Qué hacer si un heredero no quiere
vender el piso en Madrid
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Autor:
Juan Pedro Caro
Arquitecto Técnico, Colegiado en el COAPI de Madrid con el número 2187 y Perito Judicial Inmobiliario
¿Se puede vender un piso heredado si un heredero no quiere?
Sin la firma de todos los copropietarios no hay compraventa, así que la respuesta inmediata es que no. Esa es la respuesta corta. El problema aparece cuando alguien se queda solo con esa frase y da por hecho que la herencia seguirá parada hasta que el heredero que se niega cambie de idea.
Existe otro camino. El artículo 400 del Código Civil establece que ningún copropietario está obligado a permanecer en la comunidad y que cualquiera puede pedir la división cuando quiera. Cualquiera quiere decir uno solo, sin mayorías y sin que los demás puedan frenarlo. Lo que está en juego en tu herencia no es si vas a poder salir, sino por qué vía y a qué precio.
Extinción de condominio
Uno de vosotros se queda la vivienda y paga a los demás su parte en dinero. Como jurídicamente es un reparto y no una venta, en Madrid se liquida por AJD en lugar de por el 6% de ITP, y la base es solo la parte que se adquiere, según la consulta vinculante V3344-19 de la Dirección General de Tributos. Sobre un piso de 300.000 € heredado entre dos hermanos, plantearlo de una forma o de otra mueve cerca de 7.900 €.
División judicial y subasta
Desde el 20 de marzo de 2024 el pleito se tramita por juicio verbal por razón de la materia, en el artículo 250.1.16 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, y ya no por juicio ordinario. Después llega la subasta, donde el precio final depende de quién puje ese día, y a la cuenta se suman abogado, procurador y perito.
Todo se juega mientras todavía os habláis
Esa diferencia entre las dos columnas se decide en las primeras semanas. Si lo resolvéis hablando, esto termina en una notaría y en cuestión de semanas. En cuanto aparece un juzgado de por medio, la operación se alarga y encarece para todos los hermanos, incluido el que se negaba a vender.
El 3 de abril de 2025 entró en vigor la Ley Orgánica 1/2025 y con ella una condición nueva para pleitear: tienes que haber intentado un acuerdo por vías extrajudiciales y poder demostrarlo con documentos. Si esa prueba falta, el juzgado inadmite la demanda sin más trámite y el fallo ya no se arregla sobre la marcha. Toca volver al principio.
Salta directamente a lo que necesitas
El punto de partida
01¿Se puede vender si un heredero no quiere? 02Cuántos herederos tienen que estar de acuerdo 03Herencia sin repartir o proindivisoLas vías de salida
04Cómo obligar a un heredero a vender 05Qué impuestos paga si uno se queda el piso 06Qué es un MASC y por qué es obligatorioSi llegáis al juzgado
07Cómo funciona la división de cosa común 08Cuánto tiempo y cuánto dinero cuestaCuántos herederos tienen que estar de acuerdo para vender el piso
Todos, sin excepción. Da igual que seáis tres y solo uno se niegue: para vender el piso entero hace falta la firma de cada copropietario. Esa regla vale únicamente para vender, y otras decisiones sobre la misma vivienda se toman por mayoría.
El Código Civil separa dos cosas que desde fuera se parecen bastante. Administrar el piso, que incluye alquilarlo, arreglar una humedad o contratar el seguro, se decide por mayoría de cuotas según el artículo 398. Disponer de él, que es lo que hace una venta, exige que estéis todos. Por eso el hermano con el 20% puede frenar una operación de 400.000 €.
Qué decisiones se toman por mayoría y cuáles necesitan a todos
Las dos últimas filas son las que cambian la conversación. Para lo que quieres hacer con el piso de todos necesitas a todos, pero para lo tuyo no necesitas a nadie.
Por qué el 75% de la propiedad no sirve de nada
Vender la vivienda completa es disponer de algo que no es enteramente tuyo. Aunque reúnas tres cuartas partes, el cuarto restante pertenece a otra persona y nadie transmite lo que no le corresponde. Un notario no autorizará esa escritura y un registrador no la inscribirá.
Y cuando la mayoría sí sirve para algo, tampoco se cuenta como la gente imagina. El artículo 398 la define como la de quienes representen «la mayor cantidad de los intereses que constituyan el objeto de la comunidad», así que se calcula sumando porcentajes de propiedad. Tres hermanos con un 50%, un 25% y un 25% no tienen tres votos equivalentes: el primero pesa tanto como los otros dos juntos, y aun así se queda corto, porque para haber mayoría hay que superar la mitad.
Piso en Carabanchel, tres hermanos al 33,33% cada uno. Dos quieren vender y el tercero vive dentro. Los dos primeros suman el 66,66%, así que podrían decidir sobre la administración del inmueble, pero no venderlo. Lo que sí puede hacer cualquiera de ellos, por su cuenta y sin pedir permiso, es reclamar la división. Ahí el 33,33% deja de funcionar como escudo.
