Cómo subrogar una hipoteca a otra persona
Guía para subrogar una hipoteca a otra persona en Madrid
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La subrogación de una hipoteca, consiste en el cambio a otra entidad bancaria que nos ofrezca mejores condiciones para nuestro préstamo. Aunque antes de realizar este cambio, debemos tener en cuenta algunos aspectos y saber cuánto nos va a costar la subrogación de la hipoteca. También se puede subrogar la hipoteca a otra persona. Estos casos se dan cuando el comprador de una vivienda adquiere la hipoteca del vendedor y paga la diferencia hasta el precio de venta. Este trámite recibe el nombre de subrogación por cambio de deudor. En esta publicación te enseñaremos cómo subrogar una hipoteca a otra persona, los tipos de subrogaciones que hay y las ventajas de subrogar la hipoteca.
En otra ocasión explicamos cómo vender una casa con hipoteca. La subrogación por cambio de deudor es una de las opciones para llevar a cabo esta venta. Pero, ¿es rentable esta operación? ¿Qué ventajas e inconvenientes tiene?
Cómo subrogar una hipoteca a otra persona en el banco
En primer lugar, debemos tener en cuenta que el banco puede o no aceptar la subrogación al comprador. La entidad financiera no está obligada a aceptar este cambio. Esta normativa está regulada por la Ley 2/1994 de Subrogación y Modificación de Préstamos Hipotecarios. Para aceptar la subrogación por cambio de deudor, primero deberá estudiar al nuevo deudor y analizar si será capaz de asumir esa deuda. Una vez aceptado el cambio, la entidad financiera está obligada a informar al nuevo deudor de las condiciones del préstamo.
Según la Ley Hipotecaria, el vendedor del inmueble, quedará exento del pago de la escritura si así lo establecen en la firma de la escritura de la compraventa, siempre y cuando el banco de su consentimiento expreso o tácito.
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¿Qué tipos de subrogaciones hay?
Subrogación expresa
En este tipo de subrogación la entidad financiera está presente en la Notaría en el momento de la compraventa de la vivienda. Acepta al comprador como el nuevo deudor del préstamo mediante una escritura notarial. Esta opción es la más conveniente para todas las partes implicadas.
Subrogación tácita
Subrogación tácita. En esta modalidad, tanto vendedor como comprador están de acuerdos en que el comprador asumirá la deuda pendiente, pero sin el consentimiento del banco. Aún así el banco aceptará el cambio, pero no otorgará la escritura notarial al comprador. Esta opción deja en una mala posición al comprador, ya que al no haber escritura notarial, ni inscripción en el Registro de la Propiedad, no hay pruebas válidas de la aceptación de subrogación. En un futuro el comprador podría tener problemas si quisiera vender el inmueble. O el propio banco reclamar los pagos pendientes al antiguo vendedor.
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Ventajas de subrogar una hipoteca a otra persona con el consentimiento del banco
Subrogar una hipoteca a otra persona con el consentimiento de la entidad financiera puede ser una alternativa muy interesante frente a una compraventa tradicional. Esta operación consiste en que el comprador asuma la hipoteca actual del vendedor, evitando así abrir una nueva desde cero.
Principales ventajas de subrogar una hipoteca a otra persona
- Ahorro en gastos de apertura:
El comprador evita pagar comisiones por constituir una nueva hipoteca, ya que no se pueden repercutir estos gastos al nuevo deudor. - Exención del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD):
El comprador no tiene que abonar este impuesto, lo que supone un importante ahorro. - Sin gastos de cancelación para el vendedor:
El propietario no tendrá que asumir los costes de cancelar su hipoteca actual, que en muchos casos pueden ser elevados. - Proceso más ágil y económico:
Al mantener la hipoteca existente, se simplifican los trámites y se reducen los costes notariales y registrales. - Posibilidad de mejorar condiciones con acuerdo del banco:
El nuevo titular puede renegociar ciertas condiciones con la entidad, como el tipo de interés o el plazo, si el banco lo autoriza. - Beneficio para ambas partes:
El comprador accede a una financiación ya aprobada y el vendedor se libera de la deuda sin asumir penalizaciones.
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