Artículo 28 Ley Hipotecaria: ¿puedo comprar una vivienda sujeta a este artículo?

04 Oct

artículo 28 ley hipotecaria imagen de justiciaEl artículo 28 de la Ley Hipotecaria es bastante conocido entre los compradores de vivienda en herencia. De hecho, puede ser bastante molesto si buscamos financiación para la compra. Este artículo se ha mantenido en nuestro ordenamiento jurídico desde el siglo XIX. Por ello, en muchas notarías aun se le conoce como Ley de Cuba.

Básicamente, este artículo señala que hay un plazo de dos años en que los bienes de un fallecido sin herederos forzosos no tendrán efecto en el Registro. Es decir, si alguien muere sin hijos y su vivienda pasa a sus hermanos, no será realmente de ellos hasta que se termine este periodo. Durante esos dos años, un hijo desconocido tendría el derecho de aparecer y reclamar esa herencia.

Se trata de una ley promulgada porque era algo que ocurría habitualmente con los desplazados a la guerra de Cuba y Filipinas, de ahí su denominación oficial. Se estableció ese plazo de dos años para que los hijos ilegítimos pudieran llegar a la Península y reclamar lo que les pertenecía.

Por el miedo a que aparezca un hijo secreto, muchos bancos no dan financiación para la compra de una vivienda heredada antes de ese plazo. El banco teme que los vendedores terminen no siendo los verdaderos propietarios. Sin embargo, hay otro artículo, el 38, que limita el efecto del 28.

La Ley Hipotecaria establece la siguiente:

Artículo 28.

Las inscripciones de fincas o derechos reales adquiridos por herencia o legado, no surtirán efecto en cuanto a tercero hasta transcurridos dos años desde la fecha de la muerte del causante. Exceptúanse las inscripciones por título de herencia testada o intestada, mejora o legado a favor de herederos forzosos.

Artículo 34.

El tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro.

La buena fe del tercero se presume siempre mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del Registro.

Los adquirentes a título gratuito no gozarán de más protección registral que la que tuviere su causante o transferente.

La limitación del artículo 34 al artículo 28 Ley Hipotecaria

Lo que este último artículo implica es que el comprador no será responsable si finalmente aparece un descendiente desconocido. Serán los vendedores los que tengan que hacer frente a ese problema. Son ellos los que han vendido una propiedad que no les correspondía.

Por ello, lo más habitual es que los vendedores tengan que facilitar el precio de venta de la vivienda al nuevo heredero. Si tenemos que dejarle la casa, algo nada habitual, tendrán que devolvernos el dinero, así como los intereses y los gastos de cancelación y apertura de hipoteca, si los hubiera.

Pese a que el comprador está bastante protegido, hay bastantes bancos que no se atreven a dar a una hipoteca a este tipo de inmuebles hasta que pasen estos dos años. Afortunadamente, en Templo Consulting contamos con convenios con bancos que sí realizan estas operaciones.

¿Cómo podemos saber si una vivienda está sujeta al artículo 28?

Para saber si los vendedores de la vivienda que vamos a adquirir no son herederos forzosos podemos pedir una nota simple. En este post te explicamos el procedimiento.

En la nota simple registral aparecerá la fecha de trasmisión y si son o no herederos forzosos. De esta forma, tendremos toda la información, así como posibles cargas de la vivienda.

¿Cuál es la opción más recomendable?

Si nos gusta tenerlo todo bien atado, también tenemos otra posibilidad. Podemos quedar con los propietarios en un alquiler con opción a compra hasta que termine ese periodo de dos años.

De esta forma, nos iríamos descontado el precio de compra hasta que terminara el plazo, sin que peligrara la operación si aparece un nuevo heredero. En ese caso, será el heredero el que podrá continuar con el proceso de compraventa o rescindir el contrato cuando termine, pero a nosotros como compradores no nos comprometerá a nada.

Si la propuesta de alquiler con opción a compra no es aceptada por la parte vendedora y se decide comprar la vivienda, en Templo Consulting nos encargamos de realizar el contrato correspondiente en relación con el Artículo 28.

Aunque el artículo 28 de La Ley Hipotecaria puede dar mucho miedo, al final, gracias al artículo 34 estamos protegidos, por lo que en el improbable caso de que aparezca un heredero desconocido no supondría ningún problema real.

En este post os planteamos un ejemplo del Artículo 28 en el caso de que apareciese un hijo desconocido.

 

Después de conocer todos los detalles en relación con el Artículo 28, muchos compradores se sienten inseguros cuando ven este artículo en la nota simple. Por eso, desde Templo Consulting ofrecemos asesoramiento y nos encargamos de redactar la propuesta de compraventa para ofrecerle una mayor tranquilidad y respaldo jurídico a la parte compradora.

¡Contáctanos sin compromiso!

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Artículo 28 Ley Hipotecaria: ¿puedo comprar una vivienda sujeta a este artículo?
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11 Comentarios

  1. Arnaldo

    Muy bien explicado me ha valido de mucho

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    1. Templo Consulting

      ¡Muchas gracias Arnaldo!

      Reply
  2. begoña

    Mi caso es el contrario , una tía nos ha legado a mi hermano y a mi el piso y me ha declarado heredera unviersal del resto
    MI tia no ha tenido hijos por lo que me parece superinjusto que terceros puedan presuponer sobre ello impidendo la venta del piso

    Reply
  3. Manuela G. Gómez

    En mi caso, vendo una vivienda cuyos dueños se suponen que son 12 personas. Digo ésto, porque el 47% de la casa no está registrada y aparece en el resto 53% perteneciente a 9 personas.
    ¿Cómo puedo conocer los dueños del 47% de casa? Tengo comprador pero no puedo venderla.

    Un saludo y gracias

    Reply
    1. Templo Consulting

      Hola Manuela,
      Puedes solicitar una nota simple de la vivienda y ahí vendrán todos los datos sobre el inmueble.
      Un saludo.

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  4. Maria Martinez

    Quiero comprar un piso, y la concesión de hipoteca me está resultando complicada, pues es una casa de herencia no directa-la ley hipotecaria 28 limita-. Qué bancos conocéis que sí concedan este tipo de ayudas? Gracias!

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    1. Templo Consulting

      Hola María, te mandamos un correo y te informamos por privado.
      Un saludo.

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  5. INMA ROMERO

    Buenas tardes, yo estoy en el mismo caso, voy a adquirir una vivienda heredada por sobrinos de la difunta (supuestamente no tiene más herederos) y no sé qué tratamiento tiene este artículo con la entrada en vigor de la nueva Ley Hipotecaria el próximo día 16 de junio. Me gustaría saber si en la nueva Ley se continúa con los términos del art. 28 y qué bancos están dando préstamos hipotecarios en estos casos. Gracias y un saludo

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    1. Templo Consulting

      Hola Inma
      La nueva Ley Hipotecaria no tiene relación con el Art.28, si necesita ayuda con la venta de la vivienda puede contactar con nosotros y nos encargaremos de todos los trámites necesarios. Puede escribirnos a info@temploconsulting.com
      Un saludo.

      Reply
  6. Antonio González Carballo

    ¿Qué entidades dan crédito si la vivienda está afectada por el artículo 28 de la Ley Hipotecaria?

    Reply
    1. Templo Consulting

      Hola Antonio,
      Si necesita información puede escribirnos a info@temploconsulting.com y le informaremos de todos los detalles.
      Un saludo.

      Reply

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