al vender un piso?
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Juan Pedro Caro
Asesor Fiscal Inmobiliario
¿Qué impuestos hay que pagar por la venta de una vivienda?
Tributa la ganancia patrimonial obtenida entre el precio de compra y el de venta. El tipo va del 19% al 28% según los tramos establecidos.
Grava el incremento del valor del suelo urbano desde la adquisición hasta la transmisión. Lo gestiona el ayuntamiento de cada municipio.
Lo paga el propietario registrado a 1 de enero, incluido el año de la venta. Salvo acuerdo expreso entre las partes en el contrato.
1. IRPF Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas
El Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) se encuentra parcialmente cedido a las Comunidades Autónomas. Este impuesto, de carácter personal y directo, grava la renta de los individuos en función de sus circunstancias personales y familiares específicas.
Tramos del IRPF para ganancias patrimoniales
| Tramo | Ganancia patrimonial | Tipo |
|---|---|---|
| T1 | Hasta 6.000 € | 19% |
| T2 | Desde 6.001 € hasta 50.000 € | 21% |
| T3 | Desde 50.001 € hasta 200.000 € | 23% |
| T4 | Desde 200.001 € hasta 300.000 € | 27% |
| T5 | Desde 300.001 € en adelante | 30% |
¿Cómo calcular el IRPF por la venta de una vivienda?
El valor de transmisión hace referencia al importe de venta de la vivienda, descontando los costes y gravámenes asociados a la transacción inmobiliaria.
Es necesario restar del precio de venta los diversos gastos e impuestos asociados a la operación, tales como honorarios inmobiliarios, plusvalía municipal y los costes de cancelación de la hipoteca.
El valor de adquisición se refiere al precio que pagaste cuando compraste la propiedad, más las inversiones y mejoras, gastos y tributos inherentes a la operación.
Para calcular el valor de adquisición, es preciso agregar al precio de compra de la vivienda los costes de posibles reformas, así como los gastos e impuestos asociados a la adquisición que fueron abonados en su momento.
Equivale a la diferencia entre el valor de transmisión y el valor de adquisición.
Resultado positivo: será necesario abonar el IRPF sobre la ganancia patrimonial obtenida.
Resultado negativo: deberás declarar la venta, pero no estarás sujeto al pago del IRPF.
Resultado igual a cero: tampoco será requerido el pago del IRPF.
En situaciones donde la diferencia entre el valor de transmisión y el valor de adquisición sea positiva, será necesario multiplicarla por el tipo impositivo correspondiente a tu nivel de ingresos.
¿Cuáles son las exenciones al pago del IRPF al vender una vivienda?
Existen hasta 4 situaciones en las que podrías no pagar IRPF al vender tu vivienda: reinversión en vivienda habitual, ser mayor de 65 años, dependencia severa o dación en pago. ¿Crees que podrías estar exento? Descubre todos los detalles y requisitos.
Caso especial: mayores trasladados a una residencia de ancianos
Una de las dudas más frecuentes al hablar de exenciones del IRPF es la de los mayores de 65 años que llevan más de 2 años viviendo en una residencia cuando llega el momento de vender su piso. Hacienda venía denegando la exención en estos casos, argumentando que la vivienda ya no era habitual por no haber residido en ella en los dos años anteriores a la venta (art. 41 bis.3 del Reglamento del IRPF).
Sin embargo, el Tribunal Supremo (STS 5-5-2023 y Auto de inadmisión 6-5-2026) ha establecido que ese plazo de 2 años admite excepciones cuando existe una causa justificada que obligó al cambio de domicilio —como el ingreso en una residencia por razones de salud o dependencia—. El Supremo inadmitió el recurso con el que Hacienda pretendía limitar esa doctrina, lo que refuerza la posición del contribuyente.
¿Qué hacer si es tu caso? Es imprescindible acreditar la causa del traslado (informe médico, resolución de dependencia, documentación del centro). Si ya tributaste por la ganancia creyendo que no tenías derecho a la exención, puedes solicitar la rectificación de la autoliquidación y la devolución de ingresos indebidos.
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2. Plusvalía Municipal
La Plusvalía Municipal en Madrid, también conocida como Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), es un impuesto municipal que se aplica al aumento del valor de los terrenos urbanos al momento de su transmisión o al establecer o transferir derechos reales sobre ellos.
¿Cómo calcular la plusvalía municipal?
Este impuesto es gestionado por los ayuntamientos, por lo que debes abonarlo en la oficina de Hacienda correspondiente a tu comunidad autónoma. En cuanto al cálculo, actualmente existen dos métodos disponibles para su determinación, y tienes la libertad de elegir el que te resulte más adecuado para tu situación.
Existen dos métodos para calcular la plusvalía municipal:
Los campos marcados con ✶ son obligatorios.
Datos de la transmisión
Introduzca los datos relativos a la transmisión del bien.
Datos de adquisición del bien inmueble
Introduzca los datos relativos a la adquisición del bien. Puede añadir hasta 4 adquisiciones. La suma de todas las porciones debe equivaler al 100% de la posesión del inmueble. Cuando haya introducido todas las adquisiciones pulse "Calcular".
⚠ Cálculo orientativo basado en los coeficientes del Ayuntamiento de Madrid. Se aplica automáticamente el método más beneficioso para el contribuyente.
¿Necesitas el cálculo exacto? Llámanos al 919 385 678 — lo hacemos gratis.
Tiene en cuenta las siguientes variables:
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¿Necesitas ayuda para calcular la Plusvalía Municipal? Estaremos encantados de ayudarte y realizar el cálculo de forma gratuita.
¿Cuándo se está exento de pagar la plusvalía municipal?
La plusvalía municipal no se paga en estos casos:
Cuando vendes el inmueble con pérdidas (desde noviembre de 2021).
Si el terreno no ha aumentado de valor desde que lo compraste.
En transferencias entre cónyuges por separación, reparto de bienes o en beneficio de hijos.
Si el inmueble es patrimonio cultural y se han hecho obras de conservación exigidas.
Cuando la propiedad pertenece o se transmite por entidades públicas o benéficas (como el Estado o Cruz Roja).
En terrenos rústicos o en casos de dación en pago de la vivienda habitual (para saldar una hipoteca).
En la extinción de un proindiviso, ya que no se considera una venta (se aplaza el impuesto hasta una futura transmisión).
3. IBI Impuesto sobre Bienes Inmuebles
El IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) es un impuesto anual recaudado por los ayuntamientos como parte sus recursos de financiación. Es responsabilidad del propietario de la vivienda abonarlo durante toda la posesión del inmueble, incluyendo el año en que se efectúe la venta de la propiedad.
¿Quién paga el IBI en una compraventa?
En una compraventa, el IBI suele ser responsabilidad del propietario que esté registrado como tal a 1 de enero. Por lo tanto, en la transacción, el vendedor será quien deba abonar este impuesto a menos que exista un acuerdo específico entre las partes que establezca lo contrario.
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Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR)
Al vender un inmueble en España se genera una obligación fiscal independientemente de si el vendedor reside o no en el país. Si el vendedor no tiene residencia fiscal en España, la ganancia tributa por el IRNR en lugar del IRPF.
Permanencia de 183 días
Si permaneces en España 183 días o más durante el año natural, eres considerado residente fiscal.
Centro de intereses económicos
Si tienes en España el núcleo principal de tus actividades o intereses económicos, ya sea de forma directa o indirecta.
Exención por reinversión en vivienda habitual
Disponible para residentes en la Unión Europea, Islandia, Noruega y Liechtenstein (desde el 11 de julio de 2021).
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Madrid, España