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Artículo 28 Ley Hipotecaria: ¿puedo comprar una vivienda sujeta a este artículo?

Publicado por Templo Consulting en 18 de marzo de 2024
27 comentarios
El artículo 28 de la Ley Hipotecaria regula la adquisición de viviendas que están siendo objeto de un proceso hipotecario debido a la falta de pago por parte del deudor.

El artículo 28 de la Ley Hipotecaria defendía el derecho de un heredero legítimo, pero desconocido, a reclamar su herencia por espacio de dos años. Por eso, cuando un comprador busca financiación para una vivienda sujeta a este artículo, no todas las entidades bancarias lo conceden. ¿Sabes que esta normativa tiene su origen en nuestro ordenamiento jurídico en el siglo XIX?. De ahí que en muchas notarías aún se la conozca como Ley de Cuba.

¿Qué establecía el Artículo 28 de la Ley Hipotecaria?

Según este artículo existe un plazo máximo de dos años durante los cuales los bienes de un fallecido sin herederos forzosos no tendrán efecto en el Registro. Lo que significa que si una persona fallece y no ha tenido hijos, su bienes e inmuebles serán heredados por sus hermanos. Aunque no podrán heredar de hecho o legalmente hasta que se cumpla dicho periodo, porque siempre cabe la posibilidad de que aparezca un hijo desconocido u otro heredero legítimo que reclame la herencia. Es importante destacar, que esta situación puede ser distinta en función de si el fallecido es hombre o mujer. En el caso de que sea un hombre, existen más posibilidades (por razones biológicas) de que aparezca un heredero desconocido.

Esta ley fue promulgada porque era algo que ocurría habitualmente con los desplazados por la guerra de Cuba y Filipinas. Se estableció ese plazo de dos años para que los hijos ilegítimos pudieran llegar a la Península y reclamar lo que les pertenecía por derecho.

Por miedo a que aparezca un hijo no reconocido u otro tipo de heredero legítimo (como aquel que haya sido designado en un testamento ológrafo posterior), muchas entidades bancarias no conceden financiación viviendas sujetas al artículo 28 hasta que se cumpla dicho plazo. La razón es que no quieren arriesgarse a que los supuestos vendedores finalmente no sean los auténticos propietarios. Aunque según el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, se presupone que aquel que registra las propiedades a su nombre es el propietario hasta que se demuestre lo contrario.

Derogación del artículo 28 de la Ley Hipotecaria

Sin embargo, el artículo 28 de la Ley Hipotecaria se derogó el año pasado. Concrétamente el 3 de septiembre de 2021. Y pese a que en principio, no tenía carácter retroactivo, la resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fé Pública, el 5 de enero de 2022, establece lo siguiente:

«Sería discriminatorio y lesivo para los intereses de todos aquellos que hayan heredado de un causante que haya fallecido hasta el día 2 de septiembre de 2021; y existirían dos realidades distintas en sus consecuencias jurídicas por el mero transcurso de unas horas, siendo una situación completamente distinta fallecer el día 2 de septiembre a las 23:00 horas, o fallecer el día 3 de septiembre a las 00:05 horas».

Debido a que no hay dispuesto un régimen transitorio, debe entenderse que la limitación ha decaído radicalmente. Además, al tratarse de una norma que pretende favorecer a los herederos, cabe innvocar la retroactividad de la misma.

La Ley Hipotecaria establece lo siguiente:

Artículo 28.

Las inscripciones de fincas o derechos reales adquiridos por herencia o legado, no surtirán efecto en cuanto a tercero hasta transcurridos dos años desde la fecha de la muerte del causante. Exceptúanse las inscripciones por título de herencia testada o intestada, mejora o legado a favor de herederos forzosos.

Artículo 34.

El tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro.

La buena fe del tercero se presume siempre mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del Registro.

Los adquirentes a título gratuito no gozarán de más protección registral que la que tuviere su causante o transferente.

La limitación del artículo 34 al artículo 28 Ley Hipotecaria

De esta forma, queda establecido que el comprador del inmueble no será responsable si finalmente aparece un descendiente u otro heredero desconocido. Sino que habrán de ser los vendedores quiene tengan que responder ante la ley.

Así que si apareciese un heredero legítimo, los vendedores del inmueble tienen la obligación de facilitar el precio de venta de la vivienda al nuevo heredero. Y si hubiera que dejarle la casa, circunstancia no muy habitual, tendrían que devolverle el dinero al comprador con interéses. Más los gastos de cancelación y apertura de hipoteca, si los hubiera.

