Artículo 28 Ley Hipotecaria: ¿puedo comprar una vivienda sujeta a este artículo?
El artículo 28 de la Ley Hipotecaria defendía el derecho de un heredero legítimo, pero desconocido, a reclamar su herencia por espacio de dos años. Por eso, cuando un comprador busca financiación para una vivienda sujeta a este artículo, no todas las entidades bancarias lo conceden. ¿Sabes que esta normativa tiene su origen en nuestro ordenamiento jurídico en el siglo XIX?. De ahí que en muchas notarías aún se la conozca como Ley de Cuba.
¿Qué establecía el Artículo 28 de la Ley Hipotecaria?
Según este artículo existe un plazo máximo de dos años durante los cuales los bienes de un fallecido sin herederos forzosos no tendrán efecto en el Registro. Lo que significa que si una persona fallece y no ha tenido hijos, su bienes e inmuebles serán heredados por sus hermanos. Aunque no podrán heredar de hecho o legalmente hasta que se cumpla dicho periodo, porque siempre cabe la posibilidad de que aparezca un hijo desconocido u otro heredero legítimo que reclame la herencia. Es importante destacar, que esta situación puede ser distinta en función de si el fallecido es hombre o mujer. En el caso de que sea un hombre, existen más posibilidades (por razones biológicas) de que aparezca un heredero desconocido.
Esta ley fue promulgada porque era algo que ocurría habitualmente con los desplazados por la guerra de Cuba y Filipinas. Se estableció ese plazo de dos años para que los hijos ilegítimos pudieran llegar a la Península y reclamar lo que les pertenecía por derecho.
Por miedo a que aparezca un hijo no reconocido u otro tipo de heredero legítimo (como aquel que haya sido designado en un testamento ológrafo posterior), muchas entidades bancarias no conceden financiación viviendas sujetas al artículo 28 hasta que se cumpla dicho plazo. La razón es que no quieren arriesgarse a que los supuestos vendedores finalmente no sean los auténticos propietarios. Aunque según el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, se presupone que aquel que registra las propiedades a su nombre es el propietario hasta que se demuestre lo contrario.
Derogación del artículo 28 de la Ley Hipotecaria
Sin embargo, el artículo 28 de la Ley Hipotecaria se derogó el año pasado. Concrétamente el 3 de septiembre de 2021. Y pese a que en principio, no tenía carácter retroactivo, la resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fé Pública, el 5 de enero de 2022, establece lo siguiente:
«Sería discriminatorio y lesivo para los intereses de todos aquellos que hayan heredado de un causante que haya fallecido hasta el día 2 de septiembre de 2021; y existirían dos realidades distintas en sus consecuencias jurídicas por el mero transcurso de unas horas, siendo una situación completamente distinta fallecer el día 2 de septiembre a las 23:00 horas, o fallecer el día 3 de septiembre a las 00:05 horas».
Debido a que no hay dispuesto un régimen transitorio, debe entenderse que la limitación ha decaído radicalmente. Además, al tratarse de una norma que pretende favorecer a los herederos, cabe innvocar la retroactividad de la misma.
La Ley Hipotecaria establece lo siguiente:
Artículo 28.
Las inscripciones de fincas o derechos reales adquiridos por herencia o legado, no surtirán efecto en cuanto a tercero hasta transcurridos dos años desde la fecha de la muerte del causante. Exceptúanse las inscripciones por título de herencia testada o intestada, mejora o legado a favor de herederos forzosos.
Artículo 34.
El tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro.
La buena fe del tercero se presume siempre mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del Registro.
Los adquirentes a título gratuito no gozarán de más protección registral que la que tuviere su causante o transferente.
La limitación del artículo 34 al artículo 28 Ley Hipotecaria
De esta forma, queda establecido que el comprador del inmueble no será responsable si finalmente aparece un descendiente u otro heredero desconocido. Sino que habrán de ser los vendedores quiene tengan que responder ante la ley.
Así que si apareciese un heredero legítimo, los vendedores del inmueble tienen la obligación de facilitar el precio de venta de la vivienda al nuevo heredero. Y si hubiera que dejarle la casa, circunstancia no muy habitual, tendrían que devolverle el dinero al comprador con interéses. Más los gastos de cancelación y apertura de hipoteca, si los hubiera.
¿Cómo podemos saber si una vivienda está sujeta al artículo 28 de la Ley Hipotecaria?
La mejor manera de saber si los vendedores de la vivienda que vamos a adquirir no son herederos forzosos es solicitando una nota simple en el registro. En este post te explicamos el procedimiento.