La acción para dividir una herencia no prescribe nunca
En las herencias que llevan años paradas la duda siempre es la misma: llevamos doce años así, ya será tarde. No lo es. El artículo 1965 del Código Civil lo dice sin margen de interpretación: «No prescribe entre coherederos, condueños o propietarios de fincas colindantes la acción para pedir la partición de la herencia, la división de la cosa común o el deslinde de las propiedades contiguas». Ni a los diez años ni a los treinta.
El hermano que lleva viviendo allí desde 2011 tampoco gana derechos por el simple paso del tiempo. Para usucapir hace falta poseer en concepto de dueño, según el artículo 1941, y quien ocupa la vivienda lo hace como coheredero, no como propietario de las cuotas ajenas. Ocupar el piso no le convierte en dueño de la parte de los demás.
Qué se pierde económicamente mientras la herencia sigue parada
Aunque el derecho a reclamar siga intacto pasen los años que pasen, cada año que la herencia continúa bloqueada tiene un precio. Se acumulan IBI, cuotas de comunidad y derramas que alguien está adelantando, la vivienda se queda anticuada frente a lo que se vende en su misma calle y el reparto final encoge.
El artículo 395 del Código Civil reconoce a todo copropietario el derecho a obligar a los demás a contribuir a los gastos de conservación del inmueble. Si un hermano lleva años adelantando el IBI, la comunidad y las derramas, esas cantidades son reclamables al resto y suelen liquidarse en el mismo reparto. Guardar los recibos importa más de lo que parece.
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Qué diferencia hay entre una herencia sin repartir y un proindiviso
Antes de mover un dedo hay que saber en qué punto está la herencia, porque de eso depende el procedimiento entero. Un piso heredado entre hermanos no siempre es un proindiviso, aunque se le llame así. La distinción cambia la demanda que hay que presentar, el artículo en el que se apoya y los plazos que vas a manejar.
Comunidad hereditaria o proindiviso, cómo saber en cuál estás
Pide una nota simple en el Registro de la Propiedad y mira el apartado de titularidad. Se solicita online, cuesta unos pocos euros y lo que ponga ahí decide todo lo demás.
Comunidad hereditaria
Proindiviso
Si todavía no habéis repartido la herencia
Mientras no exista escritura de partición, cada heredero posee una cuota sobre el conjunto de los bienes y no sobre el piso en particular. Por eso nadie puede vender su parte de la vivienda: esa parte concreta todavía no existe jurídicamente. Lo que sí se puede transmitir es el derecho hereditario completo, y el artículo 1067 da entonces a los demás coherederos un mes para subrogarse en el lugar del comprador reembolsándole el precio.
Cualquier coheredero puede pedir la partición cuando quiera. Si nadie se aviene, se acude a la división judicial de la herencia: el juzgado nombra un contador-partidor que reparte, y sobre ese reparto se decide después qué pasa con el piso. Puedes ver qué papeles hacen falta en nuestra guía de documentos para la adjudicación de herencia.
Hay un matiz que en Madrid cambia el calendario. Cuando la herencia se reduce a un único bien, el piso de los padres y nada más, el Tribunal Supremo ha admitido que esa comunidad hereditaria funcione ya como copropiedad ordinaria antes de la partición, de modo que cabe ir directamente a la división de cosa común. Se ahorra un procedimiento entero. El requisito se incumple en cuanto aparece otro bien en el caudal, por pequeño que sea, así que es lo primero que hay que comprobar.
Si el piso ya está a nombre de todos
Con la escritura de aceptación y adjudicación firmada e inscrita, la herencia ya se agotó. Queda una vivienda con varios propietarios y sus porcentajes anotados en el Registro. Aquí manda el artículo 400 y la herramienta es la acción de división de cosa común.
Desde el 20 de marzo de 2024 este pleito se tramita por juicio verbal, valga lo que valga la vivienda, porque el Real Decreto-ley 6/2023 lo llevó al artículo 250.1.16 de la Ley de Enjuiciamiento Civil por razón de la materia. Antes iba por ordinario, con audiencia previa y todo lo que eso estira un procedimiento. La información publicada antes de esa fecha sigue describiendo el sistema anterior, así que cualquier referencia a un juicio ordinario está desactualizada.
El heredero que ni acepta ni renuncia
Existe un perfil que bloquea más que el que dice abiertamente que no quiere vender: el que no dice nada. No firma, no contesta al notario, no coge el teléfono. Mientras no acepte ni repudie, la herencia se queda suspendida y no hay partición posible.
El requerimiento lo tramita cualquier notario a instancia de quien acredite interés en que el llamado se pronuncie, y ser coheredero basta para acreditarlo. Es el mecanismo que cierra la puerta a esperar indefinidamente.
Si no tenéis clara vuestra situación, en Templo Consulting pedimos la nota simple y la leemos con vosotros sin coste. Es el punto de partida de cualquier consejo que os podamos dar.
Cómo obligar a un heredero a vender el piso
De los cuatro caminos que tienes, solo dos te permiten forzar la salida sin contar con él: vender tu porcentaje a un tercero o pedir la división judicial. Los otros dos necesitan su firma, salen bastante más baratos y por eso se intentan primero.
