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Tipos de Hipoteca

¿Cuáles son los tipos de hipotecas que existen en el mercado?

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Hipoteca, ¿Qué es?

Una hipoteca es un tipo de préstamo que tiene como fin el pago de la compra de un inmueble a lo largo de un periodo de tiempo.

En este préstamo, el comprador del inmueble recibe una suma de dinero proporcionada por un banco para financiar la compra del piso. El comprador se compromete a devolver esta cantidad económica mediante pagos mensuales a lo largo de varios años.

Aunque hay diferentes tipos de hipotecas, todas comparten el mismo objetivo: financiar la compra de un inmueble. La variación se encuentra en las modalidades de reembolso del préstamo, que dependen de factores como tus ingresos, edad, el la cantidad económica de la hipoteca y el tipo de interés.

Tipos de hipotecas actuales

Hipoteca tipo fijo

La hipoteca a tipo fijo se caracteriza por mantener un tipo de interés constante a lo largo del tiempo. Durante toda la duración de la hipoteca, se paga la misma cuota mensual. Este tipo de hipoteca no se ve afectado por las fluctuaciones en los índices de referencia que afectan a las hipotecas variables, y su plazo máximo de amortización suele ser más corto que el de las hipotecas variables.

Es importante destacar que, aunque se trate de una hipoteca a tipo fijo, el interés puede variar si se incumplen ciertas condiciones pactadas. Una de las principales ventajas de la hipoteca a tipo fijo es que permite conocer de antemano la cantidad que deberás pagar cada mes. Sin embargo, hay que tener en cuenta que, al contratar este tipo de hipoteca, generalmente se establece un tipo de interés inicial más alto en comparación con las hipotecas variables.

Hipotecas variables

En las hipotecas variables, el tipo de interés se determina en función de un índice de referencia, como el Euribor, y un diferencial fijo. Esto implica que la cuota mensual variará según los cambios en el índice de referencia, siendo mayor o menor en función de su fluctuación. Generalmente, el índice de referencia se actualiza cada seis meses.

Este tipo de hipotecas suele ofrecer periodos de amortización más amplios y las comisiones iniciales son más bajas en comparación con otros tipos de hipotecas.

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¿Qué es mejor una hipoteca variable o fija?

Elegir entre una hipoteca variable o fija dependerá completamente de tus circunstancias personales. No hay una opción que sea inherentemente mejor o peor; más bien, existen hipotecas que son más adecuadas para cada individuo. Para ayudarte a tomar una decisión informada, a continuación analizaremos los tres puntos más importantes que diferencian una hipoteca fija de una variable:

Tipo de interés

El tipo de interés varía entre una hipoteca fija y una variable. En la hipoteca fija, el tipo de interés se mantiene constante a lo largo de toda la duración del préstamo, lo que significa que se paga la misma cantidad cada mes. Por otro lado, en la hipoteca variable, el tipo de interés fluctúa en función del Euribor y un diferencial que permanece fijo.

Plazo de devolución

El plazo de devolución de la hipoteca varía según se trate de una hipoteca fija o variable. Las entidades financieras ofrecen condiciones de devolución distintas, siendo generalmente los plazos de amortización más cortos para las hipotecas fijas en comparación con las hipotecas variables.

Cuota mensual

La cuota mensual que se tiene que pagar cada mes varia si se tiene una hipoteca variable o fija: En las hipotecas fijas el plazo de devolución que se ofrece es más corto, por lo que las cuotas a pagar cada mes son más altas. En una hipoteca variable, al extenderse el plazo de pago del inmueble, las cuotas mensuales resultan más bajas. Sin embargo, aunque estas cuotas sean reducidas, el Euribor puede subir, lo que podría implicar pagos más altos en ciertos períodos en comparación con los de una hipoteca fija.

Quienes eligen una hipoteca fija suelen valorar la estabilidad y la previsibilidad. Con este tipo de hipoteca, el comprador paga la misma cantidad mensual durante toda la vida del préstamo, sin preocuparse por posibles cambios en el mercado o subidas del Euribor. Esta opción es ideal para quienes buscan evitar sorpresas en sus finanzas a largo plazo.

Por otro lado, aquellos que optan por una hipoteca variable suelen buscar una cuota inicial más baja, aunque son conscientes de que el importe mensual puede variar en el futuro. Sin embargo, quienes eligen esta opción suelen estar dispuestos a asumir este riesgo, confiando en que el Euribor se mantendrá estable o que podrán afrontar posibles aumentos en las cuotas.