En la nota simple registral aparecerá la fecha de transmisión de los bienes e inmuebles y si los herederos han sido forzosos. De esta forma conoceremos toda la información de la vivienda, incluso si existieran cargas de algún tipo:
La inscripción de los derechos que corresponde a Don/Doña … respecto de una mitad indivisa de esta finca, no surte efectos frente a terceros, conforme al Artículo 28 de la Ley Hipotecaria, hasta transcurridos dos años desde (fecha fallecimiento) del causante. La transmisión mortis causa se realizó en virtud de escritura otorgada el … ante el Notario de Madrid ..
¿Cuáles son las opciones para el comprador si la vivienda estuviera sujeta al artículo 28?
- La primera opción a valorar es llegar a un acuerdo con los propietarios para realizar un alquiler con opción a compra hasta que termine ese periodo de dos años. Así no peligraría la operación de compraventa si apareciese un nuevo heredero. Si fuera el caso, sería el heredero quien continuaría con el proceso de compraventa o rescindiría el contrato cuando termine, pero el comprador no se estaría comprometiendo a nada.
- Otra opción menos conocida y que seguramente nos recomendará la entidad financiera, es pignorar la hipoteca. Que significa que, en estos casos, el banco retiene como «prenda» una cantidad de dinero al vendedor, al que se le irá devolviendo poco a poco. De esta manera, la entidad se asegura de no perder el dinero entregado.
Dejar constancia de la carga por Artículo 28 en el contrato o escritura pública
A continuación os mostramos un ejemplo de cómo reflejar la existencia de dicha carga y las condiciones de la misma:
Advierto a los otorgantes y especialmente a la parte compradora la limitación del Artículo 28 de la Ley Hipotecaria que resulta de la información registral incorporada. En caso de verse privada el comprado de la titularidad de la finca por este motivo, la parte vendedora se compromete al reembolso no solo del precio del inmueble, sino también de todos los gastos, honorarios e impuestos asumidos por el comprador y que traigan causa de la presente compraventa.
Cómo actuar si aparece un hijo según el Artículo 28
Esta situación es más común de lo que pensamos y en Templo Consulting somos especialistas en resolver casos sujetos a este artículo. Por eso hemos querido plantear un ejemplo en el que apareciese un hijo con una casa con carga de Artículo 28. Antes de realizar cualquier tipo de gestión tenemos que asegurarnos que la persona fallecida ha dejado testamento. En el caso de haber testamento se realizará una adjudicación de herencia. Si por el contrario no hay testamento se tendrá que hacer una declaración de herederos para repartir la herencia.
¿No sabes cómo realizar una adjudicación de herencia? No te preocupes, en Templo Consulting podemos ayudarte con todos los trámites para hacerte este procedimiento mucho más fácil y sencillo. Por 800€+IVA realizamos todas las gestiones necesarias.
¿Qué hay que hacer si aparece heredero desconocido?
Si hay testamento
Cuando fallece una persona que no ha tenido hijos y deja en testamento como heredero único a un sobrino, pero posteriormente aparece un hijo, ¿qué sucede?
Supuesto 1
Si la preterición, es decir, la omisión de un heredero forzoso en el testamento es debida a un error porque se desconocía la existencia de dicho heredero, se anula el testamento y se abre una sucesión intestada. En este caso la ley declarará a ese hijo como único heredero.
Supuesto 2
Si la persona fallecida conocía la existencia de este hijo, pero, aun así, lo omite en el testamento, la preterición habrá sido intencionada. En este caso el sobrino se quedaría con el tercio de libre disposición y el hijo con los dos tercios de legítima, en los que se incluye el tercio de la legítima estricta y el tercio de mejora.
Si no hay testamento
Cuando el causante no haya dejado testamento y no tenga descendientes, ascendientes, hermanos ni cónyuge, se declarará como heredero a los sobrinos por ser los parientes más cercano. Si durante el período de dos años aparece un hijo, el sobrino deja de ser heredero automáticamente.
En cualquiera de los casos, según el Artículo 28, toda inscripción a favor de quien no sea heredero forzoso está sometida al plazo de dos años. Pasado este tiempo este artículo desaparece de la nota simple del inmueble y los herederos podrán hacer uso de la herencia.
También puede darse el caso de que aparezca un testamento ológrafo en el que designa otro heredero. Si así fuera, habría que comprobar la autenticidad de dicho documento y cumplir, de todas formas, con el periodo de los dos años que marca el artículo 28.
