritura de obra nueva por antigüedad
2. Restablecimiento del uso o el volumen original
Otra opción para regularizar un inmueble fuera de ordenación es el restablecimiento del uso o volumen original. En este caso, si el inmueble ha sido modificado de forma que su uso o volumen original ha cambiado respecto a lo establecido en la normativa vigente, se puede proceder a restaurarlo a su estado inicial para cumplir con los requerimientos actuales.
Restablecimiento del uso original: Si un inmueble industrial fue convertido en vivienda, se podría solicitar la restauración de su uso original como local o taller, para adaptarse a las normativas urbanísticas actuales.
Restablecimiento del volumen original: Si la edificación ha sido ampliada más allá de los límites permitidos, la propiedad deberá volver a su volumen original, es decir, eliminar cualquier ampliación que haya sido realizada sin la licencia adecuada, ajustándose a las restricciones urbanísticas del área.
Preguntas frecuentes
- En La Ventilla, un barrio del distrito de Tetuán, muchas viviendas fueron construidas antes de la aplicación de las normativas urbanísticas actuales, lo que ha dejado a varios edificios en situación de fuera de ordenación.
- El Zofío, en el distrito de Usera. En esta área, muchas viviendas fueron construidas sin cumplir con las normativas urbanísticas vigentes, y con el tiempo, varias han quedado fuera de ordenación debido a la recalificación de los terrenos. Al igual que en La Ventilla, en El Zofío no se permite la ampliación o modificación estructural de las viviendas, y las obras autorizadas se limitan al mantenimiento esencial para asegurar su estabilidad y habitabilidad.
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