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Cada vez más personas mayores en España recurren a la hipoteca inversa o la venta de la nuda propiedad para complementar su pensión. Más de 8 millones de mayores de 65 años tienen una vivienda en propiedad, pero muchos no pueden afrontar los gastos que conlleva. Estas fórmulas les permiten obtener liquidez sin dejar de vivir en su casa.
En el contexto económico actual, muchos jubilados no reciben pensiones suficientes para cubrir todos los gastos asociados a la propiedad: comunidad, mantenimiento, IBI, suministros… Por eso, cada vez más personas mayores buscan alternativas que les permitan obtener liquidez sin renunciar a su hogar.
Entre las opciones más comunes destacan dos: la hipoteca inversa y la venta de la nuda propiedad. Ambas fórmulas permiten monetizar la vivienda sin dejar de vivir en ella, pero tienen importantes diferencias que conviene conocer antes de tomar una decisión.
Entonces, ¿Qué es mejor: hipoteca inversa o nuda propiedad?
Esta una de las gestiones más comunes entre las personas mayores. Esta opción te da la posibilidad de vender la propiedad de la casa, pero seguir disfrutando de ésta pasando a ser el usufructuario. Además, si no quisiera seguir viviendo en la casa puede alquilarla sin ningún problema, ya que la posibilidad de alquilar entra dentro de los derechos del usufructo. El perfil de estos vendedores suele ser de personas mayores entre los 75 y 80 años, sin herederos y con necesidades económicas.
Otra de las ventajas, es que los gastos del nuevo usufructuario serían menores, ya que solo pagaría los gastos correspondientes a los consumos habituales de la vivienda y el IBI. Mientras que el nuevo comprador de la vivienda, el nudo propietario, se encargaría de los gastos extraordinarios que pudiera tener la vivienda y los gastos de comunidad.
Ingreso mediante renta vitalicia: Los ingresos obtenidos por la venta pueden convertirse en una renta vitalicia, garantizando un flujo constante de ingresos para complementar la jubilación.
Derecho de uso y disfrute: Aunque se vende la propiedad, el vendedor mantiene el usufructo, pudiendo vivir o alquilar la vivienda durante el resto de su vida.
Alivio en gastos habituales: Los gastos de comunidad y mantenimiento se reparten entre el usufructuario y el nudo propietario, lo que reduce la carga económica del vendedor.
Liquidez inmediata sin perder el hogar: Esta fórmula permite obtener dinero en efectivo sin necesidad de abandonar la vivienda, ideal para cubrir gastos o mejorar la calidad de vida.
Uso diferido del inmueble para el comprador: El comprador adquiere la propiedad pero no puede disfrutarla hasta que termine el usufructo, que suele durar toda la vida del vendedor. Esto significa que la vivienda estará fuera de su alcance durante años, y el precio de compra refleja esta espera. Cuanto más joven esté el vendedor, más baja será la cantidad pagada.
Obligaciones económicas inesperadas para el comprador: Aunque no viva en la casa, el comprador debe afrontar gastos periódicos como la cuota de comunidad y posibles derramas. Además, tiene que asumir los costes de la compra, como notaría, impuestos y registro.
Costes posteriores asociados a la adquisición completa: Al extinguirse el usufructo, el comprador debe gestionar la inscripción del pleno dominio a su nombre en el registro y pagar los impuestos correspondientes.
El usufructuario puede alquilar sin autorización: Mientras dura el usufructo, el vendedor puede decidir arrendar la vivienda, lo que limita el control del comprador sobre el inmueble y puede influir en el valor o el uso que quiera darle más adelante.
En cambio, la hipoteca inversa consiste en un tipo de préstamo, en el cual el cliente recibe una cantidad económica a cambio de utilizar la vivienda como aval. A diferencia de la venta de la nuda propiedad, en la hipoteca inversa, el cliente sigue siendo el propietario de la vivienda, con la posibilidad de alquilarla sin ningún tipo de problema. La cantidad que el beneficiario reciba, dependerá del valor de mercado de la vivienda y la edad del cliente.
