¿Qué hacer si aparece un hijo según el Artículo 28?

La compra de una vivienda puede complicarse si descubrimos que está sujeta al Artículo 28 de La Ley Hipotecaria. Según este al fallecer una persona sin hijos, deben pasar dos años hasta que se adjudique la herencia por si aparece un hijo u otro heredero legítimo. Durante dicho periodo aparecerá en la Nota Simple de la propiedad una carga del Artículo 28. Lo que significa que los bienes e inmuebles de un causante sin herederos forzosos no tendrán efecto en el Registro hasta que se termine el plazo establecido. Entonces, ¿Qué podemos hacer sin aparece un hijo según el Artículo 28? En estas circunstancias la compraventa de una vivienda se complica, por eso es importante contar con la ayuda de agencias inmobiliarias especializadas en estos casos como Templo Consulting.

La carga de la vivienda se mostrará en el apartado de «Cargas propias de la finca» con el siguiente texto:

La inscripción X de herencia practicada por el fallecimiento de (nombre de la persona fallecida), ocurrido el (fecha del fallecimiento), está sujeta a la limitación a que se refiere el Artículo 28 de la Ley Hipotecaria. 

Cómo actuar si aparece un hijo según el Artículo 28

Esta situación es más común de lo que pensamos y en Templo Consulting somos especialistas en resolver casos sujetos a este artículo. Por eso hemos querido plantear un ejemplo en el que apareciese un hijo con una casa con carga de Artículo 28. Antes de realizar cualquier tipo de gestión tenemos que asegurarnos que la persona fallecida ha dejado testamento. En el caso de haber testamento se realizará una adjudicación de herencia. Si por el contrario no hay testamento se tendrá que hacer una declaración de herederos para repartir la herencia.

¿No sabes cómo realizar una adjudicación de herencia? No te preocupes, en Templo Consulting podemos ayudarte con todos los trámites para hacerte este procedimiento mucho más fácil y sencillo. Por 800€+IVA realizamos todas las gestiones necesarias.

¿Qué hay que hacer si aparece heredero desconocido?

Si hay testamento

Cuando fallece una persona que no ha tenido hijos y deja en testamento como heredero único a un sobrino, pero posteriormente aparece un hijo, ¿qué sucede?

Supuesto 1

Si la preterición, es decir, la omisión de un heredero forzoso en el testamento es debida a un error porque se desconocía la existencia de dicho heredero, se anula el testamento y se abre una sucesión intestada. En este caso la ley declarará a ese hijo como único heredero.

Supuesto 2

Si la persona fallecida conocía la existencia de este hijo, pero, aun así, lo omite en el testamento, la preterición habrá sido intencionada. En este caso el sobrino se quedaría con el tercio de libre disposición y el hijo con los dos tercios de legítima, en los que se incluye el tercio de la legítima estricta y el tercio de mejora.

Si no hay testamento

Cuando el causante no haya dejado testamento y no tenga descendientes, ascendientes, hermanos ni cónyuge, se declarará como heredero a los sobrinos por ser los parientes más cercano. Si durante el período de dos años aparece un hijo, el sobrino deja de ser heredero automáticamente.

En cualquiera de los casos, según el Artículo 28, toda inscripción a favor de quien no sea heredero forzoso está sometida al plazo de dos años. Pasado este tiempo este artículo desaparece de la nota simple del inmueble y los herederos podrán hacer uso de la herencia.

También puede darse el caso de que aparezca un testamento ológrafo en el que designa otro heredero. Si así fuera, habría que comprobar la autenticidad de dicho documento y cumplir, de todas formas, con el periodo de los dos años que marca el artículo 28.

Como hemos podido comprobar con este ejemplo, cualquier vivienda sujeta al Artículo 28 complica la operación de compraventa. Debido a todos estos inconvenientes legales, muchos bancos no conceden préstamos hipotecarios para inmuebles con estas cargas. No obstante, en Templo Consulting hemos logrado convenios con entidades financieras que sí conceden hipotecas para viviendas sujetas al Artículo 28 en todo el territorio nacional. Nos encargamos de todas las gestiones por 800€+IVA. Gracias a nuestra amplia experiencia podemos vender este tipo de viviendas al mejor precio de mercado.

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