RD 11/2005
Vender piso acogido al Real Decreto 11/2005
Vendemos tu vivienda protegida por solo 2.950€+IVA
Juan Pedro Caro
Experto en vivienda protegida
¿Puedo vender mi vivienda acogida al RD 11/2005?
Si tienes una vivienda acogida al Real Decreto 11/2005, sí, puedes venderla, pero existen condiciones de esta tipología de vivienda protegida a tener en cuenta.
Las viviendas acogidas al RD 11/2005 están sujetas a un régimen legal que limita su precio de venta durante un determinado periodo de tiempo. Según el caso, puede ser que necesites un informe o una autorización de venta para poder vender tu VPO, llámanos y te asesoraremos al respecto.
Para poder vender tu vivienda acogida al Decreto 11/2005 existen 3 alternativas:
1. Vender la VPO al Valor Máximo Legal de Venta
Si optas por esta opción, puedes vender la vivienda VPO a su valor máximo legal establecido por la normativa de vivienda protegida. Este precio es inferior al precio de mercado, ya que está regulado y condicionado por las ayudas recibidas en su momento. No es necesario solicitar una descalificación si eliges esta vía.
2. Vender a Precio Libre mediante la Descalificación Voluntaria de la Vivienda
La opción más beneficiosa si deseas vender tu vivienda acogida al Real Decreto 11/2005 es solicitar la descalificación voluntaria. Este proceso elimina las restricciones del régimen de protección y te permite vender la vivienda a precio libre, lo que aumentará considerablemente la cantidad económica que recibirás por la venta. Para iniciar el trámite de descalificación voluntaria, en caso de ser posible debe haber pasado al menos 15 años y un día de la fecha de calificación definitiva.
En Templo Consulting, gestionamos todo el proceso de descalificación voluntaria de tu VPO de manera eficiente y rápida, con un coste de 800€ + IVA.
Es importante tener en cuenta que hay tipos de viviendas acogidas al Real Decreto 11/2005 que no pueden ser descalificadas, como las que reciben financiación a través de un préstamo convenido bajo el Real Decreto 801/2005. En estos casos, no se puede eliminar el régimen de protección, por lo que el precio de venta estará limitado al valor máximo legal de venta.
3. Vender a Precio Libre al Finalizar el Periodo de Protección de la Vivienda
Otra opción es esperar a que se extinga el periodo de protección de la vivienda, lo que generalmente ocurre después de un determinado número de años. Este periodo puede variar dependiendo del tipo de vivienda, pero una vez finalizado, la vivienda ya no estará sujeta a las limitaciones de precio y podrás venderla libremente. Si no deseas esperar, puedes optar por la descalificación mencionada anteriormente.
Tipos de vivienda protegida acogidos al Real Decreto 11/2005
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Dirección General de Vivienda
El primer paso para obtener información sobre la tipología de la vivienda protegida, es saber si esta recibió un préstamo cualificado o conocer los detalles de su régimen de protección, es consultar a la Dirección General de Vivienda. Esta oficina, encargada de gestionar las viviendas protegidas en la Comunidad de Madrid, nos proporcionará la información precisa sobre el estado de la vivienda.
Una vez realizada la consulta, OVICAM emitirá una respuesta detallada, en la que se indicarán aspectos como el régimen de protección aplicable, la fórmula mediante la cual calculamos el precio máximo legal de venta en la zona de la Comunidad de Madrid y las condiciones que rigen la venta o descalificación del inmueble.
A continuación, os mostramos un ejemplo de respuesta que podría proporcionarnos OVICAM en función de una consulta habitual.
Consulta gratuita de la Dirección General de Vivienda sobre una VPO
Estimado Templo Consulting,
Le agradecemos su consulta y le proporcionamos la información relativa a la vivienda que ha mencionado en su solicitud. A continuación, le detallamos la tipología de la vivienda, su régimen de protección, así como los plazos y condiciones asociadas:
Vivienda en régimen de protección pública
La vivienda que nos indica, situada en la zona de [Nombre del barrio o localización], está calificada como Vivienda de Protección Pública de Precio Básico (VPPB) [En este ejemplo ponemos que es una VPPB, pero puede ser también una VPPL, de arrendamiento o de integración social], de acuerdo con el régimen establecido en el Real Decreto 11/2005 y la normativa vigente de la Comunidad de Madrid. Esta calificación implica que la vivienda está sujeta a una serie de condiciones, tanto en su precio de venta como en la posibilidad de descalificación de su régimen de protección.
Plazo de protección
La vivienda que nos indica, situada en la zona de [Nombre del barrio o localización], está calificada como Vivienda de Protección Pública de Precio Básico (VPPB) bajo el régimen establecido en el Real Decreto 11/2005 y la normativa vigente de la Comunidad de Madrid , por lo que está sujeta a un plazo de protección de 20 años a contar desde la fecha de calificación definitiva, que fue el [fecha de calificación]. Esto significa que la vivienda no puede ser vendida ni alquilada libremente sin cumplir con las condiciones del régimen de protección durante los próximos 20 años, salvo en caso de descalificación tras ese periodo.
Precio máximo de venta
En cuanto al precio máximo de venta de la vivienda, el cálculo de este se basa en la superficie útil de la vivienda y sus anejos (en este caso, un garaje y un trastero). Según la normativa actual, el precio máximo de venta será el que resulte de aplicar los módulos actualizados, que regula los precios de venta para las viviendas protegidas en la Comunidad de Madrid.
