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Asesora Inmobiliaria
La donación de una vivienda consiste en la transmisión de un inmueble entre un propietario y un receptor. Esta transmisión se realiza de manera gratuita y es un tipo de transferencia inter vivos, es decir, se efectúa durante la vida del donante. El donante transfiere todos los derechos y responsabilidades asociados a la propiedad al donatario, quien se convierte en el nuevo propietario del inmueble.
Para iniciar el proceso de donación de un inmueble, es necesario reunir la siguiente documentación:
A partir del 1 de enero de 2022, el valor de la vivienda se determinará por el valor de referencia previsto en la normativa reguladora del catastro inmobiliario. Sin embargo, si el valor declarado por los interesados es superior al valor de referencia, se tomará el valor declarado como base imponible.
Una vez reunida toda la documentación necesaria y determinado el valor del inmueble, tanto el donante (quien cede la propiedad) como el donatario (quien recibe la propiedad) deben acudir al notario. En esta visita, se firmará la escritura de donación, en la cual ambas partes aceptarán sus respectivas voluntades: donar y recibir el inmueble.
Se debe abonar tanto el Impuesto sobre Donaciones como la Plusvalía Municipal para completar correctamente la transferencia del inmueble. En la Comunidad de Madrid, existen bonificaciones significativas en el Impuesto sobre Donaciones que pueden reducir notablemente el importe a pagar, especialmente para donaciones entre familiares directos.
Donar una vivienda es un acto gratuito en el sentido de que el donatario no paga el inmueble, pero conlleva gastos e impuestos asociados.
Tanto el donante como el donatario deberán afrontar impuestos y gastos relacionados con la donación de la vivienda.
El Impuesto sobre Donaciones debe presentarse cuando una persona transfiere gratuitamente bienes o derechos a otra persona física. A continuación, se detalla el procedimiento para la correcta presentación y liquidación de este impuesto en la Comunidad de Madrid.
El plazo para presentar el Impuesto sobre Donaciones es de 30 días hábiles a partir del día siguiente a la fecha en que se produce el acto o contrato que da lugar al impuesto. Es importante señalar que no se cuentan sábados, domingos ni festivos en este cálculo.
Puedes realizar la presentación del impuesto de donaciones sin necesidad de desplazarte a las oficinas, utilizando la Oficina Virtual Tributaria. Para ello, debes acceder con alguno de los siguientes métodos de autenticación:
Si se ha solicitado cita para la elaboración electrónica de autoliquidaciones: Debe adjuntarse el documento notarial, judicial, administrativo o privado que acredite el hecho imponible, en un único archivo PDF al solicitar la cita.
Si no se ha solicitado cita para la elaboración electrónica: Debe pedir cita para la presentación de la documentación. En la cita, se debe presentar:
El impuesto debe ser declarado por las personas físicas que reciben gratuitamente los bienes y derechos. Las personas jurídicas no están obligadas a presentar declaración por este impuesto, ya que las donaciones a estas entidades se gravan por el Impuesto sobre Sociedades.
Valoración de los Bienes: Los bienes adquiridos por donación deben valorarse a la fecha en que se realiza el acto o contrato. Para las donaciones realizadas a partir del 1 de enero de 2022, el valor de referencia de las viviendas se determinará según la normativa del catastro inmobiliario. Si el valor declarado por los interesados supera el valor de referencia, se utilizará el valor declarado como base imponible.
Base Imponible: Se calcula restando las cargas y deudas deducibles del valor de los bienes a la fecha de la donación. Se suman las donaciones anteriores si las hubiera, y se obtienen la base imponible. A esta base se le aplican las reducciones y bonificaciones a las que tenga derecho el interesado para obtener la base liquidable, sobre la cual se aplica la tarifa del impuesto para determinar la cuota tributaria. Finalmente, se restan las deducciones y bonificaciones para determinar el importe final a ingresar.
Bonificación del 99%: Se aplica a las donaciones realizadas a descendientes (hijos, nietos), cónyuges, ascendientes (padres, abuelos) y adoptantes o adoptados (Grupos I y II). Esto implica que solo se paga el 1% de la cuota tributaria. La donación debe documentarse en un documento público y, si se trata de una donación en metálico, el origen de los fondos debe estar justificado.
Ejemplo: Si un padre dona un inmueble valorado en 200.000 € a su hijo, la cuota tributaria calculada sería de 31.621,21 €. Aplicando la bonificación del 99%, el importe a ingresar sería solo 316,21 €.
Bonificación del 25%: Se aplica a donaciones formalizadas en documento público entre hermanos y colaterales de tercer grado (tíos y sobrinos), realizadas a partir del 28 de octubre de 2022.
Cuando se reciben varias donaciones del mismo donante en un plazo de tres años desde cada una, se consideran como una sola transmisión a efectos de la liquidación del impuesto. Se debe calcular la base liquidable total acumulada y aplicar el tipo medio de gravamen sobre esta base.