La mejor financiación con Templo Consulting

Pese a que el comprador está bastante protegido por esta ley, sigue habiendo muchos bancos en España que no conceden una hipoteca a este tipo de inmuebles hasta que se cumplan los dos años. Afortunadamente, en Templo Consulting contamos con convenios de colaboración con entidades financieras que sí realizan estas operaciones. Es importante mencionar, que estas entidades establecerán unas condiciones hipotecarias acordes con el mercado, es decir, no se aprovecharán de la situación y elevarán los tipos de interés por dicho servicio. Además, si el comprador dispone de un ahorro del 28% (20% del valor de compra o del valor de tasación + 8% de los gastos generales) no habría problemas de financiación. Por otro lado, una vez que desaparezca la limitación del Artículo 28 de la nota simple, el cliente puede realizar una novación de su préstamo a otra entidad bancaria con unas condiciones que se adapten más a sus necesidades. 

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¿Cómo podemos saber si una vivienda está sujeta al artículo 28 de la Ley Hipotecaria?

La mejor manera de saber si los vendedores de la vivienda que vamos a adquirir no son herederos forzosos es solicitando una nota simple en el registro. En este post te explicamos el procedimiento.

En la nota simple registral aparecerá la fecha de transmisión de los bienes e inmuebles y si los herederos han sido forzosos. De esta forma conoceremos toda la información de la vivienda, incluso si existieran cargas de algún tipo:

La inscripción de los derechos que corresponde a Don/Doña … respecto de una mitad indivisa de esta finca, no surte efectos frente a terceros, conforme al Artículo 28 de la Ley Hipotecaria, hasta transcurridos dos años desde (fecha fallecimiento) del causante. La transmisión mortis causa se realizó en virtud de escritura otorgada el … ante el Notario de Madrid ..

¿Cuáles son las opciones para el comprador si la vivienda estuviera sujeta al artículo 28?

  1. La primera opción a valorar es llegar a un acuerdo con los propietarios para realizar un alquiler con opción a compra hasta que termine ese periodo de dos años. Así no peligraría la operación de compraventa si apareciese un nuevo heredero. Si fuera el caso, sería el heredero quien continuaría con el proceso de compraventa o rescindiría el contrato cuando termine, pero el comprador no se estaría comprometiendo a nada.
  2. Otra opción menos conocida y que seguramente nos recomendará la entidad financiera, es pignorar la hipoteca. Que significa que, en estos casos, el banco retiene como «prenda» una cantidad de dinero al vendedor, al que se le irá devolviendo poco a poco. De esta manera, la entidad se asegura de no perder el dinero entregado.

Dejar constancia de la carga por Artículo 28 en el contrato o escritura pública

A continuación os mostramos un ejemplo de cómo reflejar la existencia de dicha carga y las condiciones de la misma:

Advierto a los otorgantes y especialmente a la parte compradora la limitación del Artículo 28 de la Ley Hipotecaria que resulta de la información registral incorporada. En caso de verse privada el comprado de la titularidad de la finca por este motivo, la parte vendedora se compromete al reembolso no solo del precio del inmueble, sino también de todos los gastos, honorarios e impuestos asumidos por el comprador y que traigan causa de la presente compraventa.

¿Cómo podemos ayudarte en Templo Consulting?

Ver que hay un Artículo 28 de la Ley Hipotecaria en la nota simple puede generar desconfianza y temor, ya que cabe la posibilidad de que aparezca un heredero legítimo y la situación del comprador puede complicarse. Pero en Templo Consulting podemos garantizar la seguridad del comprador a través de la propuesta de compraventa o contrato de arras, el contrato privado y el acompañamiento a notaría. Así nos aseguramos que el comprador, desde el momento en que adquiere el inmueble, tiene un respaldo jurídico gracias a la cláusulas del contrato.  Dejando establecido desde el principio que será el vendedor quien se haga cargo de todos los gastos ocasionados si apareciese un heredero legítimo desconocido.

Por último, somos conscientes de la dificultad de encontrar financiación para viviendas sujetas al Articulo 28. No obstante, en Templo Consulting, tenemos unos excelentes acuerdos de colaboración con entidades financieras que sí conceden préstamos hipotecarios para inmuebles con estas características.

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Confía en nosotros para comprar o vender tu piso en Madrid aunque esté sujeto a ésta u otras cargas fiscales. Somos especialistas en este tipo de operaciones porque hemos realizado elevado de ellas a nivel nacional. Por eso, tenemos contacto directo con los analistas de riesgos de algunas de las principales entidades bancarias de nuestro país. Además, nuestro profesionales te ayudarán a establecer el mejor precio de venta para que la venta sea lo más rápida y segura posible.

