Qué preguntar antes de comprar una vivienda usada
Comprar una casa es una de las decisiones más importantes de tu vida, y hacer las preguntas correctas puede marcar la diferencia entre una buena inversión y un gran error. En un mercado tan competitivo y cambiante como el actual, dar con una vivienda que encaje contigo y cumpla tus expectativas no es tarea fácil. Por eso, antes de lanzarte, es fundamental que te asegures de estar tomando la decisión correcta… y con toda la información sobre la mesa.
En Templo Consulting nos esforzamos por hacer las cosas bien, y más aún cuando se trata de operaciones donde hay tanto dinero, esfuerzo en juego. Por eso, en este artículo te contamos qué debes preguntar antes de comprar un piso en 2025.
1. ¿Cuál es el motivo de la venta?
Es la primera pregunta clave para detectar posibles circunstancias que puedan afectar la operación. Es fundamental para detectar urgencias en la venta, un factor decisivo que puede ofrecer al comprador una importante ventaja a la hora de negociar el precio y las condiciones. Además, ayuda a anticipar aspectos legales o fiscales, especialmente en casos de herencias o separaciones. En definitiva, formular esta pregunta es esencial.
2. ¿Puedo ver la nota simple de la vivienda?
La nota simple refleja la situación legal actual del inmueble, por lo que es fundamental que te faciliten una copia reciente.
Explicación de la nota simple:
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- Ejemplo de una nota simple que debes revisar para comprar una vivienda
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- Cargas de una vivienda en una nota simple
- Fecha de emisión: Aparece al inicio del documento y señala cuándo fue solicitada la nota simple. Es crucial que esta fecha sea reciente, ya que una nota antigua puede no reflejar cambios importantes recientes.
- Solicitante: También visible al principio del documento. Si la operación la gestiona una inmobiliaria, lo habitual es que aparezca el nombre de la empresa. Si en cambio figura un particular que no coincide con los titulares registrales, es recomendable preguntar quién es y qué relación tiene con la propiedad.
- Anejos: Este apartado indica si la vivienda incluye elementos vinculados como garaje, trastero u otros. Si te han informado que la vivienda cuenta con garaje o trastero, pero no aparecen aquí, es probable que pertenezcan a fincas registrales distintas. En ese caso, solicita la nota simple correspondiente a esos elementos para tener toda la información.
- Titulares registrales: Confirma que los nombres de los propietarios coinciden con quienes están vendiendo la vivienda. Esta verificación es fundamental para protegerte contra fraudes o suplantaciones.
- Dirección del inmueble: Verifica que la dirección que aparece en la nota simple coincida con la vivienda que estás visitando.
- Descripción de la finca: Aquí encontrarás los metros construidos y útiles, información clave para comparar con lo que te han informado y evitar sorpresas en la tasación, especialmente si vas a solicitar una hipoteca. También se indicará si la vivienda está catalogada como Vivienda Protegida.
- Cargas: Es uno de los apartados más importantes. Aquí se enumeran todas las cargas, deudas, embargos o gravámenes pendientes que afectan a la propiedad. Conocer esta información es esencial para saber si la vivienda está libre de problemas que puedan afectar la compra.
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3. ¿Podrías facilitarme las dos últimas actas de la comunidad?
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- Preguntas para hacer cuando voy a comprar una casa
Las actas de la comunidad son una fuente de información clave para conocer la situación real del edificio antes de comprar. En estos documentos se recogen los acuerdos alcanzados por los propietarios en las juntas, y pueden revelar aspectos relevantes como derramas aprobadas o pendientes, conflictos entre vecinos, la posible presencia de okupas o problemas económicos dentro de la comunidad.
Aunque muchas veces se pasan por alto, las actas permiten anticiparse a situaciones que podrían afectarte directamente como futuro propietario. Además, al tratarse de documentos obligatorios, tienen valor legal y sirven como prueba de lo debatido y acordado por los vecinos, garantizando transparencia y cumplimiento de las decisiones adoptadas en las reuniones de la comunidad.
Las juntas de vecinos suelen celebrarse una vez al año, por eso es recomendable pedir las dos últimas actas. Así tendrás una visión más completa.
4. ¿Cuáles son los gastos que conlleva la vivienda?
No basta con conocer el precio de compra y la hipoteca; para planificar bien tus finanzas es fundamental tener claros todos los gastos recurrentes asociados a la vivienda. Esto incluye el IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles), un impuesto municipal que se paga anualmente, las cuotas de la comunidad de propietarios, que cubren el mantenimiento y los servicios comunes del edificio. Ten en cuenta que, si existe alguna derrama aprobada, la cuota mensual puede aumentar.
También es importante preguntar por los costes de los suministros básicos (agua, luz, gas). Conocer todos estos gastos te permitirá calcular de manera realista cuánto te costará mantener la casa cada mes o al año, evitando sorpresas y asegurando que tu presupuesto sea sostenible a largo plazo.