El orden en que los pruebes importa. Empezar por el juzgado cuando todavía quedaba margen de acuerdo encarece la operación para todos, incluido tú, y desde abril de 2025 la ley te obliga a intentar el acuerdo antes de poder demandar.
Las cuatro salidas de un piso heredado, comparadas
Vender un piso heredado en Madrid
Repasamos las cuatro salidas con casos reales que hemos llevado, los impuestos de cada una y los trámites que suelen atascarse. Si estás en mitad de un proindiviso familiar, esta es la conversación completa.
Que uno se quede el piso y compense a los demás
Es la salida más limpia y la que menos impuestos deja por el camino. El artículo 1062 del Código Civil permite que, cuando una cosa sea indivisible o desmerezca mucho por su división, «podrá adjudicarse a uno, a calidad de abonar a los otros el exceso en dinero». El piso queda entero, la familia sale del bloqueo y nadie pisa un juzgado.
El obstáculo suele ser el dinero: quien se queda la vivienda necesita disponer del importe o conseguir una hipoteca que lo cubra. Y ese mismo artículo termina con una frase que cambia toda la negociación: «bastará que uno solo de los herederos pida su venta en pública subasta, y con admisión de licitadores extraños, para que así se haga». No hace falta que lo pidan todos.
Vender tu parte del proindiviso a un tercero
El artículo 399 te da la propiedad plena de tu porcentaje, con derecho a venderlo, cederlo o hipotecarlo sin pedir permiso a nadie. Es la única salida que no depende de quien se niega y que además no pasa por un juzgado, y tienes el proceso completo en nuestra guía de cómo vender un proindiviso. Ahora bien, solo funciona si la herencia ya está repartida, porque antes de eso tu cuota concreta sobre el piso todavía no existe.
Tus hermanos conservan el derecho de retracto del artículo 1522: pueden quedarse esa parte en las mismas condiciones que hayas pactado con el comprador, dentro de los nueve días siguientes.
El precio es el punto débil de esta salida. Los fondos que compran proindivisos no adquieren un piso: adquieren una cuota que no pueden usar, que no pueden revender con facilidad y que solo se rentabiliza pidiendo después la división, así que descuentan ese riesgo y ese tiempo de lo que te ofrecen. A cambio de rapidez, el importe que recibes queda por debajo del valor proporcional de la vivienda. Y hay una consecuencia para el resto de la familia: tus hermanos se quedan con un copropietario profesional que va a pedir la división de todas formas, solo que ya sin nadie con quien negociar.
Acudir a un acuerdo extrajudicial antes del juzgado
Desde el 3 de abril de 2025 ya no es opcional. La Ley Orgánica 1/2025 lo convirtió en requisito para poder demandar, así que en la práctica esta casilla la vas a tener que marcar sí o sí antes de plantearte cualquier pleito. Vale cualquiera de los medios que la ley admite, desde la negociación directa documentada hasta la mediación o la conciliación, pero tiene que quedar acreditado por escrito.
Y suele mover la posición del otro lado. Cuando el heredero que se niega recibe por escrito que la división se le puede imponer y que el procedimiento termina en subasta, la conversación cambia de tono, porque hasta entonces ha estado calculando sobre la idea de que negarse no tenía consecuencias.
Pedir la división judicial
Es el último recurso y el único que no necesita la colaboración de nadie. Con la sentencia en la mano, la vivienda sale a subasta y el precio se reparte entre todos según vuestros porcentajes.
Funciona sin depender de nadie, y ese es su mérito. El precio, en cambio, queda en manos de quien puje ese día, y a la cuenta hay que sumar abogado, procurador y perito. Ese es el coste de haber llegado hasta aquí, y el motivo de agotar antes las otras tres.
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Qué impuestos paga la familia si uno de los herederos se queda el piso
Que uno de los herederos se quede el piso y pague a los demás su parte tributa en Madrid al 0,75% de Actos Jurídicos Documentados sobre el valor de lo que adquiere. Con una vivienda de 300.000 € entre tres hermanos son unos 1.500 €. Esa misma operación planteada como compraventa costaría 12.000 € de ITP, y esa diferencia es la razón por la que esta salida es casi siempre la más barata para la familia.
Cuánto cuesta una extinción de condominio en Madrid
Lo que sale de la escritura
El AJD se calcula sobre los 200.000 € que adquiere y no sobre los 300.000 € del piso entero, criterio que la Dirección General de Tributos confirmó en la consulta vinculante V3344-19. El motivo de ese trato fiscal es que jurídicamente no hay venta: cuando disolvéis la copropiedad no se transmite nada nuevo, solo se concreta un derecho que ya teníais desde el día del fallecimiento. Tienes el desglose completo de la fiscalidad, la base imponible y los requisitos en nuestra guía de cómo vender un condominio en Madrid.
Los dos avisos que afectan solo a una herencia
Hay dos consecuencias fiscales que un condominio entre socios o entre excónyuges rara vez arrastra y que en una herencia entre hermanos están casi siempre presentes, porque el punto de partida es un valor que declarasteis vosotros hace años.
