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Asesora Inmobiliaria
La donación de una vivienda consiste en la transmisión de un inmueble entre un propietario y un receptor. Esta transmisión se realiza de manera gratuita y se efectúa durante la vida del donante, lo que la convierte en una transmisión inter vivos: ahí está la diferencia con dejar el piso en herencia. El donante transfiere al donatario todos los derechos y responsabilidades asociados a la propiedad, y el donatario se convierte en el nuevo propietario del inmueble.
Lo que no se puede hacer es donarlo todo. El artículo 634 del Código Civil obliga al donante a reservarse, en propiedad o en usufructo, «lo necesario para vivir en un estado correspondiente a sus circunstancias».
El donante tiene que ser el titular de la vivienda, y el inmueble tiene que existir ya: el artículo 635 del Código Civil excluye los bienes futuros.
Escritura pública ante notario. No es un trámite para optimizar impuestos: el artículo 633 del Código Civil dice que «para que sea válida la donación de cosa inmueble, ha de hacerse en escritura pública». Sin ella la donación no existe.
El donatario tiene que aceptar, y hacerlo en vida del donante. La donación «no produce efecto sino desde la aceptación», según el artículo 629, y el 633 añade que la aceptación «no surtirá efecto si no se hiciese en vida del donante». Aceptar después del fallecimiento no sirve.
Inscribir la vivienda en el Registro de la Propiedad. No condiciona la validez de la donación, pero hasta que no se inscribe el donatario no figura como propietario frente a terceros, y eso le bloquea pedir una hipoteca o vender el piso más adelante.
Así es el documento notarial que formaliza la donación. Sin esta escritura la donación de un inmueble no es válida, por el artículo 633 del Código Civil, y es también donde consta la aceptación del donatario y el valor declarado del piso, la cifra que después marca el impuesto. Pulsa en cualquiera de las tres páginas para verla ampliada.
Para iniciar el proceso de donación de un inmueble hay que reunir:
Desde el 1 de enero de 2022 el valor de la vivienda se determina por el valor de referencia que publica el Catastro. Si el valor declarado por los interesados es superior al de referencia, se toma el declarado como base imponible: manda el mayor de los dos, nunca el menor.
Esa cifra hace doble trabajo, y el segundo no se ve el día de la firma. Además de fijar el impuesto de hoy, será el valor de adquisición del donatario el día que venda el piso. Declarar por lo bajo abarata la donación y encarece la venta futura.
Se firma la escritura de donación, donde el donante dona y el donatario acepta. La aceptación es lo que perfecciona la donación: sin ella no produce efecto, por el artículo 629 del Código Civil.
Lo habitual es que las dos partes acudan juntas, pero no es imprescindible. El artículo 633 permite que la aceptación se haga en una escritura separada, siempre en vida del donante y notificándola de forma auténtica, y el artículo 630 admite aceptar por medio de un apoderado con poder especial. Es la salida cuando quien recibe el piso vive lejos o no puede desplazarse.
Quien recibe el piso paga dos: el Impuesto sobre Donaciones y la Plusvalía Municipal. Los dos tienen el mismo plazo, 30 días hábiles desde la firma. En la Comunidad de Madrid la bonificación del Impuesto sobre Donaciones deja la cuota en el 1 % para hijos, padres y cónyuge, y en el 50 % para hermanos, tíos y sobrinos. La plusvalía no se bonifica.
Y hay un tercer impuesto que no paga el donatario sino el donante, en su IRPF, por la ganancia entre lo que le costó el piso y el valor que se declara ahora. Es el que más puede pesar de los tres y el que se descubre tarde.
Último paso: actualizar la titularidad en el Registro de la Propiedad a nombre del nuevo propietario. No condiciona la validez de la donación, que ya quedó cerrada ante notario, y no tiene plazo legal.
Donar una vivienda no tiene precio de compra, pero sí impuestos y gastos. Conviene separarlos, porque no todos se pueden reducir: el Impuesto sobre Donaciones se bonifica casi por completo en Madrid, pero los gastos de notaría, registro y la plusvalía se pagan igual.
Es el único de todos estos costes que Madrid bonifica. La rebaja depende del parentesco y solo se aplica a este impuesto:
Grupos I y II y hermanos, hasta 250.000 €, si se destina a comprar vivienda, montar un negocio o adquirir participaciones. También donaciones sueltas de hasta 1.000 € (desde 2025).
Hijos, padres y cónyuges: solo se paga el 1% de la cuota. Es la habitual al donar una vivienda a un familiar directo.
Entre hermanos y de tíos a sobrinos.
Por norma general estatal, las donaciones entre vivos no tienen reducciones por parentesco, salvo discapacidad o que la Comunidad Autónoma regule una específica.
El impuesto es progresivo: no se aplica un porcentaje único a todo, sino por tramos. Para una base de 100.000 €:
El tipo medio real de esta operación es del 10,67% (10.669,03 € ÷ 100.000 €), no un tipo directo alto sobre todo el valor.
Con la bonificación autonómica del 99% para descendientes, firmando ante notario en escritura pública:
El importe final real a pagar por el hijo que recibe este inmueble de 100.000 € sería de 106,69 €, asumiendo los tramos estatales y la bonificación autonómica del 99%.
También la paga quien recibe, pero no se bonifica. Depende del valor catastral del suelo y de los años que el donante tuvo el inmueble.
Es el que más puede pesar y Madrid no puede rebajarlo (es estatal). Si el valor actual del inmueble es superior al valor de adquisición, se genera una ganancia patrimonial que el donante debe incluir en su declaración de IRPF, gravada aproximadamente al 20%.