5. ¿Cuándo es la fecha prevista para la firma de la escritura pública?
Conocer la fecha estimada para la firma en notaría es fundamental para coordinar bien la operación. Puede que el vendedor tenga prisa por cerrar la venta, pero tú necesites más tiempo para organizar tu financiación o tu mudanza. O al revés, quizás ellos necesiten encontrar primero otra vivienda o que sus inquilinos finalicen el contrato en una fecha concreta. En cualquier caso, tener esta información te ayuda a planificar mejor y evitar contratiempos inesperados.
6. Metros cuadrados:
Puede pasar que los metros registrales de una vivienda sean inferiores a los metros reales. ¿Por qué? Porque en muchos casos, se ha ampliado alguna zona (una terraza cerrada, un trastero anexionado, etc.) y no se pueden legalizar esos m2.
El problema es que, si estás pensando en pedir una hipoteca, a efectos de tasación, solo se tienen en cuenta los metros registrales, no los reales. Es decir, aunque tú veas más espacio, el tasador no lo va a computar.
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7. ¿Tenéis el Certificado de Eficiencia Energética (CEE)?
Además de ser obligatorio para vender, el CEE indica cuánta energía consume el inmueble. Si vas con prisa, asegúrate de que ya está disponible, porque sin él no se puede firmar ante notario.
8. ¿Han hecho alguna reforma importante?
Saber si se ha realizado alguna reforma importante en la vivienda, especialmente en aspectos clave como la instalación eléctrica, la fontanería, el baño o la cocina, es fundamental. Estas reformas no solo influyen directamente en el valor del inmueble, sino que también impactan en el mantenimiento futuro. Además, si las obras son recientes, es importante confirmar que cuentan con las licencias y permisos correspondientes para evitar problemas legales o sanciones.
9. ¿Van a dejar algo del mobiliario?
En ocasiones, la venta incluye muebles, electrodomésticos o armarios empotrados. Preguntar al respecto puede ser una ventaja para la negociación y te ayudará a tener una visión clara de cómo recibirás el inmueble. Si el propietario desea dejar algún mobiliario que a ti no te interesa, es importante que sea él quien se encargue de retirarlo. Para evitar malentendidos o inconvenientes, cualquier acuerdo sobre el mobiliario, ya sea que se quede o que se lleve, debe quedar siempre reflejado por escrito en el contrato.
10. ¿Podéis facilitarme los planos de la vivienda?
Contar con los planos de la vivienda te permitirá evaluar con mayor precisión las posibilidades de reforma. Si además dispones de los planos de las instalaciones (como electricidad, fontanería, calefacción o aire acondicionado) tendrás una visión completa del sistema oculto tras las paredes. Esto facilita la planificación de cualquier obra y reduce riesgos durante la reforma.
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- Que documentos debería pedir si voy a comprar una casa
11. Si una vivienda heredada: ¿Tenéis la liquidación del Impuesto de Sucesiones?
Cuando una vivienda heredada se vende antes de que hayan pasado 5 años desde la liquidación del Impuesto de Sucesiones, es posible que se pierdan las bonificaciones fiscales aplicadas en ese momento. Esto significa que Hacienda puede exigir el pago de una liquidación complementaria, con intereses y recargos, para ajustar el impuesto correctamente. Por eso, es fundamental solicitar la liquidación del Impuesto de Sucesiones para asegurarte de que todo está en regla y evitar problemas fiscales inesperados al comprar.
Bonus: Hablar con el portero o con los vecinos
Nadie mejor que ellos para contarte la verdad del día a día: si hay problemas de ruido, vecinos conflictivos o defectos ocultos. Una conversación informal puede darte más información que mil documentos.
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Más Preguntas Frecuentes...
¿Qué documentación, de los PROPIETARIOS, es necesaria en la firma ante notario?
Personas físicas
• Escrituras del Título de Propiedad.
• Último recibo del impuesto de Bienes Inmuebles (IBI).
• Certificado de estar al corriente en gastos de la comunidad expedido por el Administrador de la misma.
• Documento Nacional de Identidad (DNI).
• Poder, si procede, en caso de ser representante legal y la propiedad estar a nombre de otra persona física.
• Certificado de eficiencia energética (Real Decreto 235/2013).
Empresas o sociedades
• Todos los requisitos, anteriormente descritos, para personas físicas.
• Escritura de Constitución de la Sociedad y poderes vigentes de la misma así como la renovación de cargos, acta de identificación de titular real.
* Es aconsejable aportar los últimos recibos de la luz, agua, etc., para el cambio de domiciliación bancaria, si el cambio lo realiza la parte compradora. Igualmente, si es un activo esencial se requerirá el Acuerdo de la Junta General.
