Urge venta por embargo
¿Se puede vender un piso embargado ?
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Sí, es posible vender un piso embargado totalmente o parcialmente. No hay leyes que lo prohíban. Si no puedes afrontar el pago de tu hipoteca, puedes igualmente vender tu inmueble a un tercero. Te explicamos cómo hacerlo si te urge vender un piso por embargo.
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¿Qué opinan nuestros clientes?
¿Qué es un embargo?
Cuando un deudor no paga su deuda en el plazo voluntario ni en el período adicional tras recibir la notificación de apremio (según el artículo 62.5 de la LGT), se inicia el proceso de embargo. En esta etapa, se ejecutan los bienes del deudor para saldar la deuda, incluyendo recargos, intereses y costes adicionales.
Si recibes una notificación de embargo por ser el deudor, se te informará sobre el bien embargado y el importe de la deuda. Si pagas la totalidad de la deuda antes de que el bien embargado sea subastado o ejecutado, el embargo se levantará. Este pago puede realizarse en cualquier momento antes de la venta o ejecución del bien embargado.
El embargo a qué puede afectar
- Dinero en efectivo o en cuentas bancarias.
- Créditos, valores y derechos realizables a corto plazo.
- Sueldos, salarios y pensiones.
- Propiedades inmobiliarias.
- Intereses, rentas y frutos.
- Establecimientos comerciales o industriales.
- Metales preciosos, joyas y antigüedades.
- Bienes muebles o animales.
- Créditos, valores y derechos a largo plazo.
Certificado de embargo del Juzgado de lo Mercantil
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- Embargo por parte del juzgado
¿Se puede embargar la vivienda habitual?
Pasos para vender una vivienda embargada
Aclaración de la situación del inmueble y cronograma del proceso
Valoración y presentación del inmueble: Realizamos una valoración profesional para establecer un precio competitivo y atractivo, tomamos fotografías de alta calidad que resalten las mejores características del inmueble, y creamos un anuncio detallado y atractivo para publicarlo en nuestras plataformas.
Estrategia de marketing y filtrado de compradores: Desarrollamos una estrategia de marketing personalizada para maximizar la visibilidad del inmueble, filtramos a los compradores potenciales y coordinamos las visitas, asegurándonos de que solo los interesados calificados lleguen a la propiedad.
Negociación y cierre de la venta: Facilitamos opciones de financiación cuando sea necesario, negociamos con los compradores interesados, preparamos toda la documentación para la firma de la compraventa, y ofrecemos acompañamiento a notaría para asegurar que todos los trámites se realicen de acuerdo con la ley.
Información al comprador
Exponemos al comprador las circunstancias del inmueble embargado, incluyendo las cargas pendientes, el proceso de liquidación de la deuda y las implicaciones de la compra. Es fundamental que el comprador entienda que parte del dinero de la transacción se destinará al pago de la deuda pendiente con el acreedor (banco o entidad financiera). De esta forma, se asegura que la propiedad quedará libre de cargas una vez finalizada la compraventa.
Información al vendedor
También mantenemos al vendedor completamente informado sobre el proceso de venta, los pasos necesarios y el cronograma de la transacción. Le explicamos cómo se gestionará el pago de la deuda, las transferencias que se realizarán el día de la firma, y el papel que desempeñará Templo Consulting en cada etapa del proceso. Además, le aclaramos los tiempos estimados y los trámites que deben cumplirse para lograr una vender el inmueble.
Documentación con respecto a la deuda del inmueble
Antes de la firma, el acreedor (en este caso, el banco) generará un documento de deuda que especificará la cantidad exacta que se debe al momento de la firma de la compraventa. Este documento es crucial para garantizar que el monto de la deuda se pague correctamente y que el comprador reciba la propiedad libre de cargas. Este documento puede llamarse «Certificación de saldo de deuda» o «Certificado de liquidación de deuda», dependiendo del banco.
En el contrato de arras, se incluirá una cláusula específica que refleje que una parte del dinero de la transacción será destinada al pago de la deuda del inmueble. Este acuerdo asegura que tanto el comprador como el vendedor estén al tanto de cómo se distribuirán los fondos y garantiza que el proceso sea transparente y sin inconvenientes.
Nota simple de un piso con embargo
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El día de la firma y las transferencias
El día de la firma de la escritura pública, el dinero recibido por la venta del inmueble será distribuido en dos transferencias:
- Pago al acreedor: Una parte del dinero se destinará directamente al banco para saldar la deuda pendiente. Esta cantidad será la misma que se especificó en el documento de deuda generado por el acreedor.
- Pago al vendedor: El monto restante de la venta será entregado al vendedor, quien recibirá la diferencia después de que se haya saldado la deuda.
Cancelación de la deuda con el banco y nuevo propietario del inmueble
Una vez que el banco recibe el dinero y la deuda es cancelada, el inmueble queda libre de cargas. Esto significa que no estará sujeto a ningún tipo de embargo, hipoteca u otra deuda que haya sido registrada previamente.
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Causas de embargo
1. Deudas con la Seguridad Social o con Hacienda
2. Impago de la hipoteca
Embargar la vivienda habitual no ocurre automáticamente tras el primer impago. Para que proceda el embargo, los impagos deben ser por un tiempo prolongado y existen especificaciones particulares.
- Al menos 12 cuotas de impago o una cantidad equivalente al 3% del total de la hipoteca en la primera mitad del plazo de devolución.
- Al menos 15 cuotas de impago o una cantidad equivalente al 7% en la segunda mitad del plazo.