Ejemplo Adicional: Si un padre dona un piso valorado en 235.000 € en 2023 y una plaza de garaje valorada en 10.000 € en 2024, la base liquidable teórica será la suma de ambos valores (245.000 €). Se aplica la tarifa vigente en 2024 para determinar la cuota íntegra, y se calcula el tipo medio de gravamen. La cuota íntegra se ajusta con la bonificación correspondiente, resultando en un importe a ingresar reducido en comparación con el cálculo sin bonificación.
Valor del Inmueble:
Determinación de la Base Imponible:
Base Imponible: 100.000 €
Base Liquidable Teórica: 100.000 €
Cuota Íntegra Teórica: 40.072,37 €
Cálculo del Tipo Medio de Gravamen:
Bonificación del 99%: Para las donaciones entre padres e hijos (y otros descendientes), aplicable si la donación se documenta en escritura pública.
Resultado Final:
El importe final a ingresar por la donación de un inmueble valorado en 100.000 €, después de aplicar la bonificación del 99%, sería 400,72 €.
El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, o Plusvalía Municipal, se aplica cuando se produce la transmisión inter vivos de terrenos o la constitución o transmisión de un derecho real de goce limitativo del dominio. En el caso de una donación, se considera una transmisión a título lucrativo (gratuita).
En una donación, el sujeto pasivo u obligado tributario es:
La autoliquidación del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana debe realizarse dentro de los 30 días hábiles siguientes al momento en que se produce el hecho imponible, que en el caso de una donación es la fecha en que se formaliza la misma. Los días hábiles no incluyen sábados, domingos ni festivos.
Responsable de la Autoliquidación:
Declaración:
Si se presenta la autoliquidación fuera del plazo establecido, se aplicarán recargos e intereses de demora según el artículo 27 de la Ley General Tributaria:
Recargos por Retraso:
Reducción de Recargos:
Cuando se dona una vivienda con deudas o cargas, como una hipoteca, el valor de la propiedad se ajusta teniendo en cuenta estas obligaciones. Por ejemplo, si la vivienda tiene un valor de 180.000€ y una hipoteca pendiente de 80.000€, el valor neto de la donación para el donatario es de 100.000€. La hipoteca seguirá estando a nombre del donante, y este es el valor que se considera para el Impuesto sobre Donaciones. Sin embargo, este ajuste no afecta al cálculo del incremento patrimonial para el donante.
Si tienes dudas sobre este proceso, no dudes en contactarnos. Te resolveremos todas tus preguntas de manera gratuita.
Un impuesto al que los que se enfrenta el donante de la casa son:
IRPF: Si el valor actual del inmueble es superior al valor de adquisición, se genera una ganancia patrimonial que debe ser incluida en la declaración del IRPF. Esta ganancia se grava aproximadamente al 20%. Sin embargo, existen excepciones que pueden eximir al donante de pagar el IRPF en ciertos casos, como:
Si hay algún impuesto que el donatario no puede hacer frente, se puede hacer un acuerdo entre las partes para que el donante de la vivienda se haga cargo de esos gastos.
Es necesario abonar el gravamen correspondiente a la diferencia entre el precio de adquisición original del inmueble y el valor declarado en la escritura de donación (que es el valor de mercado y como minimo siempre vaa ser el de referencia). Los impuestos del IRPF, al ser progresivos, se pagarán según el porcentaje aplicable a cada tramo de la ganancia patrimonial. Aquí te dejamos la tabla para más información.
| T1 | Ganancia hasta 6.000 €: 19% |
| T2 | Ganancia desde 6.001 hasta 50.000 €: 21% |
| T3 | Ganancia desde 50.001 hasta 200.000 €: 23% |
| T4 | Ganancia desde 200.001 hasta 300.000 €: 27% |
| T5 | Ganancia desde 300.001 €: 28% |
Ejemplo:
Ganancia patrimonial por importe de 60.000,00 €
T1. 6.000,00 x 19% = 1.140,00 €
T2. 44.000,00 x 21% = 9.240,00 €
T3. 10.000,00 x 23% = 2.300,00 €
Total: 12.680,00 euros (21,13%)
Por supuesto, se puede donar el 50% de una vivienda. Al donar una propiedad, es posible transferir un porcentaje específico a un donatario. Se deberán pagar las tasas asociadas a ese porcentaje del Impuesto de Sucesiones y Donaciones, además de la Plusvalía municipal.
Donar una vivienda implica tanto la transferencia completa de la propiedad como la posibilidad de donar solo la nuda propiedad.
En este caso, el donante cede la nuda propiedad al donatario, pero se reserva el usufructo de la vivienda. Por ejemplo, unos padres pueden donar la titularidad de la vivienda a su hijo, quien figurará como titular, mientras los padres retienen el usufructo y pueden seguir viviendo en el inmueble.
La donación se realiza en vida y es una transmisión directa de la propiedad, mientras que la herencia se efectúa tras el fallecimiento del propietario. La donación se gestiona mediante escritura pública y tiene implicaciones fiscales distintas a las de la herencia.
Se puede llegar a un acuerdo para que el donante asuma los impuestos o gastos asociados. Sin embargo, esto debe ser acordado entre ambas partes.
Sí, para que la donación tenga efectos legales y la propiedad se transfiera oficialmente, debe inscribirse en el Registro de la Propiedad.
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