Hipoteca mixta

Las hipotecas mixtas ofrecen al comprador un tipo de interés fijo durante un período inicial determinado; luego, el interés se convierte en variable y depende del Euribor. Este tipo de hipoteca combina las ventajas y desventajas de las hipotecas fijas y variables: durante el primer período, se mantiene el interés fijo, brindando estabilidad en las cuotas, mientras que en el período variable, el interés fluctúa según el Euribor.

Además, existe la posibilidad de renegociar la hipoteca al pasar del período fijo al variable. Esto puede ayudar a reducir o evitar comisiones e incluso permite cambiar de banco si es conveniente.

Si tienes pensado cancelar la hipoteca antes de tiempo o vender tu piso en Madrid a corto o mediano plazo, una hipoteca mixta podría ser la mejor opción para ti, ya que puede reducir los costos de amortización.

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Hipoteca inversa

La hipoteca inversa es un tipo de préstamo dirigido a personas mayores de 65 años, mediante el cual el banco proporciona al cliente una cantidad de dinero que puede entregarse en un único pago o mediante mensualidades. A cambio, el cliente utiliza su vivienda como garantía. La cantidad que el banco abona depende principalmente de la edad del solicitante y del valor de tasación del inmueble.

Una de las principales ventajas de la hipoteca inversa es que el propietario mantiene la titularidad y el uso de la vivienda mientras viva, permitiéndole seguir residiendo en ella. Además, a diferencia de las hipotecas tradicionales, no es necesario realizar pagos periódicos para devolver el préstamo, ya que la deuda se salda cuando el propietario fallece.

La hipoteca inversa puede aplicarse tanto sobre la residencia habitual como sobre una segunda vivienda; sin embargo, si se constituye sobre una segunda vivienda, no se podrá disfrutar de la exención en el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD).

Tipos de hipoteca inversa

Hipoteca inversa vitalicia
Hipoteca inversa temporal
Hipoteca inversa de disposición única

Cuando el propietario del inmueble fallece, los herederos reciben la propiedad junto con la deuda asociada a la hipoteca inversa (es decir, el dinero que el titular de la vivienda recibió del banco). Será decisión de los herederos determinar cómo proceder con el inmueble y la deuda pendiente. Las opciones disponibles incluyen:

1. Solicitar una nueva hipoteca para saldar la deuda vinculada al inmueble.
2. Pagar la deuda utilizando los fondos disponibles entre los herederos.
3. Vender la propiedad y utilizar el dinero obtenido para liquidar la deuda. Si la venta genera una ganancia, los herederos podrán repartir el excedente económico entre ellos.
4. No aceptar la herencia, en ese caso el banco ejecutaría la garantía hipotecaria.

Hipoteca para no residentes

Las hipotecas para no residentes están dirigidas a personas que, a pesar de tener la nacionalidad española, no residen en España y tributan en otro país. Este tipo de préstamo es solicitado por quienes desean financiar la compra de un inmueble en territorio español. Sin embargo, obtener una hipoteca para no residentes no es un proceso fácil, ya que los bancos realizan un análisis exhaustivo de solvencia para asegurarse de que el solicitante podrá hacer frente a los pagos mensuales. Aunque el inmueble esté en España, las condiciones que los bancos ofrecen a los no residentes pueden variar considerablemente. Por ejemplo, si una persona desea adquirir una propiedad en España pero reside en el Reino Unido, el banco británico podría no estar interesado en financiar la compra debido a las complicaciones que podrían surgir en caso de impago, como la gestión de un inmueble en otro país.

El perfil crediticio del solicitante, así como su país de residencia, juegan un papel crucial en la facilidad o dificultad para obtener este tipo de hipoteca. Dependiendo de estos factores, las condiciones podrían ser más favorables o más restrictivas. En general, solicitar una hipoteca para no residentes conlleva condiciones bastante estrictas, tales como:

Condiciones de hipoteca para no residentes

Tipo de interés elevado.
El préstamo no superará el 70% del valor de la propiedad.
El solicitante debe demostrar ingresos elevados, ya que el nivel de endeudamiento permitido no debe superar el 30-35% de los ingresos mensuales.
Los plazos de amortización suelen ser más cortos, entre 20 y 30 años.

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Evolución de tipos de interés en hipotecas

Evolución del Euribor 2020-2024

1- Tendencia inicial negativa (2020 - 2022):

Los tipos de interés de las hipotecas estuvieron en niveles negativos desde enero de 2020 hasta abril de 2022. Esto significa que las tasas de interés para los préstamos hipotecarios eran muy bajas, lo que permitió a los solicitantes de hipotecas disfrutar de financiación barata y de unos tipos de interés mínimos históricos.
Esta fase negativa fue una consecuencia directa de la política monetaria del Banco Central Europeo (BCE), que adoptó medidas ultralaxas para estimular la economía en medio de la crisis generada por la pandemia de COVID-19.