Conservación de la propiedad: El titular sigue siendo dueño y puede vivir en la vivienda durante toda su vida.
Pagos flexibles: Se puede recibir el dinero en un único pago o en cuotas periódicas según se necesite.
Sin pagos mensuales: No hay que hacer pagos durante la vida del préstamo; la deuda se acumula y se paga al final.
Herencia y deuda: Los herederos pueden cancelar la deuda para conservar la vivienda o entregarla para saldarla.
Regulación y protección: La hipoteca inversa cuenta con normativa específica que protege al propietario.
Edad mínima: Dirigida principalmente a mayores de 65 años para complementar su pensión.
Acumulación de intereses: La deuda crece con el tiempo debido a los intereses que se suman al capital recibido, lo que puede aumentar significativamente el monto a devolver.
Pago al fallecimiento o cancelación: La deuda debe ser saldada cuando el titular fallece o decide cancelar la hipoteca, lo que puede suponer un problema para los herederos si no disponen de liquidez.
Plazo limitado para herederos: Los herederos cuentan con un plazo de 12 meses para devolver la deuda tras el fallecimiento, una situación que puede ser complicada si no pueden afrontar ese pago.
Costes iniciales: La contratación implica gastos de apertura, gestoría y notaría, aunque los gastos notariales y registrales suelen ser inferiores a los de una hipoteca convencional.
Tributación de seguros de renta: Aunque las cantidades recibidas no se consideran renta y están exentas de tributación, si se contrata un seguro de rentas asociado, estas cantidades sí tributan como ingresos.
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Por último, debemos tener en cuenta que la cantidad recibida por la hipoteca inversa no será el valor total de tu vivienda. Dependerá mucho de la edad del titular, de la calidad del inmueble y de lo fácil o difícil que sea venderlo. Por ejemplo, para una vivienda valorada en 400.000€ la cantidad a recibir por la hipoteca inversa podría ser de sólo 100.000€.
El problema es que este tipo de seguros pueden ser caros. La mayoría de las entidades tratarán de cobrarlo al cliente en un pago único al inicio de la operación en lugar de abonarlo mensualmente.
Tal y como se ha dicho antes las rentas que te paguen a cambio de poner como garantía del préstamo tu vivienda quedarán exentas de tributación. Sin embargo, si la renta que percibes proviene de la póliza contratada con un seguro de vida, sí que tendrás que pagar tributar por el importe que recibas.
En definitiva, si quieres vender la nuda propiedad en Madrid o solicitar una hipoteca inversa, es importante contar con los especialistas adecuados en la materia. Por ello en Templo Consulting tenemos los mejores asesores para ofrecerte la mejor solución y asesorarte para establecer el mejor precio de venta para tu vivienda. Ponemos a disposición de los clientes nuestros servicios de asesoramiento financiero para conseguir las mejores condiciones en sus gestiones financieras.
Aunque no es común, en ciertos casos se puede solicitar una hipoteca inversa incluso si la vivienda tiene alguna carga pendiente. Eso sí, normalmente será necesario liquidar la hipoteca existente con parte del importe recibido o llegar a un acuerdo previo con la entidad financiera.
Es posible vender la nuda propiedad aunque existan herederos. No obstante, es fundamental comunicarles la operación, ya que ellos no heredarán la vivienda íntegra, sino únicamente el usufructo restante o lo que quede tras finalizar el contrato.
La hipoteca inversa puede cancelarse en cualquier momento, pero será necesario reembolsar el capital percibido junto con los intereses generados hasta la fecha. Además, algunas entidades pueden cobrar una comisión por cancelación anticipada.
En esta situación, los herederos asumirán una deuda proporcional al período que el préstamo haya estado activo. Tendrán la opción de cancelarla para conservar la vivienda o entregarla a la entidad para cubrir la deuda pendiente.
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