¿Qué hacer si aparece un hijo según el Artículo 28?

ejemplo articulo 28Decidimos comprar una casa y para nuestra sorpresa descubrimos en la nota simple que la vivienda está sujeta al Artículo 28 de La Ley Hipotecaria. ¿Qué significa esto? Como ya hablamos en otra ocasión, el Artículo 28 establece que si una persona muere sin hijos, desde su fallecimiento deberá pasar un periodo de dos años por si aparece un hijo desconocido que pueda reclamar la herencia. Durante este tiempo aparecerá en la Nota Simple de la vivienda una carga del Artículo 28. Es decir, los bienes de un fallecido sin herederos forzosos no tendrán efecto en el Registro. ¿Cómo podemos actuar en estos casos? En este post vamos a plantear un ejemplo del Artículo 28 y qué hacer en estos casos.

En la nota simple en el apartado de “Cargas propias de la finca” nos aparecerá el siguiente texto:

La inscripción X de herencia practicada por al fallecimiento de (nombre de la persona fallecida), ocurrido el (fecha del fallecimiento) , está sujeta a la limitación a que se refiere el Artículo 28 de la Ley Hipotecaria. 

 

Ejemplo del Artículo 28

Esta situación es más común de lo que pensamos y en Templo Consulting tenemos experiencia en resolver estos casos. Por eso os planteamos un ejemplo del Artículo 28 y de lo que podría pasar si aparece un heredero desconocido. Antes de realizar cualquier tipo de gestión tenemos que asegurarnos que la persona fallecida ha dejado testamento. En el caso de haber testamento se realizará una adjudicación de herencia. Si por el contrario no hay testamento se tendrá que hacer una declaración de herederos para repartir la herencia.

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Hay testamento

Fallece una persona y deja en testamento como único heredero a un sobrino y, posteriormente aparece un hijo, ¿qué sucede?

Supuesto 1

Si la preterición (omisión de un heredero forzoso en el testamento) es debida a aún error, ya que se desconocía la existencia de ese hijo, se anula el testamento y se abre a la sucesión intestada. En este caso la ley declarará al hijo como único heredero.

Supuesto 2

Si la persona fallecida conocía la existencia de este hijo, pero, aun así, lo omite en el testamento, la preterición habrá sido intencionada. En este caso el sobrino se quedaría con el tercio de libre disposición y el hijo con los dos tercios de legítima, en los que se incluye el tercio de la legítima estricta y el tercio de mejora.

 

No hay testamento

En el caso de que la persona fallecida no deje testamento, se declarará como heredero al sobrino por ser el pariente más cercano. Si durante el período de dos años aparece un hijo, la declaración de heredero del sobrino se anula.

 

En cualquiera de los casos, según el Artículo 28, toda inscripción a favor de quién no sea heredero forzoso está sometida al plazo de dos años. Pasado este tiempo este artículo desaparece de la nota simple del inmueble y los herederos forzosos podrán hacer uso de la herencia. Se considerará cómo herederos forzosos a los descendientes, ascendientes cuando no hay descendientes, y al cónyuge cuando no hay ni descendientes ni ascendientes.

 

Después de ver este ejemplo del Artículo 28, la situación para el comprador puede ser algo complicada. Debido a los inconvenientes que puedan aparecer, muchos bancos no conceden préstamos hipotecarios a inmuebles con estas características. Para estos casos Templo Consulting tiene convenios con entidades bancarias que sí conceden hipotecas para estas viviendas. Nos encargamos de todo por 800€+IVA.

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