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Asesora Inmobiliaria
La plusvalía municipal es uno de los impuestos que deben pagar los propietarios al vender un piso en Madrid. Este impuesto está basado en el aumento del valor del suelo urbano sobre el que se asienta la propiedad. En nuestra agencia inmobiliaria, ofrecemos un servicio gratuito de cálculo de plusvalía y asesoría fiscal para que puedas conocer con antelación cuánto tendrás que pagar, y evitar sorpresas a la hora de hacer la venta.
La plusvalía municipal es un impuesto que se paga al Ayuntamiento tras la venta de una propiedad. Este impuesto está calculado en función del incremento del valor del suelo desde su adquisición hasta la venta. Se aplica cuando se vende un inmueble y el valor del terreno ha aumentado en el tiempo.
La plusvalía municipal puede variar con el tiempo debido al aumento del valor del suelo urbano, lo que generalmente genera una mayor cantidad a pagar. Sin embargo, hay ciertos casos en los que este impuesto no se aplica o se reduce, lo que es importante tener en cuenta al vender una propiedad en Madrid.
No siempre es necesario pagar la plusvalía municipal al vender una vivienda por un precio inferior al de compra. Este impuesto, conocido como Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), se basa en la revalorización del suelo y no en el precio de compraventa.
Si el inmueble se vende por debajo del valor de adquisición, podrías quedar exento del pago, siempre que puedas demostrar que no ha existido una ganancia patrimonial. Para ello, es fundamental aportar documentación como las escrituras de compra y venta, así como justificar los gastos asociados a la operación, tales como notaría, impuestos o posibles reformas.
Antes solo había un método, pero se dieron cuenta de que no siempre reflejaba la realidad. Por eso, ahora puedes elegir entre dos métodos y pagar el menor importe.
(Fórmula Fija)
La base del cálculo está en el valor catastral y un coeficiente establecido por el ayuntamiento, que refleja el aumento en el valor del suelo a lo largo de los años. No toma en cuenta la diferencia entre el precio de compra y venta, sino que simplemente aplica una fórmula estándar en función de los años que has tenido la propiedad.
Es un sistema más simplificado que evita tener que calcular el beneficio real, pero de todos modos busca reflejar el incremento del valor del suelo, que es lo que se considera para este impuesto.
Busca el valor catastral del suelo de la vivienda. Esto aparece en el recibo del IBI.
Ejemplo: Si el valor catastral del suelo es 40.000 €.
Dependiendo de los años que hayas tenido la vivienda, el municipio aplica un coeficiente de multiplicación. Este coeficiente varía según los años transcurridos.
| Años de Posesión | Coeficiente de Multiplicación |
|---|---|
| 0 a 2 años | 0,15 % |
| 3 a 4 años | 0,14 % |
| 5 años | 0,16 % |
| 6 años | 0,18 % |
| 7 años | 0,19 % |
| 8 años | 0,20 % |
| 9 años | 0,19 % |
| 10 años | 0,15 % |
| 11 años | 0,12 % |
| 12 años | 0,10 % |
| 13 a 16 años | 0,09 % |
| 17 años | 0,13 % |
| 18 años | 0,17 % |
| 19 años | 0,23 % |
| 20 años o más | 0,40 % |
Ejemplo:
Si has tenido la vivienda durante 10 años, el coeficiente sería 0,15 según el municipio de Madrid.
Multiplica el valor catastral del suelo por el coeficiente.
Ejemplo:
40.000€ × 0,15 = 6.000€ Esta es la base imponible. Es la cantidad sobre la que se calcula el impuesto.
Luego, multiplicas esa base imponible por el tipo impositivo que pone el ayuntamiento. En Madrid, el tipo impositivo es 29 %.
Ejemplo:
6.000€ × 29% = 1.740€ Este es el importe de la plusvalía municipal que tendrás que pagar por el método objetivo.
(Según la ganancia real)
Este método sí tiene en cuenta la ganancia real que has obtenido al vender la vivienda. A diferencia del método objetivo, que es más fijo, en el método real se calcula el beneficio que has tenido con la venta.
La ganancia patrimonial es la diferencia entre el precio de venta y el precio de compra de la vivienda.
