IRPF en la venta de una vivienda
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¿Qué es el IRPF?
El IRPF (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas) es un tributo directo y personal que grava los ingresos de las personas físicas en España. Su objetivo es que los ciudadanos contribuyan a los gastos públicos de acuerdo con su capacidad económica.
Se calcula en función de los ingresos que una persona recibe, como sueldos, rendimientos de actividades económicas, pensiones e incluso la venta de su inmueble.
El IRPF es progresivo, ya que a medida que los ingresos aumentan, el tipo impositivo también lo hace. Además, existen deducciones y reducciones que permiten ajustar el impuesto según diversas circunstancias personales y familiares, como el número de hijos o la vivienda habitual.
¿Cuándo se paga el IRPF?
El IRPF se paga de manera anual en España, pero su gestión se realiza de dos maneras:
Retenciones a lo largo del año: Los empleadores, o las entidades que abonen ingresos, suelen aplicar una retención mensual sobre los salarios de los trabajadores y otros pagos, que se ingresa directamente en Hacienda. Esto es una forma de adelanto del IRPF, por lo que, al final del año, el trabajador ya ha pagado parte del impuesto.
Declaración anual: Una vez al año, los contribuyentes deben realizar la declaración de la renta, que se presenta generalmente entre abril y junio del año siguiente al que corresponde el ejercicio fiscal (ejemplo: en 2025 se presentaría la declaración de la renta correspondiente al año 2024).
En este momento, se ajustan las retenciones ya realizadas con lo que realmente corresponde pagar según los ingresos totales del contribuyente. Si se han pagado menos retenciones de las que correspondían, se deberá abonar la diferencia; si se han pagado de más, se puede solicitar una devolución.
Es decir, el IRPF se paga a través de retenciones a lo largo del año y la declaración anual de la renta regulariza la cantidad total.
Cálculo IRPF venta vivienda
Lo que muchos vendedores desconocen a la hora de vender su casa es que este proceso conlleva una serie de gastos. Los dos gastos imprescindibles son: la Plusvalía Municipal o bien el incremento patrimonial a tributar en la declaración de la renta. No obstante, el IRPF en la venta de una vivienda habitual no siempre tributa. Existen una serie de circunstancias por las cuáles se puede evitar el pago de dicho impuesto.
Para calcularlo, debemos tener en cuenta que el IRPF en la venta de una vivienda tributará del 19% de los primeros 6.000€, un 21% entre 6.001€ y 50.000€, un 23% a partir de 50.000€ y un 26%, a partir de 200.000€ sobre el Incremento Patrimonial.
El incremento patrimonial es una operación muy sencilla. Al precio de venta tenemos que restarle los gastos de venta, y a la cuantía resultante hay que restarle el precio de compra, más los gastos de compra. Aquí os presentamos la fórmula:
Incremento Patrimonial = (Precio de Venta – Gastos de venta) – (precio de Compra + gastos de la compra)
De esta manera sería si fuera una venta sin complicaciones, pero lo cierto es que la realidad no siempre es así. Por eso, vamos a explicar en qué situaciones no se tributa el IRPF en la venta de una vivienda.
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¿Cuándo no tributa el IRPF en la venta de una vivienda?
Existen 3 casos en los que no tributa el IRPF en la venta de una vivienda.
1. El más común es el caso de reinvertir el importe total obtenido con la operación para adquirir una nueva vivienda habitual. Para lo cual, hay un plazo máximo de 2 años desde la fecha en que se ha vendido el inmueble.
2. Asimismo, si la compra de la vivienda habitual se realiza dos años antes de la venta tampoco habrá que pagar.
*Por tanto, estos dos supuestos funcionan tanto a priori como a posteriori. Aunque solo estaremos exentos de tributar de la parte que se reinvierta.
3. Por último, cuando el vendedor es mayor de 65 años, se encuentra en situación de dependencia severa o gran dependencia, también estará exento. (Tal y como establece la Ley de Promoción de la Autonomía Personal y Atención a las Personas en Situación de Dependencia).
¿Cuál es nuestra vivienda habitual?
A efectos legales, es aquella vivienda en la que hemos residido durante los últimos tres años anteriores a la fecha de transmisión. Y, según la Agencia Tributaria, para que sea considerada como tal, tenemos que empezar a vivir en ella en un plazo máximo de doce meses, tras la adquisición del inmueble. De lo contrario, la nueva vivienda no será considerada vivienda habitual.
Por supuesto, hay circunstancias especiales que compliquen la situación. Como una defunción, un divorcio o un desplazamiento temporal por motivos laborales.
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Preguntas frecuentes
Cuando vendes tu casa, Hacienda quiere saber si has ganado dinero con la operación. Esa ganancia se llama ganancia patrimonial:
Ganancia patrimonial = Precio de venta – Precio de compra
Por ejemplo: Si vendiste tu piso por 188.000 € y lo compraste en su día por 160.000 €, la ganancia es de 28.000 €. Esa ganancia (los 28.000 € del ejemplo) tributa en el IRPF dentro de lo que se llama base del ahorro, con los siguientes tramos:
- 19% para los primeros 6.000 €
- 21% desde 6.001 € hasta 50.000 €
- 23% desde 50.001 € hasta 200.000 €
- 26% a partir de 200.000 €
Si vas a vender tu casa, ten en cuenta que hay tres impuestos que pueden afectarte:
- IRPF
Es el impuesto sobre la ganancia que obtienes con la venta.- Solo pagas si vendes por más de lo que te costó.
- Se incluye en tu declaración de la renta.
- Plusvalía municipal
Es un impuesto que cobra el Ayuntamiento por el aumento de valor del suelo desde que compraste hasta que vendes.- Se calcula en función de los años que has sido propietario y del valor catastral del suelo.
- No depende del beneficio real que obtengas.
- IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles)
Este impuesto lo paga el propietario del piso a 1 de enero del año de la venta.- Lo habitual es que el vendedor lo pague completo, aunque se puede pactar otra cosa con el comprador.
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