El IRPF del hermano que cobra
Quien recibe la compensación tiene una ganancia patrimonial sujeta a IRPF si el valor del piso se ha actualizado al alza entre la adquisición y la adjudicación. Lo fijó el Tribunal Supremo el 10 de octubre de 2022, en el recurso 5110/2020, y lo reiteró en la sentencia 1634/2023, de 5 de diciembre. Si en el impuesto de sucesiones se declaró por 200.000 € y ahora se reparte sobre 300.000 €, esa diferencia tributa. Y el valor que pusisteis en la herencia lo decidisteis vosotros hace años, muchas veces a la baja para pagar menos entonces.
La plusvalía municipal del futuro
Hoy no se paga, porque al ser un bien indivisible compensado en metálico no hay hecho imponible. Pero el reloj no se reinicia: cuando el hermano que se quedó la vivienda la venda, el Ayuntamiento de Madrid contará el periodo desde la adquisición original y no desde la adjudicación. Puedes comprobar cómo se calcula en nuestra guía de la plusvalía municipal en Madrid.
Buena parte de la información publicada sobre extinción de condominio sigue afirmando que no paga IRPF. Fue cierto hasta octubre de 2022, así que cualquier guía anterior a esa fecha describe un criterio que ya no se aplica, incluidas las que se limitaron a copiarla después.
Qué pasa si el heredero que se queda el piso no tiene el dinero
Los bancos sí financian extinciones de condominio
No todos, y no en las mismas condiciones que una compra normal, pero la operación es financiable. Es el motivo por el que esta vía se descarta más veces, y buena parte de esos descartes se producen sin haber preguntado en ninguna oficina.
Cuando de verdad no hay forma de reunir el dinero, quedan las otras tres salidas. En Templo Consulting nos encontramos este escenario con frecuencia en Madrid: familias que llevaban dos años discutiendo por un piso que ninguno podía comprar al resto, sin tener delante el número real de cada opción. Esa comparativa la hacemos antes de que nos contratéis para nada.
Antes de demandar tienes que intentar un acuerdo, lo que la ley llama MASC
Si presentas la demanda sin haber intentado antes un acuerdo, el juzgado la inadmite sin más trámite. Ese defecto no se puede subsanar.
Un MASC es cualquier intento formal de llegar a un acuerdo fuera del juzgado. La Ley Orgánica 1/2025 lo convirtió en requisito para poder demandar, y no vale con haberlo intentado de palabra: hay que probarlo con documentos.
Qué pasa si presentas la demanda sin haberlo intentado
Hay que separar dos situaciones que se confunden. Si el intento existió y lo único que falta es el papel que lo acredita, el juzgado te concede un plazo para aportarlo. Si el intento no existió, el defecto es insubsanable: la demanda se inadmite, hay que empezar de cero y los honorarios ya pagados no vuelven. En un pleito de división de cosa común sobre un piso heredado, además, no existe ninguna excepción que te libre del trámite.
Cuáles te sirven
La ley no cierra un catálogo: define el MASC como cualquier actividad negociadora de buena fe dirigida a resolver el conflicto fuera del juzgado, con o sin un tercero neutral. Estas son las vías que enumera, y todas valen igual para cumplir el requisito. El trámite se cumple con el intento, aunque no haya acuerdo, siempre que quede probado.
Negociación directa o entre abogados la más habitual
Por vosotros mismos o a través de vuestros letrados, por escrito. La vía más rápida y la más barata.
Oferta vinculante confidencial la más eficaz aquí
Pones una cifra concreta por escrito, con plazo. Obliga al otro a decir sí o no.
Mediación
Un tercero neutral dirige la conversación sin proponer soluciones.
Conciliación privada
Ante notario, registrador o abogado en ejercicio.
Opinión de experto independiente
Un tercero valora el inmueble y propone un reparto entre los herederos.
Derecho colaborativo
Abogados que se comprometen a no llevar el asunto a juicio.
Una cifra sobre la mesa cambia más que cualquier argumento
Para una herencia entre hermanos, las dos primeras vías bastan en la mayoría de los casos. La oferta vinculante funciona especialmente bien porque convierte una discusión de sobremesa en una propuesta concreta con fecha de caducidad. Deja de discutirse si se vende y pasa a discutirse por cuánto.
Cómo se acredita ante el juzgado
El juzgado de primera instancia de Madrid que reciba la demanda necesita ver un documento que identifique a las partes, describa el objeto de la discusión, lleve fecha y recoja el resultado. Puede ser el acta de la mediación, el informe final del tercero neutral o la propia correspondencia entre abogados con su acuse de recibo.
Guarda todo desde el primer día: burofax, acuse, correos, actas. Ese informe final no solo prueba que lo intentaste. También puede pesar en las costas si refleja que la otra parte no colaboró.
Lo que se juega el que se niega a participar
Es la parte que casi ningún artículo desarrolla y que merece figurar por escrito en la primera carta que le mandes a tu hermano. La reforma tocó dos artículos de la Ley de Enjuiciamiento Civil, y los dos juegan a favor de quien sí intenta el acuerdo.