2- Cambio de tendencia (2022 - 2023):

Los tipos de interés de las hipotecas estuvieron en niveles negativos desde enero de 2020 hasta abril de 2022. Esto significa que las tasas de interés para los préstamos hipotecarios eran muy bajas, lo que permitió a los solicitantes de hipotecas disfrutar de financiación barata y de unos tipos de interés mínimos históricos.
Esta fase negativa fue una consecuencia directa de la política monetaria del Banco Central Europeo (BCE), que adoptó medidas ultralaxas para estimular la economía en medio de la crisis generada por la pandemia de COVID-19.
A partir de abril de 2022, el Euribor empezó a subir, rompiendo con la era de tipos negativos. Este cambio estuvo influenciado principalmente por las políticas del BCE para combatir la inflación que se disparó en Europa.
En los primeros meses de 2022, el Euribor fue ligeramente positivo, marcando un cambio importante en la tendencia. A lo largo de 2022, la subida fue progresiva pero moderada.

3- Pico máximo en octubre de 2023 (4,16%):

El punto más alto de los tipos de interés en los últimos años fue alcanzado en octubre de 2023, con un Euribor de 4,16%, una cifra que no se había visto desde 2008. Esta subida fue impulsada por la necesidad de controlar la inflación a través de aumentos de los tipos de interés, lo que afectó directamente a los tipos de interés hipotecarios.
Este aumento de tipos significó un encarecimiento de las hipotecas, lo que podría haber tenido un impacto en las nuevas solicitudes de préstamos o en las personas con hipotecas a tipo variable, quienes vieron sus cuotas mensuales incrementarse considerablemente.

Impacto en el mercado inmobiliario de la evolución de tipos de interés en hipotecas

1. La subida de los tipos de interés hipotecarios a niveles elevados durante 2023 ha generado un enfriamiento en el mercado inmobiliario, ya que los consumidores se enfrentan a un mayor coste de financiación.
2. Las personas que se beneficiaron de tipos bajos en años anteriores ahora tienen dificultades para afrontar los pagos de sus hipotecas debido al aumento de las tasas de interés, especialmente para aquellos con hipotecas a tipo variable.
3. Además, las expectativas de nuevos aumentos de tipos en el futuro han llevado a muchas personas a replantearse la compra de vivienda o a posponer decisiones relacionadas con la adquisición de propiedades.

Otros tipos de hipoteca en Madrid

Hipotecas verdes

Las hipotecas verdes se destacan por ofrecer condiciones excepcionales vinculadas a la eficiencia energética de la vivienda. Cuanto mayor sea la eficiencia energética del inmueble, más favorables serán los términos de la hipoteca.

Este tipo de hipotecas incentiva la construcción, compra y reforma de viviendas con altos estándares de eficiencia energética. Así, una mejor calificación energética del edificio se traduce en una tasa de interés más baja en la hipoteca, promoviendo un ahorro sostenible y beneficioso para el medio ambiente.

Hipotecas para segunda vivienda

Las hipotecas para segunda vivienda no son tan comunes, pero están disponibles para clientes que cumplen con ciertos requisitos y desean adquirir un inmueble adicional.

Obtener una hipoteca al 100% de financiación para una segunda vivienda puede ser complicado, ya que los bancos suelen ofrecer entre un 60% y un 75% del importe total de la adquisición.

Las condiciones de estas hipotecas mejoran en función de factores como los ingresos del solicitante, si es cliente de la entidad, la cantidad de préstamos previos solicitados y si no se superan los 70 o 75 años de edad. A pesar de esto, la mayoría de estas hipotecas son solicitadas por personas jubiladas que buscan una segunda residencia, generalmente para vacacionar, y utilizan su vivienda principal como aval.

Hipotecas de obra nueva

Las hipotecas de obra nueva se conceden para la adquisición de inmuebles que aún están en construcción o en fase de planificación. Una de las principales ventajas de este tipo de hipotecas es que, en muchos casos, no es necesario haber ahorrado el 20% del valor de la vivienda, ni el 8% adicional correspondiente a gastos de gestión, notaría, impuestos, entre otros, como sucede con las hipotecas tradicionales.

Al tratarse de un préstamo otorgado mientras la vivienda está en construcción, los compradores tienen más tiempo para reunir el dinero necesario, incluyendo el IVA correspondiente a la compra de una vivienda nueva, que generalmente es del 10%. Sin embargo, es importante señalar que no es común que las hipotecas de obra nueva cubran el 100% del valor del inmueble.

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