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Si tienes una vivienda protegida y estás pensando en alquilarla, es fundamental entender cómo calcular el Precio Máximo Legal de Alquiler de una VPO, ya que este tipo de inmuebles no pueden alquilarse como una vivienda libre. Al haber sido adquiridos con beneficios públicos, están sujetos a un régimen jurídico específico que limita el precio del alquiler, obliga a destinar la vivienda a residencia habitual del inquilino y exige cumplir estrictamente con los módulos oficiales establecidos por la Administración.
El Precio Máximo Legar de Alquiler no es opcional, sino una obligación vinculada a la protección pública de la vivienda, por lo que alquilar una VPO a precio de vivienda libre está prohibido y conlleva multas que van desde los 6.000€ hasta los 60.000€ devolviendo a su vez a los inquilinos las cantidades que se han recibido de manera indebida.
A la hora de determinar a qué precio se puede alquilar una VPO en Madrid, los factores principales son:
Superficie de la vivienda y de los anejos vinculados.
Tipología de la vivienda protegida: El régimen de protección (VPPL o VPPB) influye directamente en el precio máximo permitido.
Es importante tener en cuenta que, al alquilar una vivienda protegida, todos los anejos vinculados en la propiedad (garaje, trastero, etc.) deben formar parte del contrato de alquiler; no se pueden excluir. Además, las Viviendas de Protección Pública de Precio Limitado (VPPL) permiten un precio de alquiler más alto que las Viviendas de Protección Pública de Precio Básico (VPPB).
Para calcular el Precio Máximo Legal de Alquiler de una VPO es fundamental conocer primero el precio máximo por metro cuadrado que establece la normativa. Este dato se regula mediante la Orden de la Consejería de Vivienda de la Comunidad de Madrid y varía según la zona en la que se encuentre la vivienda.
Dependiendo de la zona en la que se encuentre la vivienda se establecerá un precio u otro y se multiplicará por el número de m2 útiles. En el caso de tener garaje y trastero solo se podrán computar 25m2 útiles para la plaza de garaje y 8m2 útiles para el trastero, independientemente de la superficie que tengan.
Para calcular el Precio Máximo Legal de Alquiler de una VPO es necesario conocer el Valor Máximo Legal de Venta de la vivienda protegida, el cuál cambia según la tipología de vivienda y la zona en la que se encuentra situada.
Una vez conocido el Valor Máximo Legal de Venta, se aplica un porcentaje que depende de la tipología de vivienda protegida, que actualmente se establece de la siguiente manera:
| Tipo de vivienda | Porcentaje |
|---|---|
| VPO – Régimen General | 5,5 % |
| VPO – Régimen Especial | 5,5 % |
| VPP – Decreto 11/2005 y anteriores | 5,5 % |
| VPP – Decreto 74/2009 | 5,5 % |
1. Cálculo del Valor Máximo Legal de Venta (VMLV):
VMLV = 2.450,00 € × 92 m² = 225.400 €
2. Determinación de la Renta Máxima Inicial Anual (RMIA):
RMIA = 225.400 € × 5,5 % = 12.397 €
3. Renta Máxima Inicial Mensual (RMIM):
RMIM = 12.397 € / 12 meses = 1.033,08 €
Es importante tener en cuenta que los gastos asociados (como la comunidad, el IBI o la tasa de basuras) pueden ser repercutidos al inquilino de la VPO de manera voluntaria.
Estos importes deben aparecer en el contrato de alquiler VPO detallados, debidamente justificados y reflejados de manera separada al importe que corresponde al Precio Máximo Legal de Alquiler, tal y como exige la Administración.
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Calculamos el Precio Máximo Legal de Alquiler de tu VPO. Estableciendo el precio límite al que puedes alquilar la vivienda.
Calculamos también el Valor Máximo Legal de Venta en el caso que quieras vender tu vivienda en un futuro.
Reflejamos en el contrato de alquiler todos los gastos repercutibles de forma detallada y justificada.
Incluimos todas las cláusulas necesarias y recomendables por la Dirección General para que el contrato de alquiler sea válido.
Visamos el contrato de alquiler VPO ante la Dirección General de Vivienda.
Presentamos la fianza ante la Agencia de la Vivienda Social.
El visado del contrato de arrendamiento de VPO es el trámite mediante el cual la Administración verifica que el contrato de una vivienda de protección oficial cumple con las cláusulas exigidas en el artículo 14 del Decreto 74/2009, de 30 de julio, y que la renta fijada no excede el importe máximo autorizado por la normativa.