Quien rehúsa participar sin causa justificada en un MASC obligatorio no cobra las costas, ni siquiera ganando el pleito por completo. Y en sentido inverso: si fuiste tú quien requirió la negociación y el otro no acudió, quedas exonerado de costas con independencia del resultado.
Si hiciste una propuesta a través de un MASC, te la rechazaron y la sentencia acaba coincidiendo en lo sustancial con ella, puedes pedir que te exoneren de las costas o que te las moderen. La ley no define qué es coincidir «en lo sustancial», así que ese margen lo están perfilando los juzgados.
Así que haz una oferta seria, razonable y por escrito. Si la aceptan, la herencia se resuelve en semanas. Si la rechazan, entras al pleito con las dos protecciones en costas que acabas de leer.
Ningún heredero puede bloquear la venta para siempre
Si uno de tus hermanos se niega a vender el piso heredado, la ley te da salida. Estudiamos vuestro caso, os decimos qué opción sale más barata para todos y la ponemos en números antes de que nadie firme nada.
Cómo funciona la acción de división de cosa común
Cuando ninguna de las vías amistosas funciona, cualquiera de los herederos puede pedirle a un juez que ponga fin a la copropiedad. No es una demanda contra tu hermano por negarse: es una petición para que se divida algo que la ley no te obliga a seguir compartiendo.
Cuándo puede un juez ordenar la venta
Siempre que se lo pidas. El artículo 400 no exige motivo, ni mayoría, ni que haya pasado un tiempo determinado. Basta con que seas copropietario y lo solicites. El juez no valora si tienes razones de peso ni si tu hermano tiene las suyas: constata que la comunidad existe y ordena disolverla.
Como un piso no se puede repartir en tres trozos, aquí entra el artículo 404: cuando la cosa sea esencialmente indivisible «y los condueños no convinieren en que se adjudique a uno de ellos indemnizando a los demás, se venderá y repartirá su precio». La sentencia no te adjudica media vivienda ni obliga a nadie a comprar. Ordena vender y repartir según vuestros porcentajes.
El procedimiento paso a paso
Requerimiento fehaciente
Un burofax o un requerimiento notarial al resto de copropietarios pidiendo la división. Deja constancia de la fecha y del contenido, que es lo que después vale como prueba.
Intento de acuerdo acreditado
El trámite obligatorio desde abril de 2025. Sin el documento que lo pruebe, los pasos siguientes no llegan a ninguna parte.
Demanda de división de cosa común
Con abogado y procurador, los dos preceptivos porque la cuantía de una vivienda supera siempre el umbral que los exige. Se presenta en el juzgado de primera instancia del partido judicial donde esté el piso, se dirige contra los demás herederos y se acompaña de la nota simple y de la escritura de herencia.
Juicio verbal y sentencia
Desde el 20 de marzo de 2024 se tramita por juicio verbal valga lo que valga el piso, sin la audiencia previa que alargaba el ordinario. La sentencia declara extinguida la comunidad y ordena la venta.
Ejecución y subasta
Es la fase más larga del procedimiento y la que rara vez aparece detallada cuando se habla de dividir una herencia. La vivienda sale a subasta y el precio obtenido se reparte entre todos según sus cuotas.
Qué ocurre en la subasta
La subasta se celebra en el Portal de Subastas del BOE, es electrónica y admite licitadores extraños, es decir, cualquiera puede pujar. Se puede fijar un tipo mínimo por debajo del cual no se acepta postura, y el inmueble sale con el valor que haya fijado la tasación pericial, no con el precio al que se vendería en el mercado de Madrid.
Los propios copropietarios podéis participar en vuestra propia subasta. Es decir, el hermano que quería quedarse el piso puede acabar comprándolo ahí, y a veces por menos de lo que habría pagado en una extinción de condominio. Es un dato que cambia la negociación cuando alguien se niega a hablar convencido de que la subasta solo le perjudica a él.
Por qué en subasta se vende por debajo del precio de mercado
El precio final depende de quién se presente ese día y de cuánto esté dispuesto a ofrecer. No hay campaña de venta, ni fotografías, ni visitas, ni negociación. Un comprador que pagaría el precio de mercado por ese piso en un portal inmobiliario ni siquiera se entera de que existe.
La subasta cumple su función, que es desatascar situaciones sin otra salida. El importe, en cambio, queda fuera del control de todos vosotros, incluido el hermano que se negaba a vender, y ese es el motivo de recorrer antes las otras tres vías.
Cuánto tiempo y cuánto dinero cuesta la división judicial
Dividir judicialmente un piso heredado tarda entre 6 y 12 meses hasta la sentencia y otro tanto o más hasta cobrar el dinero de la subasta. El coste no tiene tarifa fija: se pagan abogado, procurador y perito tasador, y las tres partidas se calculan sobre el valor de la vivienda.
