El comprador es quien realiza el pago indicado en el contrato de arras, normalmente como una prueba de su interés en la propiedad. El método de pago más común es transferencia bancaria, cheque nominativo o, en algunos casos, ingreso en efectivo. Lo importante es que el pago sea nominativo, es decir, que quede registrado a nombre de ambas partes para garantizar la validez del acuerdo.
Contrato de arras: qué es, tipos, plazos y modelos
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¿Qué es un contrato de arras en una compraventa?
El contrato de arras es un acuerdo entre el comprador y el vendedor que establece garantías para ambas partes en una transacción inmobiliaria. En este documento, el comprador entrega una cantidad de dinero como señal de su compromiso con la compraventa, mientras que el vendedor se compromete a no vender la propiedad a otra persona. Este contrato es de carácter privado y está regulado por el artículo 1454 del Código Civil, el cual establece las condiciones y efectos legales de las arras en las operaciones de compraventa.
Cuando decimos que un contrato de arras es privado, nos referimos a que es un acuerdo entre las dos partes involucradas (comprador y vendedor) y no requiere la intervención de una autoridad pública, como un notario o un registro público, para ser válido. Es decir, el contrato de arras no necesita formalizarse ante un notario ni se inscribe en el Registro de la Propiedad para que tenga efectos legales.
¿Cuál es la función del contrato de arras?
El contrato de arras tiene como objetivo principal reservar el derecho de compra sobre una propiedad. Para ello, el comprador entrega una cantidad de dinero, normalmente el 10% del valor total de la vivienda, como garantía de su compromiso con la compraventa. Este acuerdo es fundamental porque, en caso de incumplimiento por parte de cualquiera de las dos partes (vendedor o comprador), se aplicará una penalización previamente pactada.
¿Por qué firmar el contrato de arras?
Aunque a primera vista podría parecer que este contrato es solo una formalidad, firmarlo es esencial para dar seguridad jurídica a ambas partes. Sin un contrato de arras, tanto el comprador como el vendedor se exponen a situaciones complicadas, como la posibilidad de que uno de ellos cambie de opinión en el último momento sin ninguna consecuencia. Por ejemplo, el comprador podría desistir de la compra tras haber negociado un precio, o el vendedor podría aceptar otra oferta sin respetar el acuerdo previo.
Este compromiso jurídico garantiza que, en caso de que alguna de las partes no cumpla con lo acordado, exista una penalización económica que proteja el interés de la otra parte. La importancia de firmarlo radica en evitar conflictos y ofrecer un marco legal claro que establezca las consecuencias en caso de incumplimiento, protegiendo así tanto al comprador como al vendedor de posibles pérdidas económicas o disputas legales.
Es importante destacar que no debemos confundir un contrato de arras con un contrato de reserva de vivienda, ya que aunque ambos sirven para reservar una propiedad, su resolución jurídica es distinta. Mientras que el contrato de arras regula un compromiso legal con consecuencias económicas, el contrato de reserva de vivienda tiene un enfoque diferente y no implica la misma penalización en caso de incumplimiento.
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¿Qué información debe aparecer en un contrato de arras?
Datos personales del comprador y del vendedor:
Incluye nombres completos y documentos de identidad de ambas partes.
Descripción detallada del inmueble:
Ciudad y dirección exacta.
Superficie de la propiedad.
Elementos adicionales como garaje o trastero (si aplica).
Asegúrate de que todos los detalles importantes estén especificados para evitar sorpresas (por ejemplo, si no aparece el garaje, podrías quedarte sin él y tener que comprarlo aparte).
Precio final de la propiedad:
Debe quedar claramente establecido el precio total por el que se adquirirá la vivienda.
Plazo máximo para la formalización de la venta:
Si no se respeta este plazo, podrías perder el dinero entregado como señal.
Importe de la señal:
El dinero que se entregará como señal debe estar reflejado en el contrato.
Debe especificarse que esa cantidad se descontará del precio final al firmar la escritura. De no hacerlo, el vendedor podría exigir el pago completo.
Reparto de los gastos de compraventa:
Notaría y cualquier carga de la propiedad deben estar claramente distribuidos entre comprador y vendedor.
Debe quedar claro a quién le corresponderá pagar el IBI.
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¿Quién hace el contrato de arras?
El contrato de arras puede ser redactado por cualquiera de las partes (comprador o vendedor), pero lo más recomendable es que lo elabore un profesional con experiencia jurídica o inmobiliaria, como un abogado o una agencia especializada. Esto asegura que el documento esté bien redactado, que incluya todas las cláusulas necesarias y que evite futuros problemas legales o económicos.
En Templo Consulting nos encargamos de redactar tu contrato de arras de forma segura, clara y totalmente adaptada a tu caso concreto. Cada vivienda requiere un contrato específico, ya que no todas tienen las mismas características jurídicas: puede haber una hipoteca pendiente, cargas registrales, derramas aprobadas por la comunidad, o cualquier otra circunstancia que debe quedar reflejada.
Si necesitas ayuda, no dudes en ponerte en contacto con nosotros. Estaremos encantados de asesorarte y ayudarte a firmar con tranquilidad.