Tras la firma del contrato, el arrendador está obligado a presentar dicho documento ante la Consejería de vivienda para su revisión y registro. El plazo para efectuar esta presentación es de 10 días naturales a contar desde la fecha de formalización del contrato.
Si eres propietario de una Vivienda de Protección Oficial (VPO) en la Comunidad de Madrid y decides arrendarla, es obligatorio presentar el contrato de alquiler para su visado ante la Comunidad de Madrid. Este trámite no es opcional, ya que forma parte del régimen jurídico específico de las viviendas protegidas.
No cumplir con esta obligación se considera una infracción muy grave, tal como recoge la Ley 9/2003 sobre el régimen sancionador en materia de vivienda protegida. Las sanciones económicas pueden oscilar entre 6.001 y 60.000 euros, dependiendo del grado de incumplimiento, del beneficio obtenido de forma irregular o de si existe reincidencia.
El visado del contrato tiene como finalidad verificar que el arrendamiento respeta el precio máximo legal, la duración del contrato y el resto de condiciones establecidas para las VPO. Arrendar una vivienda protegida sin visar el contrato implica incumplir la normativa y expone al propietario a sanciones relevantes.
En cuanto al procedimiento, el visado no suspende la entrada del inquilino en la vivienda. El arrendatario puede tomar posesión del inmueble una vez firmado el contrato, ya que este proceso no actúa como autorización previa, sino como un control administrativo para confirmar que el alquiler se ajusta a los límites legales establecidos.
Para formalizar el alquiler de una Vivienda de Protección Oficial (VPO) en la Comunidad de Madrid es obligatorio redactar un contrato de arrendamiento sujeto a la Ley de Arrendamientos Urbanos, incorporando además las condiciones específicas derivadas del régimen de protección pública. En este contrato debe indicarse expresamente que la vivienda se arrienda junto con todos sus anejos vinculados (garaje, trastero, etc.), ya que estos elementos también se tienen en cuenta al calcular el precio máximo legal de alquiler de una VPO.
De acuerdo con el artículo 15 del Real Decreto 11/2005, el contrato debe incorporar obligatoriamente las siguientes cláusulas:
El contrato se rige por la Ley de Arrendamientos Urbanos, aplicándose el régimen especial de vivienda protegida cuando corresponda.
La vivienda está sometida a las limitaciones establecidas en su calificación definitiva, por lo que el alquiler no podrá superar el precio máximo legal.
El arrendador debe entregar la vivienda en un plazo máximo de tres meses desde la calificación definitiva o la firma del contrato, salvo autorización expresa de prórroga.
El propietario está obligado a presentar el contrato ante la Consejería competente para su visado y entregar al inquilino una copia validada.
El subarriendo total o parcial está prohibido y supone la resolución automática del contrato.
Solo las personas físicas pueden alquilar viviendas protegidas; queda excluido el arrendamiento a empresas o sociedades.
Además de las cláusulas obligatorias exigidas por la normativa, es altamente recomendable incorporar cláusulas opcionales que protejan al propietario frente a situaciones futuras. Una de las más relevantes es aquella mediante la cual el inquilino, al firmar el contrato, manifiesta expresamente su conformidad en caso de que el propietario decida solicitar la descalificación de la vivienda en el futuro.
Incluir esta cláusula resulta esencial, ya que, si no queda recogida por escrito, el arrendatario podría oponerse al proceso de descalificación, generando conflictos legales y retrasos administrativos. Incorporarla desde el inicio garantiza la seguridad jurídica del propietario.
Alquilar una VPO por tu cuenta es complejo
Gestionar el alquiler de una vivienda protegida no es un trámite ordinario. Implica aplicar correctamente la normativa, determinar con precisión cómo calcular el Precio Máximo Legal de Alquiler de una VPO, redactar el contrato con las cláusulas obligatorias, incluir todos los anejos vinculados, presentar el contrato para su visado ante la Comunidad de Madrid y depositar la fianza en la Agencia de la Vivienda Social.
Un error en cualquiera de estos pasos puede considerarse una infracción MUY grave y derivar en sanciones económicas de hasta 60.000 euros.
Para evitar cualquier riesgo, en Templo Consulting nos encargamos de todo el procedimiento por 500 € + IVA, asegurando que tu alquiler cumpla la normativa al 100% y quede perfectamente validado por la Administración, sin que tengas que preocuparte por nada.
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