Ganancia patrimonial = Precio de venta − Precio de compra
Ejemplo:
La ganancia patrimonial es:
Ganancia patrimonial = 200.000€ − 150.000€ = 50.000€
El siguiente paso es ver qué porcentaje del valor catastral total corresponde al valor del suelo. Esto es importante porque solo esa parte de la ganancia patrimonial se va a tener en cuenta para calcular la plusvalía.
Ejemplo:
El porcentaje del valor del suelo es:
Porcentaje del valor del suelo = Valor catastral total / Valor catastral del suelo × 100
Porcentaje del valor del suelo = 40.000€ /100.000€ × 100 = 40%
La base imponible es el valor sobre el cual se calcula el impuesto. En este caso, se calcula multiplicando la ganancia patrimonial por el porcentaje del valor catastral del suelo.
Ejemplo:
La base imponible es:
Base imponible = Ganancia patrimonial × Porcentaje del valor del suelo
Base imponible = 50.000€ × 40% = 20.000€
Ahora, multiplicamos la base imponible por el tipo impositivo que el ayuntamiento aplica a la plusvalía municipal. En Madrid, el tipo impositivo es del 29%.
Ejemplo:
Plusvalía municipal = Base imponible × Tipo impositivo
Plusvalía municipal = 20.000€ × 29% = 5.800€
La plusvalía municipal es un impuesto que se aplica al incremento del valor de los terrenos urbanos cuando se realiza la venta de un inmueble. En Madrid, este impuesto suele ser inevitable, pero hay situaciones en las que se puede evitar su pago. Es importante conocer cuándo la plusvalía por la venta de un piso no es obligatoria.
Cuando el precio de venta de un piso es inferior al precio de adquisición (es decir, cuando se vende a pérdidas), no se tiene que pagar la plusvalía municipal. El Tribunal Constitucional ha dictado sentencias en las que considera que sería una situación confiscatoria que el vendedor tuviera que pagar un impuesto superior a la ganancia obtenida.
Si te encuentras en esta situación, nuestra recomendación es que el notario lo refleje en la escritura pública de compraventa, junto con las sentencias más recientes del Tribunal Constitucional, para garantizar que no se pague la plusvalía municipal venta piso.
En casos donde la venta se realiza entre cónyuges o a favor de los hijos por motivos de divorcio o separación, no se paga la plusvalía municipal. Además, si la transacción es realizada con el SAREB (Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria), también quedará exenta de este impuesto.
En el caso de venta de un piso heredado, hay dos tipos de plusvalía a considerar: la plusvalía mortis causa (generada desde que el fallecido adquirió el inmueble hasta su muerte) y la plusvalía inter vivos (que se calcula desde la aceptación de la herencia hasta la venta del inmueble). Si el precio de venta es inferior al valor de la vivienda en la adjudicación de la herencia, se puede estar exento de pagar la plusvalía municipal.
En la mayoría de los casos, es el vendedor quien asume el pago de la plusvalía municipal venta piso. Sin embargo, pueden existir algunas excepciones, especialmente en el caso de acuerdos privados entre las partes. En cualquier caso, es recomendable que ambas partes estén claras sobre esta responsabilidad antes de formalizar la venta.
Una vez realizada la venta del piso, tienes un plazo de 30 días hábiles para pagar la plusvalía municipal. Si el pago se realiza fuera de plazo, podrían aplicarse recargos dependiendo de los meses de retraso.
Por ejemplo:
Además, el Ayuntamiento podría requerir el pago con recargo y posibles sanciones. En algunos casos, es posible solicitar un aplazamiento o fraccionamiento del pago.
La plusvalía municipal no se puede desgravar directamente, pero sí puede ser deducida en la declaración de la renta del año siguiente. Al calcular el incremento patrimonial en la venta del inmueble, la plusvalía municipal es uno de los gastos que se puede deducir.
Es importante no confundir la plusvalía municipal con el incremento patrimonial que se tributa en el IRPF. Ambos son impuestos distintos, y es necesario realizar el cálculo correcto para cada uno. En el caso de los mayores de 65 años, no están exentos de pagar la plusvalía municipal, pero sí pueden estar exentos de pagar el incremento patrimonial en su declaración de IRPF si venden su vivienda habitual.
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