Se abona sobre la diferencia entre el precio de adquisición original y el valor declarado en la escritura de donación (el valor de mercado y, como mínimo, el de referencia). Al ser un impuesto progresivo, se paga por tramos según la ganancia.
Excepciones que pueden eximir del IRPF al donante:
Si hay algún impuesto que el donatario no puede afrontar, ambas partes pueden acordar que el donante se haga cargo de esos gastos.
El Modelo 651 es el impreso oficial de autoliquidación del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones de la Comunidad de Madrid. Es el documento que se cumplimenta y se paga para liquidar la donación, dentro de los 30 días hábiles siguientes a la firma ante notario. No es el mismo impreso que el 650, que corresponde a las herencias, ni que el 600, que es el de compraventas. Cómo se rellena y dónde se presenta lo vemos en la guía del impuesto de donaciones. Pulsa en cualquiera de las tres páginas para verla ampliada.
Valoramos tu caso gratis
Te decimos qué impuestos pagaréis cada uno, el donante y quien recibe el piso, y qué queda después de aplicar la bonificación de Madrid. Sin compromiso.
Cuando se dona una vivienda con cargas, el valor de la donación se ajusta restando la deuda, pero solo si quien recibe el piso asume el préstamo. Lo exige el artículo 17 de la Ley 29/1987: únicamente son deducibles las deudas garantizadas con derechos reales sobre el bien transmitido «en el caso de que el adquirente haya asumido fehacientemente la obligación de pagar la deuda garantizada».
Con un piso de 180.000 € y una hipoteca pendiente de 80.000 €, si el donatario asume esa hipoteca la base del Impuesto sobre Donaciones es de 100.000 €. Si no la asume y el préstamo sigue siendo cosa del donante, el mismo artículo lo dice sin matices: «no será deducible el importe de la deuda». La base vuelve a ser 180.000 € enteros.
Y esos 80.000 € no desaparecen, cambian de impuesto. Asumir la deuda es una contraprestación, así que esa parte de la operación deja de ser gratuita y tributa por Transmisiones Patrimoniales, como confirma la consulta vinculante V1391-23 de la Dirección General de Tributos. La donación se parte en dos: una mitad lucrativa que va al 651 y una mitad onerosa que va al ITP. Lo desarrollamos en donar un piso con hipoteca.
Lo que no cambia es el IRPF del donante: su ganancia patrimonial se calcula sobre el valor completo del inmueble, no sobre el valor neto de la deuda. Aunque transmita 100.000 € de valor efectivo, tributa como si hubiera transmitido 180.000 €.
Si tu caso tiene hipoteca por medio, revísalo con nosotros antes de firmar. El reparto entre los dos impuestos se decide en la escritura, y rehacerla después cuesta más que preverlo.
Nosotros nos encargamos de toda la donación
Gestionamos el proceso completo de donación de tu vivienda en Madrid: reunimos la documentación, valoramos el inmueble, coordinamos la notaría, liquidamos el Impuesto sobre Donaciones y la Plusvalía Municipal y tramitamos la inscripción en el Registro de la Propiedad. Todo por una tarifa fija y sin sorpresas.
Todo el proceso gestionado por nuestro equipo, de principio a fin.
La donación se hace en vida y la herencia después del fallecimiento, y eso cambia quién paga qué. En una donación el donante tributa en su IRPF por la ganancia, aunque no cobre nada por el piso. En una herencia esa ganancia no existe para el fallecido: es la llamada plusvalía del muerto, que no se grava.
En la Comunidad de Madrid la bonificación del 99 % para hijos, padres y cónyuge se aplica en los dos casos, así que la decisión no se juega ahí sino en ese IRPF. Comparamos las dos vías con números en donar en vida o dejarlo en herencia.
Las dos partes pueden acordar que sea el donante quien se haga cargo de esos gastos. Lo que no cambia es quién figura como obligado ante Hacienda: el donatario sigue siendo el sujeto pasivo del Impuesto sobre Donaciones y de la plusvalía municipal, y es su nombre el que va en el modelo 651.
Ese acuerdo tiene que quedar recogido en la propia escritura, con la cantidad y el concepto, para que después nadie discuta quién se comprometió a qué.
No es obligatorio. La propiedad cambia de manos con la escritura, porque el artículo 609 del Código Civil incluye la donación entre los modos de adquirir, sin exigir inscripción. Firmada la escritura, el donatario ya es propietario aunque el Registro siga diciendo otra cosa.
Lo que da la inscripción es protección frente a terceros. Mientras el piso figure a nombre del donante, el donatario no puede hipotecarlo ni venderlo con normalidad, y el inmueble sigue expuesto a los acreedores de quien se lo donó. Por eso se inscribe, no porque la donación dependa de ello.
Sí. Se puede donar un porcentaje concreto del inmueble, y lo habitual es donar la mitad indivisa. El Impuesto sobre Donaciones y la plusvalía municipal se calculan sobre el valor de esa parte, no sobre el del piso completo, y la bonificación por parentesco se aplica igual.
El donante conserva la otra mitad y los dos pasan a ser copropietarios, con lo que eso implica: para vender después el piso entero harán falta las dos firmas.
Sí, y es una de las formas más usadas. El donante cede la nuda propiedad al donatario y se reserva el usufructo, así que el hijo figura como titular y los padres siguen viviendo en la casa el resto de su vida.
Se tributa solo por la parte que se transmite, y el reparto depende de la edad del usufructuario. El artículo 26 de la Ley 29/1987 valora el usufructo vitalicio en el 70 % del inmueble si el usufructuario tiene menos de veinte años, restando un punto por cada año más, con un suelo del 10 %. Con un usufructuario de 70 años el usufructo vale el 19 % y la nuda propiedad el 81 %, que es lo que entra en el impuesto.
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