¡Aunque ojo! Para financiar una vivienda sujeta al Artículo 28 es necesario que el comprador tenga ahorrado el 30% del valor de la venta y que el pago mensual de su préstamo no supere el 35% de sus ingresos netos.

¿Y si finalmente aparece un hijo u otro heredero legítimo? En este otro post puedes conocer los detalles para saber cómo proceder en el caso de que apareciese un heredero desconocido

¿Vas a comprar una casa sujeta al Artículo 28 de la Ley Hipotecaria y necesitas asesoramiento?

No dudes en ponerte en contacto con nosotros, te ayudaremos en todo lo que necesites y te garantizamos una compra segura.

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Un pensamiento en & ldquo; Artículo 28 Ley Hipotecaria: ¿puedo comprar una vivienda sujeta a este artículo? y rdquo;

  • Arnaldo
    sobre 21 de marzo de 2019

    Muy bien explicado me ha valido de mucho

    • Templo Consulting
      sobre 22 de marzo de 2019

      ¡Muchas gracias Arnaldo!

  • begoña
    sobre 9 de abril de 2019

    Mi caso es el contrario , una tía nos ha legado a mi hermano y a mi el piso y me ha declarado heredera unviersal del resto
    MI tia no ha tenido hijos por lo que me parece superinjusto que terceros puedan presuponer sobre ello impidendo la venta del piso

  • Manuela G. Gómez
    sobre 11 de mayo de 2019

    En mi caso, vendo una vivienda cuyos dueños se suponen que son 12 personas. Digo ésto, porque el 47% de la casa no está registrada y aparece en el resto 53% perteneciente a 9 personas.
    ¿Cómo puedo conocer los dueños del 47% de casa? Tengo comprador pero no puedo venderla.

    Un saludo y gracias

    • Templo Consulting
      sobre 13 de mayo de 2019

      Hola Manuela,
      Puedes solicitar una nota simple de la vivienda y ahí vendrán todos los datos sobre el inmueble.
      Un saludo.

  • Maria Martinez
    sobre 14 de junio de 2019

    Quiero comprar un piso, y la concesión de hipoteca me está resultando complicada, pues es una casa de herencia no directa-la ley hipotecaria 28 limita-. Qué bancos conocéis que sí concedan este tipo de ayudas? Gracias!

    • Templo Consulting
      sobre 14 de junio de 2019

      Hola María, te mandamos un correo y te informamos por privado.
      Un saludo.

      • María José
        sobre 25 de mayo de 2021

        Buenas tardes. me encuentro en la misma situación que María. ¿Me podéis decir qué bancos conceden hipoteca sobre este tipo de inmuebles? Gracias

        • Templo Consulting
          sobre 26 de mayo de 2021

          Buenos días María José,
          Puede mandarnos los datos de su caso al correo info@www.temploconsulting.com nuestros especialistas en financiación le informarán sin compromiso sobre su caso.
          Un saludo y gracias.

  • INMA ROMERO
    sobre 14 de junio de 2019

    Buenas tardes, yo estoy en el mismo caso, voy a adquirir una vivienda heredada por sobrinos de la difunta (supuestamente no tiene más herederos) y no sé qué tratamiento tiene este artículo con la entrada en vigor de la nueva Ley Hipotecaria el próximo día 16 de junio. Me gustaría saber si en la nueva Ley se continúa con los términos del art. 28 y qué bancos están dando préstamos hipotecarios en estos casos. Gracias y un saludo

    • Templo Consulting
      sobre 17 de junio de 2019

      Hola Inma
      La nueva Ley Hipotecaria no tiene relación con el Art.28, si necesita ayuda con la venta de la vivienda puede contactar con nosotros y nos encargaremos de todos los trámites necesarios. Puede escribirnos a info@www.temploconsulting.com
      Un saludo.

  • Antonio González Carballo
    sobre 16 de junio de 2019

    ¿Qué entidades dan crédito si la vivienda está afectada por el artículo 28 de la Ley Hipotecaria?

    • Templo Consulting
      sobre 17 de junio de 2019

      Hola Antonio,
      Si necesita información puede escribirnos a info@www.temploconsulting.com y le informaremos de todos los detalles.
      Un saludo.