Por eso pleitear por un piso de 400.000 € en Chamberí sale bastante más caro que por uno de 200.000 € en Villaverde, aunque el procedimiento sea exactamente el mismo.
Cuánto tarda de verdad, fase por fase
El plazo mejoró bastante con la reforma de 2024, pero solo en la primera mitad del recorrido. La segunda sigue siendo la de siempre.
Sumado, lo razonable es contar con entre año y medio y dos años y medio desde que mandas el primer burofax hasta que el dinero está en vuestras cuentas. Si la subasta queda desierta y hay que repetirla, ese plazo se estira sin techo previsible.
Qué pagas y cómo se calcula
Hay tres partidas obligatorias y ninguna de ellas tiene precio de catálogo, porque todas se calculan en función de la cuantía del procedimiento, que aquí es el valor de la vivienda.
Abogado
Honorarios libres. Los colegios publican criterios orientativos que solo se usan para tasar costas y jurar cuentas, y casi todos parten de la cuantía del pleito.
Procurador
Obligatorio junto al abogado. Se rige por arancel, así que aquí sí existe una referencia oficial ligada a la cuantía.
Perito tasador
Necesario para fijar el valor con el que el piso sale a subasta. Se designa en la fase de ejecución.
A eso hay que añadir lo que llega después de la venta y suele quedarse fuera de las cuentas iniciales: la plusvalía municipal del ayuntamiento donde esté la vivienda, que en la capital es el Ayuntamiento de Madrid, y el IRPF de cada heredero por la ganancia patrimonial. La subasta es una venta a todos los efectos fiscales.
Antes de firmar nada con un despacho, pide presupuesto cerrado y por escrito, con las dos fases separadas. Buena parte de los presupuestos cubren solo hasta la sentencia y facturan la ejecución aparte, que es justo donde el procedimiento se alarga.
Quién acaba pagando las costas
Esta es la partida que más puede mover la factura final, y se decide con algo que haces antes de presentar la demanda.
Lo habitual en estos pleitos es que el heredero demandado se allane, porque negarse a la división no tiene defensa jurídica posible. Y el artículo 395 de la Ley de Enjuiciamiento Civil establece que quien se allana antes de contestar no paga costas, salvo que el tribunal aprecie mala fe o abuso del servicio público de Justicia. Hasta ahí, el hermano que bloqueó durante tres años saldría gratis.
Qué pasa si tu hermano se allana en el último momento
La Ley Orgánica 1/2025 reescribió ese artículo y cerró justamente esa puerta. Ahora hay dos supuestos distintos, y los dos juegan a favor de quien intentó el acuerdo.
Existe mala fe cuando el demandado, antes de la demanda, «hubiese rechazado el acuerdo ofrecido o la participación en un medio adecuado de solución de controversias». Y el apartado 3 va más lejos: si no acudió sin causa justificada a un MASC legalmente preceptivo y después se allana, se le condenará en costas, salvo que el tribunal aprecie circunstancias excepcionales y lo motive.
El matiz importa, porque la redacción anterior solo contemplaba la mediación y la conciliación y bastaba con haberlas iniciado. Ahora vale cualquiera de los MASC, incluida la negociación entre abogados, pero lo que se penaliza ya no es que tú lo intentaras: es que él lo rechazara o no acudiera. Por eso el objetivo del requerimiento no es solo cumplir el trámite, sino que quede documentado con fecha qué se le ofreció y qué respondió, o que no respondió nada.
La vía judicial convierte una negociación de semanas en un proceso de dos años en el que, además, el precio final del piso deja de decidirlo la familia. Sigue siendo la salida válida cuando no queda ninguna otra, y el intento de acuerdo previo, bien documentado, es lo que decide quién paga la factura de haber llegado hasta ahí.
La mayoría de estas herencias se desatascan sin pleito
Cuéntanos en qué punto estáis y te decimos qué salida encaja, cuánto costaría y qué papel hay que mover primero. Valoración y estudio del caso gratis.
Quién paga los gastos del piso heredado mientras no se vende
Cada heredero paga en proporción a su cuota, viva quien viva dentro. Lo dice el artículo 393 del Código Civil: el concurso de los partícipes, tanto en los beneficios como en las cargas, es proporcional a sus respectivas participaciones. Con tres hermanos al 33,33%, cada uno debe un tercio del IBI, un tercio de la comunidad y un tercio de cada derrama.
Cómo se reparten el IBI, la comunidad y las derramas
En la práctica casi nunca funciona así. Suele haber un hermano que va pagando todo para que el piso no acumule deudas, y eso genera dos preguntas: si puede reclamárselo a los demás y si los demás pueden negarse.
Puede reclamarlo, y los demás no pueden negarse. El artículo 395 es bastante contundente: cualquier copropietario tiene derecho a obligar a los demás a contribuir a los gastos de conservación, y solo se libra de esa obligación quien renuncie a la parte que le pertenece en el dominio. O pagas tu parte, o dejas de ser dueño de ella. No hay tercera opción.
Si eres tú el que va adelantando, guarda todos los justificantes desde el primer recibo. Esa carpeta es lo que después permite descontar esas cantidades del reparto final, y sin ella la conversación se convierte en la palabra de uno contra la del otro.
