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Novación de la Hipoteca

Q: ¿Cuándo puedo pedir la novación de una hipoteca?

Es posible solicitar la novación hipotecaria en cualquier momento después de la firma del contrato hipotecario, siempre y cuando ambas partes, el prestatario y el banco , estén de acuerdo con modificar las condiciones originales del préstamo. No existe un plazo específico que limite esta posibilidad.

Q: ¿Quién paga todos los gastos de la novación hipotecaria?

Los gastos de la novación hipotecaria se reparten entre el banco y el prestatario. La entidad bancaria asume los gastos de gestoría, notariales y registrales , mientras que el prestatario es responsable de cubrir el coste de la tasación del inmueble y la comisión por novar la deuda pendiente .

Q: ¿Cuánto se tarda en la novación de una hipoteca?

Una novación hipotecaria puede ser declarada nula si no se cumple con los requisitos legales, como la falta de consentimiento libre y voluntario de alguna de las partes, si se infringen normativas de protección al consumidor , como condiciones abusivas o usureras, o si no se formaliza correctamente (por ejemplo, no se realiza ante notario o no se inscribe en el Registro de la Propiedad cuando es necesario).

Gastos de hacer una Novación Hipotecaria

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Juan Pedro Caro

Asesor Financiero Inmobiliario

¿Qué es una Novación de la Hipoteca?

La novación hipotecaria ocurre cuando se modifican las condiciones de un préstamo hipotecario después de haber sido firmado. Te contamos a continuación por qué es útil realizar una novación y cuáles son sus gastos.

¿En qué consiste la Novación Hipotecaria?

La novación hipotecaria es el proceso mediante el cual se renegocian las condiciones de un préstamo con el mismo banco, sin necesidad de cambiar de entidad financiera. Las personas recurren a esta opción con el objetivo de mejorar las condiciones de su hipoteca en Madrid, adaptándolas a sus nuevas necesidades o situaciones financieras.

Gracias a la novación, es posible modificar aspectos clave del préstamo, como el tipo de interés, el plazo de amortización y otros términos relevantes. Este proceso requiere que el cliente y la entidad bancaria lleguen a un acuerdo mutuo sobre las nuevas condiciones.

¿Cuáles son los cambios que permiten la Novación de la Hipoteca?

1. Plazos de amortización

La novación permite modificar los plazos de amortización, lo que ofrece la posibilidad de reducirlos, lo que aumentaría las cuotas mensuales, o, ampliarlos, lo que resultaría en una disminución del importe de las cuotas mensuales de la hipoteca.

2. Variación del importe pendiente

Es posible modificar el importe pendiente de pago al banco, lo que permite aumentar la cantidad originalmente prestada, en caso de que se haya producido algún cambio en las circunstancias del cliente o en las previsiones financieras.

3. Tipo de interés

La novación de la hipoteca permite cambiar el tipo de interés que se pactó originalmente en la hipoteca. Por ejemplo las variaciones en el tipo de interés que puedes hacer son las siguientes:

- - - - Tipo de interés fijo: En los préstamos con tipo de interés fijo, este se mantiene inalterado durante todo el periodo de amortización. Durante una novación, es posible renegociar este tipo de interés si las condiciones del mercado han cambiado, lo que podría llevar a obtener una tasa más favorable.
      - Tipo de interés variable: En los préstamos con tipo de interés variable, el tipo de interés se ajusta periódicamente en función de un índice de referencia, como el Euribor. A través de la novación, se pueden modificar los márgenes aplicados a este índice o incluso optar por cambiar a un tipo fijo, dependiendo de la situación del mercado y las preferencias del cliente.

4. Sistema de amortización

El sistema de amortización más utilizado en los préstamos hipotecarios es el sistema francés, en el cual las cuotas se mantienen constantes durante toda la vida del préstamo, y la proporción de la cuota destinada a intereses es mayor al principio, disminuyendo con el tiempo a medida que se amortiza el capital. Este sistema es popular debido a la estabilidad en los pagos mensuales, lo que facilita la planificación financiera del prestatario.

Sin embargo, si el prestatario desea cambiar el sistema de amortización y optar por el sistema alemán o americano, también es posible hacerlo, siempre que ambas partes (el prestatario y el banco) lleguen a un acuerdo.

5. Cambio de la divisa

La novación también permite cambiar la divisa en la que está formalizada la hipoteca. Este tipo de modificación es especialmente relevante para aquellos prestatarios que, por razones laborales o personales, se encuentran residiendo en un país con una moneda diferente.

6. Titular de la hipoteca

La novación hipotecaria también permite cambiar al titular del préstamo. Este proceso puede darse por diversas circunstancias, como la venta de un inmueble, la separación de una pareja o la necesidad de transferir la deuda a otra persona.

¿Qué implica cambiar el titular de la hipoteca?

Cambiar el titular de la hipoteca implica transferir la responsabilidad de la deuda a otra persona. Desde el momento de la firma, el nuevo titular asume la responsabilidad legal del préstamo y se convierte en la única persona obligada a cumplir con las condiciones del contrato hipotecario.

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¿Cuánto cuesta una novación de la hipoteca?

Realizar la novación de una hipoteca implica una serie de gastos, los cuales pueden variar según la entidad bancaria que gestione el proceso. Sin embargo, los gastos comunes asociados a la novación hipotecaria son los siguientes:

Gastos del cliente

1. Comisión por realizar la novación

Al modificar las condiciones de un préstamo hipotecario mediante una novación, la entidad bancaria suele cobrar una comisión sobre el capital pendiente. Generalmente, esta comisión varía entre el 0,5% y el 1% del capital adeudado restante, dependiendo de la política de cada entidad. Esta comisión, como cualquier aspecto de la novación hipotecaria, es negociable con el banco, por lo que puede ser que no sea necesario el pago de esta comisión.