  • Jorge
    sobre 29 de julio de 2019

    Hola buenas que bancos dan hipotecas con el art 28

    • Templo Consulting
      sobre 30 de julio de 2019

      Hola Jorge,
      Si necesitas ayuda con un préstamo hipotecario sobre una vivienda con Art.28 puedes mandarnos un correo a info@www.temploconsulting.com
      Un saludo

    • Serafin
      sobre 4 de marzo de 2020

      Me gustaría saber que. bancos dan crédito hipotecario para compra de vivienda afectada por el art. 28. Gracias.

      • Templo Consulting
        sobre 4 de marzo de 2020

        Buenas tardes, dependiendo del perfil del comprador y de cada Comunidad Autónoma, nosotros podemos asesorarle si el inmueble está ubicado en la Comunidad de Madrid. Si está interesado déjenos un teléfono de contacto y procedemos a informarle sobre su caso particular. Un cordial saludo, Atte. el equipo de Templo Consulting.

  • Bea
    sobre 25 de junio de 2020

    Hola, muy interesando todo lo que comentáis, gracias por vuestra ayuda.
    Tenemos un caso peculiar que parece que complica un poco más el artículo 28. Estamos en medio de una compraventa en la que hicimos un contrato de arras con la nota simple a nombre del difunto, con el compromiso de los herederos de pagar los impuestos y hacer aceptación de herencia en un plazo acordado todo esto notificado en el contrato de arras. Nuestra sorpresa fue, que al recibir la nueva nota simple después de aceptación de la herencia aparece por primera vez el tema del artículo 28, ya que los herederos son unos sobrinos del difunto.
    Nuestras consulta es saber si estaríamos en derecho de poder pedir las arras dobladas devueltas. No están actuando de buena fe y nos están poniendo muchos problemas
    Muchisimas gracias por su ayuda.

    • Templo Consulting
      sobre 26 de junio de 2020

      Hola Bea,
      Para poder darte un mejor asesoramiento, es mejor que nos mandes un correo a info@www.temploconsulting.com con todos los detalles de tu caso. Te ayudaremos en lo que necesites sin compromiso.
      Un saludo y gracias.

    • Asier
      sobre 15 de julio de 2020

      Hola,
      nosotros nos encontramos en la misma situación que Bea. ¿Que solución habría?
      Muchas gracias y un saludo.

      • Templo Consulting
        sobre 16 de julio de 2020

        Hola Asier,
        Para poder ofreceros un asesoramiento personalizado, podéis mandarnos un correo a info@www.temploconsulting.com explicando vuestro caso. Sin compromiso.
        Un saludo y gracias.

  • Rut
    sobre 27 de abril de 2021

    Vamis a comprar una vivienda con el art 28 y no encuengro ningún banco que nos de la hipoteca, ¿sabeís alguno que lo de?
    Gracias

    • Templo Consulting
      sobre 27 de abril de 2021

      Buenos días Rut,
      Si es tan amable de facilitarnos sus datos podemos ayudarla a encontrar la financiación para la compra de la vivienda sujeta a dicho artículo. Puede mandarnos sus datos a info@www.temploconsulting.com
      Un saludo y gracias por confiar en Templo Consulting.

  • Adriana
    sobre 11 de mayo de 2021

    Hola, buenos dias estamos en el mismo problema íbamos a comprar un piso con ese articulo 28 y ningun banco nos quiere dar prestamo, q podemos hacer muchas gracias un saludo

    • Templo Consulting
      sobre 11 de mayo de 2021

      Buenas tardes Adriana,

      Nosotros podemos ayudarte a conseguir financiación para un inmueble afectado por el artículo 28 de la Ley Hipotecaria, sin importar en qué parte del territorio nacional esté ubicada la misma. Podemos valorar tu caso sin coste alguno ni compromiso. Envíanos tus datos al siguiente correo: info@www.temploconsulting.com.

      Un cordial saludo y gracias por contactar con Templo Consulting. Quedamos a la espera de su información.

  • Esperanza
    sobre 6 de julio de 2021

    Queremos vender una vivienda heredada de nuestros padres, la escritura de Aceptación es de iHerenciaha inscrito al amparo del Art. 205 de la ley Hipotecaria. Recientemente. ..tiene alguna limitación yen tal caso cuánto tiempo sería esa limitación?

    • Templo Consulting
      sobre 7 de julio de 2021

      Buenos días Esperanza,

      Si la vivienda está ubicada en Madrid, nosotros podemos ayudarte. Escríbenos al correo info@www.temploconsulting.com exponiendo tu caso y te asesoramos sin coste alguno. Un cordial saludo y gracias por contactar con Templo Consulting.

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