Contrato de reserva de vivienda
¿Qué es el Contrato de reserva de vivienda en Madrid?
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Durante el proceso de compraventa de una vivienda debemos realizar una serie de trámites. Uno de ellos, es la redacción de diferentes tipos de contrato según las etapas del proceso. Una vez que encontramos un comprador interesado en nuestra casa, es conveniente realizar un contrato de reserva de vivienda. Este contrato como su propio nombre indica, garantiza la reserva de la vivienda a un comprador determinado. No debemos confundir con contrato de arras, más adelante explicaremos las diferencias entre ambos contratos.
¿Qué es el contrato de reserva de vivienda?
El contrato de reserva, también conocido popularmente como «la señal», es un acuerdo preliminar entre comprador y vendedor donde el comprador entrega una cantidad de dinero para reservar un inmueble durante un tiempo determinado. Esta señal sirve para garantizar que el inmueble no será vendido a otro interesado mientras se ultiman detalles o se prepara la firma del contrato definitivo.
Otros conceptos que nos debemos confundir es la promesa de venta, compraventa y opción de compra. En este post os explicamos las diferencias entre cada uno de ellos.
No confundir contrato de reserva de vivienda con
1. Promesa de venta
Es un contrato en el que ambas partes se comprometen a formalizar en un futuro la compraventa del inmueble.
2. Contrato de compraventa
Es el acuerdo definitivo donde se transfiere la propiedad del inmueble del vendedor al comprador, con el pago completo acordado.
3. Opción de compra
Es un acuerdo donde el vendedor otorga al comprador el derecho exclusivo (pero no la obligación) de comprar el inmueble en un plazo determinado y por un precio fijado.
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Características de un contrato de reserva de vivienda
En primer lugar, para realizar cualquier tipo de contrato es conveniente contar con la ayuda de un especialista en la materia, en Templo Consulting, nos encargamos de la redacción de contratos y ofrecemos asesoramiento jurídico a todos nuestros clientes. Contar con la ayuda de un profesional nos evitará cometer errores o equivocarnos en los términos del contrato.
Un contrato de reserva, es el paso previo a la compraventa de un inmueble. Este obliga a ambas partes hasta llegar al final del proceso. De esta manera el comprador se asegura la compra de dicho inmueble y el vendedor se compromete a vender a dicha persona la vivienda, por lo cual no hará más visitas ni contactará con nuevos compradores.
Para formalizar este contrato, el comprador debe abonar por adelantado una cantidad determinada por ambas partes como señal. Esta cantidad es un porcentaje del precio final de la vivienda. Su valor dependerá del tiempo que transcurra hasta la firma de la escritura en notaría, el grado de interés del comprador o incluso la dificultad de venta. Este valor suele ir desde un 1% hasta un 5%.
Diferencias entre el contrato de reserva y el contrato de arras
Este tipo de contrato está regulado por la ley y se recoger en el Art. 1454 del Código Civil se puede leer:
“Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas.” De esta forma, el vendedor, aunque reciba ofertas superiores, está obligado a vender dicha propiedad al comprador. En caso de no cumplir el contrato se el comprador podría tomar medidas legales.
Debido a sus similitudes jurídicas, un contrato de reserva de vivienda podría parecerse a un contrato de arras, pero no debemos confundirlo, ya que la resolución por incumplimiento de uno de estos contratos es distinta.
La primera diferencia, es que una reserva o señal constituye un contrato, en cambio el de arras se trata de un acuerdo legal. Además, dependiendo de sus consecuencias jurídicas que pueden generar podemos encontrar diferentes tipos de arras. De esta forma, si se incumple el contrato se puede rescindir el acuerdo una vez pagada la compensación económica acordada por ambas partes. En el caso del comprador será la pérdida del dinero adelantado y por parte del vendedor, la devolución del doble del importe entregado.
En el caso de un contrato de reserva, no existe la posibilidad de rescisión de contrato. El comprador podrá reclamar la venta del inmueble y el vendedor el pago de la totalidad de su importe, además del pago de indemnizaciones por daños o perjuicios.
Modelos de contrato de reserva en viviendas de obra nueva
En los contratos de reserva para viviendas de obra nueva, existen principalmente dos modelos que se diferencian según la fase en la que se encuentre la promoción:
- Documento de reserva en pre-comercialización
La señal es el contrato de reserva más común en promociones lanzadas antes de obtener la licencia de obra y la póliza de avales. En este caso, la cantidad entregada por el comprador no incluye IVA y se establece un plazo máximo para la validez de la reserva.
- Documento de reserva en comercialización
Cuando el inmueble está en fase de comercialización, el contrato de reserva incluye una señal que sí lleva IVA y tiene un plazo máximo de validez de 10 días. Además, debe firmarse junto con la forma de pago y el plano de situación. En este caso, la reserva es vinculante para ambas partes.
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¿Cuáles son las partes de una señal?
Toda señal ha de tener bien diferencias las siguientes partes:
- Datos personales de ambas partes: nombre, apellidos, domicilio y DNI. En el caso de que la propiedad tenga varios titulares, deberán incluirse los datos personales de todos los propietarios. En el caso de que haya varios compradores, estos también serán añadidos al contrato salvo que se trate de un matrimonio.
- Descripción del inmueble, donde se especificará la dirección de la vivienda, metros cuadrados y si existieran propiedades anexas al inmueble, como por ejemplo un garaje o trastero.
- Número de registro de la propiedad, de esta manera se asegura la identidad del vendedor y que dicha vivienda es de su propiedad.
- Certificado de cargas. Con la solicitud de la nota simple, sabremos si dicho inmueble tiene cargas pendientes. De ser así debe quedar establecido si el vendedor se encargará de pagarlas antes de la venta de la vivienda o será el comprador quien se haga cargo de ellas.
- Importe de la señal. Se especificará la cantidad exacta a entregar y la forma de pago del resto del importe de la vivienda. Además de quién se hará cargo de los impuestos generados por la compraventa de la vivienda.
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Preguntas frecuentes
Sí, aunque no es habitual, las partes pueden pactar cláusulas específicas que permitan al comprador desistir sin penalización, siempre que se cumplan ciertos requisitos o plazos establecidos en el contrato.
En estos casos, el comprador tiene derecho a reclamar la devolución íntegra de la señal y, dependiendo de lo pactado, puede exigir compensaciones por retrasos o incumplimientos.
No necesariamente. El contrato de reserva es un compromiso preliminar, pero ambas partes pueden acordar no continuar si no están conformes.
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