3. Deudas administrativas
La vivienda habitual también puede ser embargada por otras deudas de carácter público mediante un procedimiento de apremio de la Administración Pública. Por ejemplo, podría embargarse por una multa derivada de una infracción grave, como la construcción de una casa sin permiso.
4. Impago de una deuda con otro banco
También puede darse el caso de que el titular de la hipoteca continúe pagando dicho préstamo, pero haya incumplido el pago de un crédito obtenido de otra entidad financiera.
En esta situación, también existe la posibilidad de embargar su vivienda habitual, siempre y cuando no pueda saldar la deuda con otros activos y no sea viable embargar su salario, cuenta bancaria o pensión (estas opciones tienen preferencia).
Es importante destacar que la deuda debe tener un importe significativo. Es decir, no se procederá al embargo de la vivienda habitual por una deuda de pequeña cuantía.
5. Impago de una deuda con un tercero
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¿Cómo puedo cancelar una anotación preventiva de encargo?
- Saldar la deuda
Es una medida cautelar que se aplica a un bien inmueble cuando un tribunal ha dictado una resolución en un proceso judicial en el que el propietario ha sido condenado a pagar una deuda. Esta anotación se registra en el registro de la propiedad y tiene como objetivo garantizar que el bien esté vinculado al proceso judicial. Quien solicita este procedimiento es el acreedor, es decir, la entidad o persona que tiene derecho a reclamar el pago.
- Solicitar la cancelación por parte del acreedor
El procedimiento lo inicia el acreedor, que en este caso será una entidad pública como la Agencia Tributaria, que ha intentado cobrar la deuda sin éxito. - Presentar la solicitud en el Registro de la Propiedad
La cancelación de la deuda se debe presentar formalmente ante el registro de la propiedad donde está inscrita la anotación.
Dificultades a la hora de vender un piso embargado
Precio de venta del inmueble
Si deseas vender un piso embargado y obtener alguna ganancia de la transacción, podrías considerar fijar un precio más alto para cubrir las deudas pendientes. Sin embargo, si las deudas son demasiado elevadas, este aumento en el precio podría dificultar la venta, ya que los posibles compradores podrían desestimarlo debido a su coste.
Nuestra recomendación es no enfocarse en obtener una ganancia significativa, sino más bien en facilitar la compraventa, fijando un precio razonable que haga la propiedad más atractiva para los interesados.
Transparencia con el comprador de la vivienda
También recomendamos ser completamente transparente con el comprador potencial para evitar problemas durante el proceso de compraventa.
Es importante tener en cuenta que, debido al estado del inmueble y a la anotación de embargo, esto podría asustar a algunos compradores. No obstante, la transparencia desde el principio es clave.
Posible rebaja al comprar un piso embargado
Algunos compradores, aprovechando la urgencia del vendedor por saldar la deuda, podrían intentar negociar el precio del inmueble a la baja lo máximo posible. Esta dinámica añade complejidad al proceso de compraventa.
Aunque es posible vender un piso embargado, es un proceso complicado que requiere de una gestión cuidadosa y realista del precio.
Proceso legal de venta de piso embargado largo
El proceso de venta de un inmueble embargado puede implicar la necesidad de obtener una resolución judicial o llegar a un acuerdo con la entidad acreedora para proceder con la transacción. Los procedimientos judiciales suelen ser lentos y burocráticos, lo que puede retrasar considerablemente la venta y complicar la gestión de la operación.
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Proceso previo a la subasta pública de un piso embargado
1. Inicio del proceso judicial de embargo
El inicio del proceso judicial para embargar un piso comienza cuando el acreedor (por lo general el banco) no recibe el pago de la deuda en un periodo de tiempo determinado. En ese momento, el acreedor puede llevar a cabo lo que se llama un procedimiento de ejecución hipotecaria, mediante el cual, un juez lleva a cabo la ordenación del embargo del inmueble con motivo del pago de la deuda al acreedor.
2. Embargo de la vivienda
Una vez que el juez aprueba el proceso de embargo, el propietario pierde el control total sobre la propiedad, lo que significa que no podrá vender el inmueble de manera libre hasta que haya saldado la deuda pendiente. Esta medida garantiza que el acreedor reciba el monto adeudado, ya sea mediante el pago directo del propietario o a través de la venta del inmueble.
3. Certificación de cargas judiciales
¿Qué es el certificado de cargas judiciales?
¿Por qué es importante para la venta el certificado de cargas judiciales?
4. Acuerdo previo a la subasta
En algunos casos, antes de que se llegue a la subasta pública, tanto el propietario del inmueble como el acreedor pueden intentar llegar a un acuerdo. Esto puede incluir la posibilidad de que el propietario pague la deuda pendiente mediante la venta de la vivienda o busque una dación en pago.
En Templo Consulting, aconsejamos firmemente evitar que el inmueble llegue a subasta pública y optar por venderlo para liquidar la deuda pendiente. En una subasta, el precio de adjudicación suele rondar aproximadamente el 70% del valor de mercado de la propiedad. Además, el propietario debe considerar que a este monto se le descontarán los gastos asociados al proceso judicial.
5. Subasta pública
Si no se logra llegar a un acuerdo y la deuda sigue sin saldarse, el inmueble será enviado a subasta pública. En este caso, el proceso judicial pondrá la propiedad a la venta, permitiendo que el banco, como acreedor, recupere la deuda pendiente a través de la venta del inmueble.
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