Artículo 28 Ley Hipotecaria: ¿puedo comprar una vivienda sujeta a este artículo?

04 Oct

artículo 28 ley hipotecaria imagen de justiciaEl artículo 28 de la Ley Hipotecaria es bastante conocido entre los compradores de vivienda en herencia. De hecho, puede ser bastante molesto si buscamos financiación para la compra. Este artículo se ha mantenido en nuestro ordenamiento jurídico desde el siglo XIX. Por ello, en muchas notarías aun se le conoce como Ley de Cuba.

Básicamente, este artículo señala que hay un plazo de dos años en que los bienes de un fallecido sin herederos forzosos no tendrán efecto en el Registro. Es decir, si alguien muere sin hijos y su vivienda pasa a sus hermanos, no será realmente de ellos hasta que se termine este periodo. Durante esos dos años, un hijo desconocido tendría el derecho de aparecer y reclamar esa herencia.

Se trata de una ley promulgada porque era algo que ocurría habitualmente con los desplazados a la guerra de Cuba y Filipinas, de ahí su denominación oficial. Se estableció ese plazo de dos años para que los hijos ilegítimos pudieran llegar a la Península y reclamar lo que les pertenecía.

Por el miedo a que aparezca un hijo secreto, muchos bancos no dan financiación para la compra de una vivienda heredada antes de ese plazo. El banco teme que los vendedores terminen no siendo los verdaderos propietarios. Sin embargo, hay otro artículo, el 38, que limita el efecto del 28.

La Ley Hipotecaria establece la siguiente:

Artículo 28.

Las inscripciones de fincas o derechos reales adquiridos por herencia o legado, no surtirán efecto en cuanto a tercero hasta transcurridos dos años desde la fecha de la muerte del causante. Exceptúanse las inscripciones por título de herencia testada o intestada, mejora o legado a favor de herederos forzosos.

Artículo 34.

El tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro.

La buena fe del tercero se presume siempre mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del Registro.

Los adquirentes a título gratuito no gozarán de más protección registral que la que tuviere su causante o transferente.

La limitación del artículo 34 al artículo 28 Ley Hipotecaria

Lo que este último artículo implica es que el comprador no será responsable si finalmente aparece un descendiente desconocido. Serán los vendedores los que tengan que hacer frente a ese problema. Son ellos los que han vendido una propiedad que no les correspondía.

Por ello, lo más habitual es que los vendedores tengan que facilitar el precio de venta de la vivienda al nuevo heredero. Si tenemos que dejarle la casa, algo nada habitual, tendrán que devolvernos el dinero, así como los intereses y los gastos de cancelación y apertura de hipoteca, si los hubiera.

Pese a que el comprador está bastante protegido, hay bastantes bancos que no se atreven a dar a una hipoteca a este tipo de inmuebles hasta que pasen estos dos años. Afortunadamente, en Templo Consulting contamos con convenios con bancos que sí realizan estas operaciones.

¿Cómo podemos saber si una vivienda está sujeta al artículo 28?

Para saber si los vendedores de la vivienda que vamos a adquirir no son herederos forzosos podemos pedir una nota simple. En este post te explicamos el procedimiento.

En la nota simple registral aparecerá la fecha de trasmisión y si son o no herederos forzosos. De esta forma, tendremos toda la información, así como posibles cargas de la vivienda.

¿Cuál es la opción más recomendable?

Si nos gusta tenerlo todo bien atado, también tenemos otra posibilidad. Podemos quedar con los propietarios en un alquiler con opción a compra hasta que termine ese periodo de dos años.

De esta forma, nos iríamos descontado el precio de compra hasta que terminara el plazo, sin que peligrara la operación si aparece un nuevo heredero. En ese caso, será el heredero el que podrá continuar con el proceso de compraventa o rescindir el contrato cuando termine, pero a nosotros como compradores no nos comprometerá a nada.

Aunque el artículo 28 de La Ley Hipotecaria puede dar mucho miedo, al final, gracias al artículo 34 estamos protegidos, por lo que en el improbable caso de que aparezca un heredero desconocido no supondría ningún problema real.

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