¿Qué es el contrato de arras?

09 May

que es el contrato de arrasEl contrato de arras es uno de los documentos más importantes en la compraventa de una vivienda. Para explicar cómo funciona, nada mejor que ponernos en situación. Imagínate, has llegado a ver una de nuestras viviendas y te ha encantado. Amplia, luminosa, a un precio asequible… Quieres comprarla ya, pero necesitas esperar unos días hasta conseguir financiación.

En Templo Consulting te ofrecemos estudios de financiación en 48 horas con nuestras entidades bancarias colaboradoras, pero igual prefieres hacerlo con tu banco de siempre. No hay problema. Existe una solución para que puedas esperar unas semanas o unos meses. Se trata del contrato de arras. Este contrato hará que el vendedor te la reserve con garantías para ti y para él. Gracias al mismo, y tras pagar una cantidad determinada, tendremos asegurado que la casa será nuestra.

Este tipo de precontrato es un contrato privado y está regido por el Artículo 1454 del Código Civil. Un contrato de arras es un documento por el que se reserva el derecho de compra sobre una propiedad. Para ello se entrega una cantidad previamente estipulada como señal. En caso de incumplimiento por alguna de las partes, se garantiza una penalización.

En resumen, se trata de un precontrato donde se deja por escrito que se firmará obligatoriamente un contrato de compraventa en una fecha determinada. Aunque parece algo muy sencillo, tiene sus inconvenientes. A lo largo de nuestros cinco años de existencia hemos realizado un gran numero de contratos de arras. Por ello, vamos a explicarte cómo tienes que hacerlo, para que no quede nada al azar. Es muy importante que todo quede bien detallado.

¿Qué datos deben aparecer en el contrato de arras?

Lo primero que debe aparecer en el contrato de arras son los datos personales de comprador y vendedor. Por supuesto, tendrán que estar reflejados los documentos de identidad de cada uno de ellos.

El siguiente paso es la descripción de la vivienda. Este es un paso fundamental que no puede dejar lugar a dudas. Tendrá que especificarse la ciudad, la dirección, la superficie, etc. Si hay garaje o trastero, también deberá aparecer. No es necesario que esté tan detallado como en el contrato oficial de compraventa, pero debemos asegurarnos que esté todo para evitar sorpresas. Si, por ejemplo, no aparece el garaje, nos quedaremos sin él y tendremos que comprarlo aparte.

También es muy importante que aparezca el precio final por el que se va a adquirir el inmueble.

Igualmente, debemos cerrar un plazo máximo para la formalización de la venta. Si no se realiza en ese plazo, perderemos el dinero de la señal.

La cantidad de dinero que se pagará como señal se debe señalar en el contrato de arras. Es importante especificar que se trata de una cantidad que se descontará al firmar la escritura. Si no lo especificamos el vendedor nos puede pedir la cantidad completa.

Por otra parte, también hay que especificar el reparto de los gastos de compraventa (notaría) o si hay cargas en la propiedad, lo que podremos ver en la nota simple.

Por último, deberá aparecer el precio final por el que se adquirirá la vivienda.

Si tenemos todos estos datos, podemos estar tranquilos. Así no tendremos ninguna sorpresa a posteriori.

¿Cuánto hay qué pagar?

Lo que queramos. No está establecido por la ley. Lo mismo podemos dejar un euro que cien mil. Lo habitual es que sea poca cantidad si no estamos seguros del todo de la compra por si nos echamos atrás. Si estamos segurísimos deberíamos optar por una cantidad más elevada que haga que el vendedor tenga que pensárselo dos veces antes de arrepentirse. También dependerá de lo que podamos permitirnos, claro.

El pago debe ser nominativo. En el mismo, por cheque bancario o transferencia, deberá estar especificado tanto el vendedor como el comprador. Igualmente, deberá aparecer el concepto. Hay que asegurarse que todo está en regla. Nuestra futura casa depende de ello.

¿Quién tiene que firmar el contrato de arras?

Deben firmar tanto el comprador como el vendedor. En caso de que sea un matrimonio, dependerá del régimen que tenga. En caso de que el comprador esté en gananciales solo será necesario la firma de uno de los miembros de la pareja. Si cuentan con separación de bienes, tendrán que firmar ambos.

En caso de que lo compre una pareja que no esté casada, amigos o socios, igualmente todos tendrán que dejar su firma. Si no firmas, perderás el derecho a la vivienda.

El incumplimiento del contrato de arras

El artículo 1454 del Código Civil establece lo que ocurre si se incumple el contrato de arras. Si el comprador se arrepiente de su decisión, perderá la cantidad que haya pagado en el contrato como señal. Por el contrario, si es el vendedor el que se arrepiente, el problema es mayor. No solo tendrá que devolver la cantidad del contrato, sino que la misma se doblará. Es decir, si el contrato de arras es de 5.000€, tendrá que darle 10.000€ al comprador.

Hay otra opción por la que el comprador puede echarse atrás sin tener que pagar. El contrato de arras quedará invalidado si ha habido un vicio oculto.

¿Qué son los vicios ocultos?

Los vicios ocultos son problemas que puede tener una vivienda que no se pueden ver a simple vista. Se debe demostrar que el comprador no tenía conocimiento del mismo. En caso de que deberíamos haberlo sabido, no se podrá utilizar esta figura. Por ejemplo, si se trata de vender una vivienda defectuosa a un arquitecto.

Este vicio, además, debe existir de forma previa a la firma del contrato. Si es algo que ha pasado posteriormente no se puede tener en cuenta. Igualmente, se trata de una figura a la que solo se puede acudir cuando la situación sea grave. Es decir, cuando por culpa del vicio oculto, el valor de la vivienda disminuya.

En estos casos se puede cancelar el contrato de arras sin problema. Por ello, es muy importante tener muy en cuenta todos los posibles problemas. Si no lo vemos por apatía o desgana, tendremos que aguantarnos y no podremos echarnos atrás sin coste. Este proceso tiene un plazo de seis meses máximo.

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