Como hemos podido comprobar con este ejemplo, cualquier vivienda sujeta al Artículo 28 complica la operación de compraventa. Debido a todos estos inconvenientes legales, muchos bancos no conceden préstamos hipotecarios para inmuebles con estas cargas. No obstante, en Templo Consulting hemos logrado convenios con entidades financieras que sí conceden hipotecas para viviendas sujetas al Artículo 28 en todo el territorio nacional. Nos encargamos de todas las gestiones por 800€+IVA. Gracias a nuestra amplia experiencia podemos vender este tipo de viviendas al mejor precio de mercado.
¿Cómo podemos ayudarte en Templo Consulting?
Ver que hay un Artículo 28 de la Ley Hipotecaria en la nota simple puede generar desconfianza y temor, ya que cabe la posibilidad de que aparezca un heredero legítimo y la situación del comprador puede complicarse. Pero en Templo Consulting podemos garantizar la seguridad del comprador a través de la propuesta de compraventa o contrato de arras, el contrato privado y el acompañamiento a notaría. Así nos aseguramos que el comprador, desde el momento en que adquiere el inmueble, tiene un respaldo jurídico gracias a la cláusulas del contrato. Dejando establecido desde el principio que será el vendedor quien se haga cargo de todos los gastos ocasionados si apareciese un heredero legítimo desconocido.
Por último, somos conscientes de la dificultad de encontrar financiación para viviendas sujetas al Articulo 28. No obstante, en Templo Consulting, tenemos unos excelentes acuerdos de colaboración con entidades financieras que sí conceden préstamos hipotecarios para inmuebles con estas características.
Consigue la mejor financiación
Confía en nosotros para comprar o vender tu piso en Madrid aunque esté sujeto a ésta u otras cargas fiscales. Somos especialistas en este tipo de operaciones porque hemos realizado elevado de ellas a nivel nacional. Por eso, tenemos contacto directo con los analistas de riesgos de algunas de las principales entidades bancarias de nuestro país. Además, nuestro profesionales te ayudarán a establecer el mejor precio de venta para que la venta sea lo más rápida y segura posible.
¡Aunque ojo! Para financiar una vivienda sujeta al Artículo 28 es necesario que el comprador tenga ahorrado el 30% del valor de la venta y que el pago mensual de su préstamo no supere el 35% de sus ingresos netos.
¿Y si finalmente aparece un hijo u otro heredero legítimo? En este otro post puedes conocer los detalles para saber cómo proceder en el caso de que apareciese un heredero desconocido.
¿Vas a comprar una casa sujeta al Artículo 28 de la Ley Hipotecaria y necesitas asesoramiento?
No dudes en ponerte en contacto con nosotros, te ayudaremos en todo lo que necesites y te garantizamos una compra segura.
¡Pregunta sin compromiso!
Dentro del múltiple apoyo y asesoramiento que Templo Consulting puede ofrecerte, también te hablamos de claves para ahorrarte dinero en una herencia.
Solo pagas si vendemos tu vivienda.
¡No tienes nada que perder!
Muy bien explicado me ha valido de mucho
¡Muchas gracias Arnaldo!
Mi caso es el contrario , una tía nos ha legado a mi hermano y a mi el piso y me ha declarado heredera unviersal del resto
MI tia no ha tenido hijos por lo que me parece superinjusto que terceros puedan presuponer sobre ello impidendo la venta del piso
En mi caso, vendo una vivienda cuyos dueños se suponen que son 12 personas. Digo ésto, porque el 47% de la casa no está registrada y aparece en el resto 53% perteneciente a 9 personas.
¿Cómo puedo conocer los dueños del 47% de casa? Tengo comprador pero no puedo venderla.
Un saludo y gracias
Hola Manuela,
Puedes solicitar una nota simple de la vivienda y ahí vendrán todos los datos sobre el inmueble.
Un saludo.
Quiero comprar un piso, y la concesión de hipoteca me está resultando complicada, pues es una casa de herencia no directa-la ley hipotecaria 28 limita-. Qué bancos conocéis que sí concedan este tipo de ayudas? Gracias!
Hola María, te mandamos un correo y te informamos por privado.
Un saludo.
Buenas tardes. me encuentro en la misma situación que María. ¿Me podéis decir qué bancos conceden hipoteca sobre este tipo de inmuebles? Gracias
Buenos días María José,
Puede mandarnos los datos de su caso al correo info@www.temploconsulting.com nuestros especialistas en financiación le informarán sin compromiso sobre su caso.
Un saludo y gracias.