Si un hermano vive en el piso y no paga nada
Es la situación que más resentimiento genera de todas, y la que peor se entiende. El artículo 394 permite a cualquier copropietario servirse de la vivienda común, así que en principio tu hermano está en su derecho de vivir ahí. Lo que no puede hacer es usarla de forma exclusiva y excluyente, impidiendo que los demás la disfrutéis según vuestra cuota.
Cuando ocurre eso, la jurisprudencia reconoce a los copropietarios excluidos el derecho a una indemnización equivalente a la renta que el piso produciría, en proporción a sus cuotas. Un piso que se alquilaría por 1.200 € al mes, con tres hermanos, son 400 € mensuales para cada uno de los dos que están fuera.
Esa indemnización no se devenga desde que tu hermano se instaló. Los tribunales exigen que los demás copropietarios hayan manifestado oposición expresa y fehaciente a ese uso, y la cantidad se cuenta desde la fecha de esa comunicación. Si llevas ocho años molesto pero callado, esos ocho años no se recuperan. Empiezan a contar el día que lo pones por escrito.
Un burofax que sirve para tres cosas a la vez
Aquí es donde todo lo que hemos ido viendo converge en una sola acción, y es la razón por la que merece la pena hacerla bien y pronto en lugar de dejarla para cuando la situación sea insostenible.
Te habilita para demandar
Documenta el intento de acuerdo que la Ley Orgánica 1/2025 exige desde abril de 2025 como requisito para presentar la demanda.
Le quita el allanamiento gratis
Activa la presunción de mala fe del artículo 395 de la LEC, así que si tu hermano se allana después de años bloqueando, las costas pueden caer de su lado.
Arranca el reloj de la renta
Fija la fecha desde la que se devenga la indemnización por uso exclusivo si vive dentro sin pagar nada al resto.
Un burofax cuesta unos pocos euros y se manda en veinte minutos desde cualquier oficina de Correos de Madrid. Es, con diferencia, lo más rentable que puedes hacer el primer día en una herencia que se ha atascado. Casi todo el mundo lo deja para el final, cuando ya solo sirve para pleitear.
Cómo lo resolvemos en Templo Consulting
No somos abogados y no llevamos pleitos. Nos ocupamos de la parte que desatasca la mayoría de estas herencias antes de que haga falta uno: poner una cifra objetiva encima de la mesa y encargarnos de la venta cuando por fin hay acuerdo.
En casi todas las herencias bloqueadas que llegan a nuestra oficina de la calle Santiago de Compostela, el problema no es jurídico. Es que dos hermanos tienen en la cabeza dos precios distintos para el mismo piso y ninguno se fía del número del otro. Mientras esa cifra no exista, no hay acuerdo posible por mucho artículo del Código Civil que se cite.
Saber en qué situación estáis
Pedimos la nota simple del Registro y la leemos con vosotros. Con ese papel se sabe en dos minutos si la herencia está partida o si el piso sigue a nombre de vuestro padre, y de ahí depende todo lo demás. No cobramos por esto ni hace falta que nos contratéis nada después.
Una valoración que las dos partes puedan aceptar
La firma Juan Pedro Caro: Arquitecto Técnico, Agente de la Propiedad Inmobiliaria colegiado en el COAPI de Madrid con el número 2187 y Perito Judicial Inmobiliario. Un número firmado por un colegiado y un perito judicial es mucho más difícil de discutir en una mesa familiar que la opinión de cualquiera de vosotros. Y si el asunto acaba en un juzgado de Madrid, esa valoración ya está hecha por alguien habilitado para actuar como perito.
Hablar con cada hermano por separado
Es la parte menos vistosa del trabajo y la que más veces evita que la operación se caiga a mitad de camino, cuando aparece la primera oferta y alguien se echa atrás. En una venta normal no hace falta. Con cuatro herederos de por medio, sí.
Vender, con tarifa fija y solo si se vende
La operación completa por 2.950 € + IVA, sin comisión sobre el precio. Sobre una vivienda de 300.000 €, una agencia al 3% cobraría 9.000 €, así que esa diferencia se queda en el reparto entre los herederos en lugar de salir de él.
Si queréis ver el proceso completo de una herencia desde el principio, lo tenemos desarrollado en nuestro servicio de adjudicación de herencia en Madrid.
Errores que vemos en herencias bloqueadas en Madrid
Ninguno de estos errores tiene que ver con no saberse el Código Civil. Todos se cometen por dejar pasar el tiempo, y los cinco salen caros de una forma que no se ve venir hasta que ya está hecho.
Dejar pasar el plazo del Impuesto de Sucesiones
Seis meses para liquidarlo, prorrogables otros seis, pero solo si pedís la prórroga antes de que pasen los cinco primeros. En una familia que discute, ese mes se escapa sin que nadie se dé cuenta.
Lo que cuestaEl recargo en Madrid son unos euros, porque la bonificación del 99% deja la cuota casi a cero. Lo grave es que sin el impuesto liquidado ningún notario autoriza la escritura de adjudicación.
