¿Tienes un piso heredado y quieres venderlo?
Vender una vivienda heredada puede parecer todo un reto, pero aquí te explicamos paso a paso lo que necesitas saber. Te contamos cómo avanzar para vender tu piso heredado de forma sencilla, incluso si alguno de los herederos no quiere vender. Y recuerda, si tienes dudas, ofrecemos un servicio de consultoría gratuita: no dudes en contactarnos.
Desafíos comunes al vender una vivienda heredada
Asignarle un valor demasiado bajo en al liquidar el Impuesto de Sucesiones: En la Comunidad de Madrid, este impuesto tiene una bonificación del 99% para herencias entre familiares del grupo I y II (como padres e hijos).
Pero esto puede salir caro: si más adelante vendes la vivienda por un precio superior al valor que otorgado en la adjudicación, tendrás que tributar en el IRPF por la diferencia como ganancia patrimonial. En otras palabras, lo que te ahorras al principio gracias a la bonificación del 99%, puedes acabar pagándolo después al vender con un tipo de más del 19% en el IRPF.
La buena noticia es que tiene solución: si no han transcurrido más de 4 años y 6 meses desde el fallecimiento, puedes presentar una complementaria y ajustar el valor declarado para evitar este impacto fiscal.
- Todos los propietarios deben estar de acuerdo y firmar la operación: Pero no te preocupes si alguno no puede desplazarse a Madrid: en esos casos, se puede otorgar un poder notarial para que otra persona firme en su nombre. Es una solución sencilla y completamente legal para evitar estancamientos.
- Vendedor no residente: Si has heredado un piso en España y vives en el extranjero, puedes venderlo sin complicaciones, pero es clave conocer tus obligaciones fiscales como no residente.
Proceso completo para vender una vivienda heredada en Madrid:
- Confirmar si existe testamento: Lo primero es comprobar si el fallecido dejó testamento. Si no hay testamento, se deberá realizar una declaración de herederos, un trámite notarial que determina quiénes son los herederos legales.
Adjudicación y partición de herencia: Una vez identificados los herederos, se procede a repartir los bienes. En este punto, se firma la escritura de adjudicación y partición de herencia. Aquí es donde se asigna un valor al inmueble, y es importante hacerlo con criterio.
🔎 Ojo con esto: Si el valor asignado fue demasiado bajo, es recomendable presentar una complementaria (dentro de los 4 años y 6 meses) para evitar pagar de más en el IRPF cuando se venda.
- Inscripción en el Registro de la Propiedad: Con la herencia adjudicada, y el Impuesto de Sucesiones liquidado, el inmueble debe inscribirse a nombre de los nuevos propietarios en el Registro de la Propiedad. Solo entonces se podrá vender legalmente.
- Solicitar nota simple del inmueble: La nota simple es un documento esencial para conocer la situación registral del piso. En ella figuran posibles cargas como embargos, hipotecas pendientes o usufructos. Es importante solicitarla una vez inscrita la herencia, ya que en ese momento ya aparecerán los nuevos propietarios como titulares. Contar con una nota simple actualizada es clave antes de poner el piso a la venta.
- Preparar la documentación para la venta: Para iniciar el proceso de venta de una vivienda heredada, es necesario contar con la nota de encargo firmada por todos los titulares, los DNIs, la nota simple actualizada, el certificado de eficiencia energética, un plano del inmueble, el último recibo de la comunidad, el acta de la última junta de propietarios y, si corresponde, la Inspección Técnica del Edificio (ITE). En la fase final, de cara a la firma, también se requerirá el último recibo del IBI, el certificado de estar al corriente con la comunidad, las escrituras originales, el certificado de deuda pendiente o, en su caso, el de deuda cero o escritura de cancelación, el certificado de titularidad de cuentas bancarias, los justificantes de las transferencias de señal y arras, y las últimas facturas de suministros.
- Preparar el piso para las fotos y las visitas: Un piso que luce bien se vende mejor. Es el momento de hacer pequeñas mejoras, limpiar a fondo y preparar la vivienda para la sesión de fotos profesionales.
- Publicación en portales y difusión: Se redacta un anuncio atractivo y se publica en los portales inmobiliarios más relevantes. Aquí empieza el trabajo de marketing y visibilidad del inmueble.
- Gestión de interesados y visitas: Se filtran los contactos reales de los curiosos, se organiza la agenda de visitas y se realiza el seguimiento con posibles compradores interesados.
- Firma del contrato de arras: Una vez aceptada una oferta, se firma el contrato de arras para reservar la vivienda y fijar las condiciones de la compraventa.
- Firma de escritura pública: La venta se formaliza ante notario con la firma de la escritura de compraventa. Es el momento en que el comprador paga el importe acordado y tú entregas las llaves.
- Pago de impuestos tras la venta: Después de la firma, toca cumplir con Hacienda. Tendrás que liquidar la plusvalía municipal y declarar la posible ganancia patrimonial en el IRPF.
En Templo Consulting gestionamos cada paso del proceso de venta para que no tengas que complicarte. Y si todavía no sabes por dónde empezar, puedes solicitar una consulta gratuita y resolver todas tus dudas sin compromiso.