Buenas tardes, yo estoy en el mismo caso, voy a adquirir una vivienda heredada por sobrinos de la difunta (supuestamente no tiene más herederos) y no sé qué tratamiento tiene este artículo con la entrada en vigor de la nueva Ley Hipotecaria el próximo día 16 de junio. Me gustaría saber si en la nueva Ley se continúa con los términos del art. 28 y qué bancos están dando préstamos hipotecarios en estos casos. Gracias y un saludo
Hola Inma
La nueva Ley Hipotecaria no tiene relación con el Art.28, si necesita ayuda con la venta de la vivienda puede contactar con nosotros y nos encargaremos de todos los trámites necesarios. Puede escribirnos a info@www.temploconsulting.com
Un saludo.
¿Qué entidades dan crédito si la vivienda está afectada por el artículo 28 de la Ley Hipotecaria?
Hola Antonio,
Si necesita información puede escribirnos a info@www.temploconsulting.com y le informaremos de todos los detalles.
Un saludo.
Hola buenas que bancos dan hipotecas con el art 28
Hola Jorge,
Si necesitas ayuda con un préstamo hipotecario sobre una vivienda con Art.28 puedes mandarnos un correo a info@www.temploconsulting.com
Un saludo
Me gustaría saber que. bancos dan crédito hipotecario para compra de vivienda afectada por el art. 28. Gracias.
Buenas tardes, dependiendo del perfil del comprador y de cada Comunidad Autónoma, nosotros podemos asesorarle si el inmueble está ubicado en la Comunidad de Madrid. Si está interesado déjenos un teléfono de contacto y procedemos a informarle sobre su caso particular. Un cordial saludo, Atte. el equipo de Templo Consulting.
Hola, muy interesando todo lo que comentáis, gracias por vuestra ayuda.
Tenemos un caso peculiar que parece que complica un poco más el artículo 28. Estamos en medio de una compraventa en la que hicimos un contrato de arras con la nota simple a nombre del difunto, con el compromiso de los herederos de pagar los impuestos y hacer aceptación de herencia en un plazo acordado todo esto notificado en el contrato de arras. Nuestra sorpresa fue, que al recibir la nueva nota simple después de aceptación de la herencia aparece por primera vez el tema del artículo 28, ya que los herederos son unos sobrinos del difunto.
Nuestras consulta es saber si estaríamos en derecho de poder pedir las arras dobladas devueltas. No están actuando de buena fe y nos están poniendo muchos problemas
Muchisimas gracias por su ayuda.
Hola Bea,
Para poder darte un mejor asesoramiento, es mejor que nos mandes un correo a info@www.temploconsulting.com con todos los detalles de tu caso. Te ayudaremos en lo que necesites sin compromiso.
Un saludo y gracias.
Hola,
nosotros nos encontramos en la misma situación que Bea. ¿Que solución habría?
Muchas gracias y un saludo.
Hola Asier,
Para poder ofreceros un asesoramiento personalizado, podéis mandarnos un correo a info@www.temploconsulting.com explicando vuestro caso. Sin compromiso.
Un saludo y gracias.
Vamis a comprar una vivienda con el art 28 y no encuengro ningún banco que nos de la hipoteca, ¿sabeís alguno que lo de?
Gracias
Buenos días Rut,
Si es tan amable de facilitarnos sus datos podemos ayudarla a encontrar la financiación para la compra de la vivienda sujeta a dicho artículo. Puede mandarnos sus datos a info@www.temploconsulting.com
Un saludo y gracias por confiar en Templo Consulting.
Hola, buenos dias estamos en el mismo problema íbamos a comprar un piso con ese articulo 28 y ningun banco nos quiere dar prestamo, q podemos hacer muchas gracias un saludo
Buenas tardes Adriana,
Nosotros podemos ayudarte a conseguir financiación para un inmueble afectado por el artículo 28 de la Ley Hipotecaria, sin importar en qué parte del territorio nacional esté ubicada la misma. Podemos valorar tu caso sin coste alguno ni compromiso. Envíanos tus datos al siguiente correo: info@www.temploconsulting.com.
Un cordial saludo y gracias por contactar con Templo Consulting. Quedamos a la espera de su información.
Queremos vender una vivienda heredada de nuestros padres, la escritura de Aceptación es de iHerenciaha inscrito al amparo del Art. 205 de la ley Hipotecaria. Recientemente. ..tiene alguna limitación yen tal caso cuánto tiempo sería esa limitación?
Buenos días Esperanza,
Si la vivienda está ubicada en Madrid, nosotros podemos ayudarte. Escríbenos al correo info@www.temploconsulting.com exponiendo tu caso y te asesoramos sin coste alguno. Un cordial saludo y gracias por contactar con Templo Consulting.