Condiciones especiales para la venta
Le informamos que, dado que la vivienda se encuentra bajo régimen de protección pública, solo podrá ser vendida a personas físicas que destinen la vivienda a su domicilio habitual. En el caso de que desee venderla a una persona jurídica o empresa, deberá solicitar un informe vinculante a la Dirección General de la Vivienda para que se valore la viabilidad de la operación.
En caso de que desee más información o asistencia con el proceso de solicitud del informe vinculante, no dude en ponerse en contacto con nosotros. Estaremos encantados de ayudarle en los trámites relacionados con la venta de su vivienda protegida.
Atentamente,
Dirección General de Vivienda y Rehabilitación
Cálculo de Valor Máximo Legal de Venta de RD 11/2005
DATOS CÁLCULO
Vivienda: 68,98 m2
Garaje vinculado: 25m2
Trastero vinculado: 6m2
Cálculo de VMLV de una VPPB
Vivienda: 68,98 m2 x 2.450€ = 169.001€
Garaje vinculado: 25 m2 x 1.470€ = 36.750€
Trastero vinculado: 6 m2 x 1.470€ = 8.820€
Total: 214.571€
Cálculo de VMLV de una VPPL
Vivienda: 68,98 m2 x 2.820€ = 194.523,60€
Garaje vinculado: 25 m2 x 1.692€ = 42.300€
Trastero vinculado: 6 m2 x 1.692€ = 10.152€
Total: 246.975,60€
¿Puede haber viviendas protegidas y libres en un mismo edificio?
Según la información proporcionada por OVICAM:
En promociones de viviendas protegidas reguladas por el Decreto 11/2001, es posible, de forma excepcional y siempre que el planeamiento urbanístico lo permita, que en un mismo edificio coexistan diferentes tipos de Viviendas con Protección Pública e incluso viviendas libres. Esta convivencia deberá ajustarse a los límites establecidos mediante Orden.
Sin embargo, cabe destacar que no se permite la coexistencia de viviendas protegidas y viviendas libres en un mismo edificio cuando el suelo ha sido cedido gratuitamente por las Administraciones Públicas para la promoción de dichas viviendas protegidas.
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Informe o Autorización de venta
Respuesta de OVICAM sobre el informe o autorización vinculante para la venta
Si desea proceder con la venta de la vivienda, le recomendamos solicitar un informe vinculante a OVICAM para asegurarse de que el precio de venta se ajusta a la normativa vigente. Para ello, deberá presentar la solicitud de informe junto con los documentos correspondientes (escritura de propiedad, datos del inmueble, etc.) en los registros de la Comunidad de Madrid. El coste por la emisión de este informe es de [tasa administrativa], y el tiempo estimado para su resolución es de [plazo estimado].
¿Qué es una autorización o un informe de venta en una VPO?
Las Viviendas de Protección Oficial en Madrid son un tipo de inmuebles con unas características que hacen que su venta no se pueda realizar de la misma forma que una vivienda sin protección. Para poder vender una VPO necesitamos pedir un permiso de venta, cuyo nombre técnico es autorización o informe de venta, en función de los años que hayan pasado desde su calificación definitiva.
¿Cuál es la diferencia entre una autorización y un informe de venta?
La diferencia entre la autorización y el informe de venta es que el informe solo será necesario mientras el Régimen de Protección de la Vivienda siga en vigor.
Para conocer si tu vivienda necesita un informe o una autorización de venta, ponte en contacto con nosotros y te informaremos al respecto.
Ejemplo de Informe y Autorización de venta
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Descalificar una VPO acogida al RD 11/2005
La descalificación voluntaria de una vivienda protegida permite transformarla en vivienda libre antes del final del plazo de protección, siempre que se devuelvan las ayudas recibidas. El proceso varía según el tipo de vivienda y las ayudas obtenidas. La solicitud debe ser presentada por el propietario o por un representante. Nosotros en Templo Consulting no encargamos de realizar todo el proceso de descalificación en representación de nuestros clientes.
En el Real Decreto 11/2005, la mayoría de las viviendas pueden descalificarse tras cumplir los plazos legales, salvo excepciones específicas. Estas son las tipologías de vivienda protegida acogidas al RD 11/2005 que no se pueden descalificar:
- Viviendas de protección que se acogieron a un préstamo cualificado conforme al Real Decreto 801/2005.
- VPP para arrendamiento de vivienda concertada.
- VPP para arrendamiento con opción a compra.
- Viviendas de Integración Social
Cálculo de Valor Máximo Legal de Venta 801/2005
| FÓRMULA 801/2005 | IPC | |
| [Vi + (Vi x IPC/100)] x 1,5 | 37,8 |
| Anejos inseparables | Vi (valor inicial SIN IVA) | Vi x IPC/100 | Coeficiente | RESULTADO |
| Vivienda, garajes y trastero | 121.066,45 | 45.763,1181 | 1,5 | 250.244,3522 |
Si hay una plaza de garaje no vinculada/asociada, no se calcula mediante fórmula, sino mediante tabla.
Contestación de OVICAM respecto al IPC al calcular un valor máximo legal de venta de un 801/2005
IPC: variación experimentada por el IPC desde la fecha de la primera adquisición de la vivienda hasta la fecha en que se va a vender.
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