¿Qué documentación, de los COMPRADORES, es necesaria en la firma ante notario?
Personas físicas
• Cheque conformado o cheque bancario.
• Documento Nacional de Identidad (DNI).
• Poder, si procede, en caso de ser representante legal y la propiedad estar a nombre de otra persona física.
Empresas o sociedades
• Todos los requisitos, anteriormente descritos, para personas físicas.
• Escritura de Constitución de la Sociedad y poderes vigentes de la misma renovación de cargos.
* Cuenta Corriente para domiciliar los consumos del inmueble, si el cambio lo realiza la parte vendedora.
¿Qué impuestos genera la venta de una propiedad?
Propietarios
* Los sujetos físicos o jurídicos pertenecientes estarán sujetos a la fiscalidad, de la comunidad donde se realice la transmisión, dependiendo de si son compradores o vendedores.
Propietarios
• IIVTNU (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana), más conocido como “plusvalía municipal” es un impuesto directo. El pago se tiene que realizar en el plazo de 30 días hábiles a partir de la fecha de transmisión.
• IRPF (Impuesto de rendimiento de personas físicas), en caso de ser una persona física o bien Impuesto sobre Sociedades si se trata de una persona jurídica. El IRPF será del 19% de los primeros 6.000€, un 21% entre 6.001€ y 50.000€ y un 23% a partir de 50.000€, sobre el Incremento Patrimonial, considerándose dicho incremento como el resultado de la siguiente diferencia:
Incremento Patrimonial= Precio de Venta – Gastos de Compraventa – Compra más gastos.
Sobre este incremento se aplican algunas exenciones totales o parciales en caso de primera vivienda.
Circunstancias en las que no tributa en el IRPF la venta de una vivienda habitual:
• Cuando la venta de vivienda habitual se realice por mayores de 65 años o por personas en situación de dependencia severa o de gran dependencia (conforme a la Ley de promoción de la autonomía personal y atención a las personas en situación de dependencia).
• Siempre que el importe total obtenido por la venta de la vivienda habitual se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual en un plazo máximo de 2 años a contar desde la fecha en que se vende la vivienda hasta la fecha en que se compra la nueva.
• La exención también se aplica cuando la nueva vivienda habitual se hubiese adquirido 2 años antes de la venta de la primera, pero siempre que el importe obtenido por esta transmisión se destine al pago de la nueva vivienda.
• A estos efectos, se considera vivienda habitual aquélla que hubiera tenido tal consideración hasta cualquier día de los dos años anteriores a la fecha de transmisión.
• Por la adquisición de una nueva vivienda habitual se tiene derecho a la deducción prevista en el IRPF.
Compradores
• ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) es del 6% cuando es una vivienda de segunda o posteriores transmisiones. En el caso de familia numerosa, este impuesto descenderá a un 4%.
* Este impuesto se debe de abonar en 30 días hábiles a contar desde el momento en que se cause el acto o contrato (artículo 102 del Reglamento).
• IVA (Impuesto de Valor Añadido) actualmente es de un 21% con la aplicación de la nueva Ley. En caso de primera transmisión u obra nueva es de un 10%. con carácter general. 4% cuando se trate de viviendas de protección oficial de régimen especial o de promoción pública.
• IAJD Hipotecas (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados). Su base de cálculo es la «responsabilidad hipotecaria» en el caso de las hipotecas. Se entiende por responsabilidad hipotecaria la suma de todos los conceptos que son garantizados mediante la hipoteca (el capital prestado, los intereses ordinarios, los intereses de demora, costas judiciales, gastos…).
El tipo a aplicar varía dependiendo de las Comunidades Autónomas y de los importes.
En el caso de las hipotecas, por tanto hay que tener en cuenta que su base para el cálculo es la del total de responsabilidad hipotecaria y no exclusivamente por el principal del préstamo (del orden de 1,5 veces del capital del préstamo).
¿Quién elige el notario en una compra-venta?
No hay notarios "de parte"
Cualquier notario es imparcial, en el sentido de que no hay notarios ‘de parte’, pero tú puedes tener interés en acudir a uno concreto para formalizar la escritura pública.
Sea quien sea el que vende, tanto si es un promotor inmobiliario como un particular, la parte compradora tiene derecho a elegir notario.
Con frecuencia existirá una hipoteca, en la que el comprador tendrá que valorar si se subroga o no, es decir, aceptarla y convertirse en deudor de la parte que quede por pagar, frente al banco o caja que la haya concedido o contratar su propio préstamo hipotecario.
Dado que el comprador asume todos los pactos de la hipoteca previa, es muy conveniente informarse de estos, en especial del tipo de interés, si hay un mínimo y un máximo, del plazo de amortización y de las comisiones pactadas, además, naturalmente, de la cantidad que queda por pagar. Lo más sencillo será acudir a la entidad financiera para preguntar allí.