Aceptar sin saber si hay deudas
Aceptar pura y simplemente significa responder de las deudas del fallecido con tu propio patrimonio, no solo con lo que heredas. Un préstamo, un aval o una deuda con Hacienda pasan a ser vuestros.
Lo que cuestaSi interpeláis por el artículo 1005 y el otro calla, acepta pura y simplemente con las deudas dentro. Si hay dudas, existe la aceptación a beneficio de inventario.
Declararlo por debajo de su valor
Es lo que se ha hecho toda la vida y en Madrid ha dejado de tener sentido. Con la bonificación del 99%, rebajar el valor declarado te ahorra unos euros ahora y poco más.
Lo que cuestaEsa cifra baja es el valor de adquisición para siempre. Cuando vendáis o cuando uno compense al resto, la ganancia patrimonial se calcula desde ahí. Ahorrar 40 € en 2019 puede costar miles en 2026.
Firmar arras sin todos los herederos atados
Hay prisa por cerrar y se firman unas arras con la firma de tres de los cuatro hermanos. El cuarto vive en Alicante, en Londres o no coge el teléfono, y en la notaría no aparece.
Lo que cuestaLa compraventa se cae y las arras se devuelven duplicadas si eran penitenciales. O están todos, o hay poder notarial, y ese poder tarda semanas desde el extranjero.
Vender sin mirar las actas de la comunidad
Un piso heredado suele llevar años sin que nadie asista a una junta. En ese tiempo se aprueban derramas que todavía no se han girado, y esas no aparecen en el certificado de estar al corriente de pago que os entregue el administrador.
Lo que cuestaPedid las dos últimas actas además del certificado. Una derrama de fachada aprobada hace un año y pendiente de girar puede ser de varios miles de euros, y la paga quien sea propietario el día que llegue el recibo.
Los cinco tienen el mismo antídoto y no es jurídico: poner fechas. El día que se abre una herencia empieza a correr un calendario que no se detiene porque la familia no se hable, y casi todo lo que sale caro en estas operaciones es una fecha que pasó mientras se discutía otra cosa.
Inmobiliaria de tarifa fija en Madrid · Especialistas en herencias
El primer paso no es un abogado, es una valoración
Casi todos estos bloqueos se sostienen sobre dos hermanos con dos precios distintos en la cabeza. Ponemos una cifra objetiva encima de la mesa, os decimos qué salida encaja con vuestro caso y cuánto costaría cada una. Sin coste y sin compromiso.
Preguntas frecuentes
¿Puedo obligar a mis hermanos a vender el piso heredado?
Sí. El artículo 400 del Código Civil permite a cualquier copropietario pedir la división en cualquier momento, sin necesidad de mayoría ni de motivo. Si el piso es indivisible, el juez ordena venderlo y repartir el precio entre todos según sus cuotas. Antes hay que intentar un acuerdo y poder acreditarlo.
¿Puedo vender mi parte de la herencia sin permiso de los demás?
Sí, siempre que la herencia ya esté repartida. El artículo 399 te da plena propiedad sobre tu porcentaje y puedes venderlo sin pedir permiso a nadie. Tus hermanos conservan un derecho de retracto de nueve días para quedarse esa parte en las mismas condiciones que hubieras pactado con el comprador.
¿Qué pasa si un heredero no firma ni contesta a nada?
Cualquier interesado puede acudir a un notario para que le comunique que dispone de treinta días naturales para aceptar o repudiar la herencia. Si deja pasar el plazo sin pronunciarse, se entiende aceptada pura y simplemente. Lo regula el artículo 1005 del Código Civil desde la reforma de 2015.
¿Puedo cobrarle algo al hermano que vive en el piso heredado?
Sí, pero solo desde que se lo comuniques formalmente. Si un heredero usa la vivienda de forma exclusiva y excluyente, debe indemnizar a los demás en proporción a sus cuotas. Los tribunales exigen oposición expresa y fehaciente, y la cantidad se cuenta desde esa fecha, no desde que se instaló.
¿Cuánto tarda la división judicial de un piso en Madrid?
Entre seis y doce meses hasta la sentencia, desde que en 2024 se tramita por juicio verbal. Después llega la fase de subasta, que añade de seis meses a varios años según el juzgado. Lo realista es contar con entre año y medio y dos años y medio en total.
¿Prescribe el derecho a reclamar la división de una herencia?
No. El artículo 1965 del Código Civil establece que la acción para pedir la partición de la herencia o la división de la cosa común no prescribe entre coherederos ni entre condueños. Da igual que hayan pasado diez años o treinta: el derecho sigue intacto y puedes ejercerlo hoy.
¿Es obligatorio intentar un acuerdo antes de demandar?
Sí, desde el 3 de abril de 2025. La Ley Orgánica 1/2025 exige acreditar documentalmente un intento de acuerdo extrajudicial antes de presentar la demanda. Sin ese documento el juzgado la inadmite sin más trámite, y el defecto no se puede subsanar después: hay que empezar de cero.
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