¿Quién tiene que firmar el contrato de arras?
Deben firmar tanto el comprador como el vendedor, pero en el caso del vendedor, solo deben firmar los propietarios legales de la vivienda. Si hay varios titulares, todos deben aparecer en el contrato y firmar.
Si se trata de un matrimonio, dependerá del régimen económico en el que estén casados:
-
En régimen de gananciales, basta con la firma de uno de los cónyuges.
-
En separación de bienes, deberán firmar ambos.
Si se trata de una pareja no casada, amigos o socios que compran juntos, todos deberán firmar el contrato.
Si alguien no firma, no tendrá derechos sobre la vivienda.
También es importante aclarar que, aunque la operación se gestione a través de una inmobiliaria, el contrato de arras es un acuerdo privado entre comprador y vendedor. Por tanto, la inmobiliaria no interviene ni debe firmar este documento.
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Incumplimiento del contrato de arras
Consecuencias para comprador y vendedor
El contrato de arras no es solo un compromiso verbal: es un documento legal que establece consecuencias claras en caso de que alguna de las partes decida echarse atrás. Según el artículo 1454 del Código Civil, estas son las consecuencias para comprador y vendedor:
- Si el comprador incumple:
Cuando el comprador decide no seguir adelante con la compraventa, pierde la cantidad entregada como arras. Es decir, no solo se queda sin la vivienda, sino que también renuncia al dinero que había adelantado como compromiso. - Si el vendedor incumple:
En este caso, la penalización es mayor. Si el vendedor se echa atrás sin causa justificada, debe devolver el doble de lo recibido. Por ejemplo, si el comprador entregó 5.000€ como arras, el vendedor tendrá que devolverle 10.000€. - Excepción: vicios ocultos en la vivienda
Existe una excepción importante. Si después de firmar el contrato se descubre un vicio oculto en la vivienda (como problemas estructurales, humedades graves, o irregularidades no informadas), el contrato de arras queda invalidado y el comprador puede desistir sin penalización.
¿Qué sucede si no me conceden la hipoteca después de haber firmado un contrato de arras?
Lo más recomendable es realizar la tasación del inmueble antes de firmar el contrato de arras, ya que esto nos da más seguridad de que el banco aprobará la hipoteca. Sin embargo, si aún no se ha confirmado la concesión del préstamo, existe la opción de condicionar la propuesta de compra a su aprobación.
En esos casos, se puede incluir una cláusula como esta:
“Esta oferta queda condicionada a la concesión de un préstamo hipotecario a la parte compradora. En caso de no concesión, la parte vendedora estará obligada a restituir las cantidades recibidas en 72 horas y ambas partes renuncian en este acto a reclamarse cantidad alguna en este supuesto.”
Esta fórmula permite al comprador recuperar el dinero entregado si finalmente no consigue la financiación.
Ahora bien, es importante tener en cuenta que, con un mercado tan dinámico como el actual, muchos vendedores no están dispuestos a aceptar este tipo de condiciones, ya que supondría paralizar la venta durante un tiempo sin garantías reales. Por eso, cada operación debe estudiarse con detalle para encontrar el equilibrio entre la seguridad del comprador y la viabilidad para el vendedor.
¿Cuánto cuesta un contrato de arras?
El coste de un contrato de arras puede dividirse en dos aspectos clave: los honorarios por su redacción y la cantidad económica que se entrega como parte del acuerdo.
1. ¿Cuánto cuesta redactarlo?
En Templo Consulting, este servicio está incluido en nuestra tarifa plana de 2.950 € + IVA por la gestión total de venta, sin ningún coste adicional por la asesoría jurídica.
Si ya tienes un comprador y solo necesitas que redactemos el contrato de arras, contáctanos para confirmar el precio específico por este servicio.
2. ¿Qué cantidad económica se entrega?
La cantidad que se entrega como arras no está fijada por ley, pero lo habitual es que sea alrededor del 10 % del precio de compraventa. No obstante, este porcentaje puede variar según el grado de compromiso entre las partes:
Puede ser más bajo si aún existen dudas o falta seguridad sobre la operación.
O más elevado si se quiere reforzar el compromiso y evitar que el vendedor se eche atrás.
¿Quién hace entrega del pago del contrato de arras?
Preguntas frecuentes
No, no es obligatorio, pero si trabajas con nosotros, en Templo Consulting siempre recomendamos y preparamos un contrato de arras. ¿Por qué? Porque es la mejor forma de proteger los intereses de ambas partes durante el proceso de compraventa.
Ten en cuenta que desde que se llega a un acuerdo hasta que se firma la escritura pública pueden pasar semanas o incluso meses. Y en ese tiempo, cualquiera podría cambiar de opinión o echarse atrás. El contrato de arras actúa como una garantía legal: si alguien incumple, la otra parte no sale perjudicada.
Existen tres tipos principales de contratos de arras, y la diferencia entre ellos está en las consecuencias legales en caso de incumplimiento. Es muy importante dejar claro en el contrato qué tipo se está firmando, ya que no todos funcionan igual:
- Arras confirmatorias
- Arras penales
- Arras penitenciales
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