¿Puedo vender un piso que acabo de comprar?

Derechos de transmisión en cooperativas de vivienda y locales

Los socios de las cooperativas que posean derechos de uso y disfrute de una vivienda o local enfrentan ciertas restricciones en su transmisión. De acuerdo con las regulaciones, se establece un período mínimo de espera de cinco años antes de que estos derechos puedan ser transferidos. Este plazo podría ser extendido según lo estipulado en los Estatutos, aunque nunca excederá de diez años.

En caso de que un socio desee ceder estos derechos antes de que transcurra el período mínimo, deberá primero ofrecerlos a la cooperativa. Esta última, a su vez, los ofrecerá a potenciales nuevos socios en orden de antigüedad en la solicitud de admisión.

El precio de compra preferente será equivalente al desembolsado inicialmente por el socio interesado en transferir los derechos, ajustado por la posible revalorización de la vivienda o local según el Índice de Precios al Consumo (IPC).

Si después de tres meses desde la notificación de intención de transferir los derechos ningún socio ejerce su derecho de preferencia, el socio titular estará facultado para realizar la transmisión a terceros no socios. En caso de que transcurra un año desde la comunicación inicial de la intención de transferencia sin que se concrete la venta a un tercero, se deberá repetir el proceso, ofreciendo nuevamente a un socio preferente antes de proceder a la venta a un tercero no socio.

Sin embargo, es importante consultar las disposiciones específicas de la Ley de Cooperativas de cada Comunidad Autónoma, ya que pueden existir variaciones en este proceso según la jurisdicción.

La venta de un piso protegido en la ciudad de Madrid, otorgado por la Empresa Municipal de Vivienda y Suelo (EMVS), está sujeta a ciertas condiciones, especialmente si no han transcurrido diez años desde la fecha de compra. En este caso, es importante tener en cuenta que la EMVS posee un derecho de tanteo y retracto sobre la propiedad.

Para proceder con la venta, los propietarios deben solicitar una autorización a la Comunidad de Madrid. Posteriormente, deberán solicitar a la EMVS su renuncia al derecho de tanteo y retracto, en caso de que la empresa pública no esté interesada en recomprar la vivienda.

Si la EMVS decide no recuperar la vivienda, el vendedor puede proceder con la comercialización del inmueble, pero está obligado a pagar el 20% del precio de la transmisión a la EMVS, de acuerdo con el dictamen del Consejo de Administración de la EMVS, fechado el 13 de junio de 2017, que establece el límite de diez años y la obligación del 20%.

Por lo general, las propiedades adquiridas para ser renovadas en este tipo de transacciones suelen ser antiguas o requerir mejoras significativas. Dado que necesitan una renovación importante, su precio suele ser considerablemente más bajo que el del mercado. Además de la inversión inicial de compra, se requiere otra inversión para modernizar la propiedad. 

Es esencial evaluar detenidamente el coste de adquisición y renovación, así como explorar las oportunidades que presenta. Los puntos clave a considerar son:

• Condición de la propiedad: La inversión necesaria para la reforma dependerá en gran medida del estado actual de la propiedad. Se recomienda inspeccionarla con un arquitecto o experto en reformas para evaluar su verdadero estado.
• Precio de compra: Para que la compra y posterior venta tras la reforma sean rentables, el precio de adquisición debe ser inferior al valor de mercado.
• Estimación del coste de la renovación: Es crucial anticipar los gastos necesarios para dejar la propiedad en condiciones óptimas para la venta. Se deben considerar posibles reparaciones en sistemas eléctricos, hidráulicos, estructurales, humedades, entre otros aspectos.
• Análisis del mercado: Antes de emprender esta operación, es fundamental realizar un estudio exhaustivo del mercado inmobiliario local. Conocer los precios de venta en la zona, las preferencias del mercado, tendencias de precios y demanda es crucial para el éxito. La asesoría de agentes inmobiliarios locales puede ser valiosa en este proceso.
• Ubicación geográfica: La elección de una vivienda en una zona atractiva y demandada es determinante para el éxito. Zonas en crecimiento, con atractivo turístico o precios elevados suelen ser apuestas seguras. La accesibilidad, atractivo del vecindario y disponibilidad de servicios son aspectos a tener en cuenta.
• Mantenimiento y gastos: Durante el proceso de renovación, es importante considerar los gastos asociados a la propiedad, como impuestos municipales, cuotas de comunidad y otros costes operativos. Disponer del capital necesario para hacer frente a estos gastos es fundamental para el desarrollo exitoso del proyecto. 
  
  
  Esta práctica de adquirir, renovar y posteriormente vender propiedades es conocida como «flipping inmobiliario».

Es posible avanzar con la venta si dispones de un contrato de compraventa y has cumplido con todos los requisitos legales pertinentes. No obstante, es importante tener en consideración que puede resultar complicado encontrar un comprador dispuesto a adquirir una propiedad cuya titularidad no esté a tu nombre, ya que esto puede generar desconfianza.

Puedes proceder con la venta siempre y cuando el comprador sea un particular y no necesite financiación, ya que los bancos exigen que el título de propiedad esté debidamente inscrito.

Si el piso que acabamos de comprar y queremos vender es una Vivienda Protegida, tendremos que solicitar un permiso de venta (autorización o informe), a la Dirección General de Arquitectura y Rehabilitación de la Comunidad de Madrid, para saber bajo qué condiciones podemos trasmitir el inmueble recién adquirido.

Tenemos diferentes tipologías de VPO en España, y cada una tiene establecidas sus propias características de venta o alquiler, en cuanto a plazos, precios máximos y posibilidad de realizar la descalificación voluntaria.

Mientras algunas Viviendas de Protección Oficial permiten su venta o alquiler desde el día siguiente a su adquisición; existen otras que no permiten su venta por un periodo determinado. Por ejemplo, hay determinadas viviendas que no permiten su transmisión, salvo causas justificadas (herencia), durante 5 años. O si fue adjudicada por el Ayuntamiento de Madrid, no se pueden vender antes de los 10 años.

De ahí que sea tan importante consultar con profesionales en VPO, como Templo Consulting, para no cometer ninguna infracción al vender tu piso de protección oficial en Madrid.

Ofrecemos asesoramiento gratuito, y te sugerimos cuál es la mejor manera de vender tu Vivienda Protegida en la Comunidad de Madrid. Además, disponemos de cartera de clientes compradores interesados especialmente en VPO.