2. Tasación del inmueble

Para que el banco pueda evaluar el valor actual de la vivienda, es necesario realizar una tasación privada. Esta información le ayudará a decidir si aprueba la novación de la hipoteca y en qué condiciones. El coste de una tasación varía, oscilando entre los 100€ para las más económicas y hasta 500€, dependiendo de la entidad tasadora.

Gastos del banco

1. Actos Jurídicos Documentados (AJD)

El AJD es un impuesto que se aplica a los documentos notariales relacionados con determinados actos legales, como la formalización de escrituras hipotecarias o la modificación de un contrato previamente establecido. Este gasto será abonado por la entidad bancaria ya que se presupone que la parte que más se beneficia de este cambio en las condiciones, es el banco.

2. Gastos notariales, de gestoría y de registro

Cuando se lleva a cabo una novación hipotecaria, o cualquier otro trámite relacionado con una hipoteca, se pueden generar varios tipos de gastos notariales, registrales y de gestoría

- Gastos notariales

Los gastos notariales corresponden a los honorarios que deben abonarse al notario por la redacción y formalización del nuevo contrato hipotecario. Este gasto incluye la elaboración de la escritura de la novación hipotecaria, así como la certificación de las firmas de ambas partes.

- Gastos de gestoría

Los gastos de gestoría están relacionados con los honorarios que se deben abonar a los profesionales encargados de gestionar los trámites administrativos necesarios para llevar a cabo una novación hipotecaria.

- Gastos registrales

Estos gastos registrales están asociados a la inscripción de la novación hipotecaria en el Registro de la Propiedad. Cuanto mayor sea el importe de la novación, mayores serán los gastos registrales.

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Nuestros expertos se pondrán en contacto contigo, resolviendo todas tus dudas sobre la novación de una hipoteca.

Simulación de una novación hipotecaria

Si el capital pendiente de la hipoteca es de 125.000 euros, el banco aplica una comisión de novación del 0,75% y el coste de la tasación es de 300 euros, los gastos de la novación serían los siguientes:

Comisión de novación: 937,50 euros
Coste de la tasación: 300 euros

En algunos casos, los bancos prefieren retener a clientes con un buen perfil financiero, ya que les resulta más beneficioso mantenerlos, especialmente si estos clientes tienen la capacidad de cumplir con sus pagos y son percibidos como prestatarios de bajo riesgo. En estas situaciones, el banco puede optar por renegociar las condiciones del préstamo hipotecario sin aplicar la comisión de novación. Esto se debe a que, a largo plazo, mantener al cliente puede ser más rentable para la entidad que perderlo.

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Ventajas de la novación hipotecaria

Mejorar condiciones del préstamo y ahorrar

Esto no solo puede resultar en cuotas mensuales más bajas, sino que también puede suponer un ahorro significativo a largo plazo al conseguir una tasa de interés más favorable o extender el plazo de amortización.

Mayor flexibilidad financiera

Si tu situación financiera ha cambiado de alguna manera, ajustar tu préstamo hipotecario a tus nuevas necesidades financieras puede ser la diferencia entre poder pagar o no tu préstamo hipotecario.

Evitar cancelar la hipoteca

Una novación hipotecaria es una opción más barata que cancelar una hipoteca y contratar un nuevo préstamo. Además, el proceso es considerablemente más sencillo y rápido en comparación con la solicitud de un crédito nuevo en otro banco.

Mantener buena relación con el banco

Al mantener el préstamo hipotecario con la misma entidad financiera, se fortalecen los vínculos con el banco, lo que puede beneficiarnos a la hora de adquirir futuros créditos o préstamos personales.

¿Qué es más barato subrogar una hipoteca o una novación hipotecaria?

A la hora de hablar sobre hipotecas en Madrid es inevitable hablar sobre la diferencia que existe entre una subrogación hipotecaria y la novación de una hipoteca es que con la subrogación, la modificación del préstamo hipotecario se realiza con otro banco.

En una subrogación hipotecaria, generalmente no se modifican las condiciones del préstamo, a diferencia de lo que ocurre en una novación, donde sí se pueden ajustar aspectos como el tipo de interés, el plazo o el importe del préstamo. Sin embargo, al cambiar de banco, pueden surgir gastos adicionales que deben tenerse en cuenta.

En términos generales, y dejando de lado las condiciones específicas de cada acuerdo, una novación hipotecaria suele ser más económica que una subrogación. La comisión por novar una hipoteca es habitualmente más baja que los costes asociados a la subrogación, e incluso en ciertos casos, no será necesario abonar ninguna comisión por la novación.

Preguntas frecuentes sobre la novación de una hipoteca

¿Cuándo puedo pedir la novación de una hipoteca?

Es posible solicitar la novación hipotecaria en cualquier momento después de la firma del contrato hipotecario, siempre y cuando ambas partes, el prestatario y el banco, estén de acuerdo con modificar las condiciones originales del préstamo. No existe un plazo específico que limite esta posibilidad.

¿Quién paga todos los gastos de la novación hipotecaria?

Los gastos de la novación hipotecaria se reparten entre el banco y el prestatario. La entidad bancaria asume los gastos de gestoría, notariales y registrales, mientras que el prestatario es responsable de cubrir el coste de la tasación del inmueble y la comisión por novar la deuda pendiente.

¿Cuánto se tarda en la novación de una hipoteca?

Una novación hipotecaria puede ser declarada nula si no se cumple con los requisitos legales, como la falta de consentimiento libre y voluntario de alguna de las partes, si se infringen normativas de protección al consumidor, como condiciones abusivas o usureras, o si no se formaliza correctamente (por ejemplo, no se realiza ante notario o no se inscribe en el Registro de la Propiedad cuando es necesario).