Cuánto cuesta descalificar una vivienda de VPO
15 de noviembre de 2024
¿Cuándo se descalifica una VPO?
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Juan Pedro Caro
Experto en Viviendas de Protección en Madrid
¿Cuándo se descalifica una Vivienda Protegida?
¿Qué es descalificar una vivienda?
Descalificar una Vivienda Protegida en Madrid implica retirar su estatus de protección, el cual se otorga por un período determinado, generalmente de 10 a 30 años, dependiendo de diversos criterios como la tipología, el tamaño y el promotor. Durante este período, la vivienda está sujeta a ciertas restricciones, como la obligación de venderla solo a un precio máximo legal.
Una vez transcurridos al menos 15 años desde su adquisición, se abre la posibilidad de iniciar el proceso de descalificación voluntaria. Esto implica la devolución de las ayudas económicas recibidas para adquirir la vivienda, sin importar si eres el primer comprador o no. Una vez completado este proceso, la vivienda pierde su estatus de protección y puede ser vendida al precio real de mercado.
Modalidades de descalificación y su impacto en los plazos:
Existen varias razones por las cuales una vivienda protegida puede ser descalificada:
- Automáticamente, debido al paso del tiempo establecido para la finalización del régimen de protección. En este caso, el único trámite administrativo que se necesita es ir al registro de la propiedad presentando el modelo 601.
- Voluntariamente, a solicitud del propietario interesado de la vivienda. 15 años.
- Por sanción. Cuando se cometa la falta.
En este artículo, nos centraremos en explicar la descalificación voluntaria.
Plazos y tipologías: ¿qué casos permiten descalificación?
| Destino | Tipo | Duración régimen legal, sin ayudas | Descalificación |
|---|---|---|---|
| VPP para venta o uso propio | Precio básico | 15 años | Sin posibilidad de descalificación |
| Precio limitado | 15 años | Sin posibilidad de descalificación | |
| VPP para arrendamiento | Precio básico | 15 años | Sin posibilidad de descalificación |
| Precio limitado | 15 años | Sin posibilidad de descalificación | |
| VPP para arrendamiento con opción a compra | Precio básico | 10 años | Sin posibilidad de descalificación |
| Precio limitado | 10 años | Sin posibilidad de descalificación | |
| Para jóvenes | 10 años | Sin posibilidad de descalificación |
- La duración del régimen legal de estas viviendas en el caso de haber obtenido financiación al amparo del Real Decreto 2066/2008, será la establecida en el artículo 6 de la citada norma:
- En suelo destinado a vivienda protegida o suelo dotacional público: Permanente mientras subsista el régimen del suelo y en todo caso durante un plazo no inferior a 30 años.
En otros suelos: 30 años, sin posibilidad de descalificación.
| Tipo | Ayudas | Duración régimen legal | Descalificación Voluntaria |
|---|---|---|---|
| VPP de precio básico y de precio limitado | — | 20 años | Transcurridos al menos 15 años desde su calificación definitiva |
| Préstamo convenido al amparo del RD 801/2005 | 30 años | Sin posibilidad de descalificación | |
| VPP para arrendamiento | — | 25 años | Transcurridos al menos 15 años desde su calificación definitiva y si no mantiene el régimen de arrendamiento |
| Préstamo convenido al amparo del RD 801/2005 | 30 años | Sin posibilidad de descalificación | |
| VPP para arrendamiento de renta concertada | Préstamo convenido al amparo del RD 801/2005 a 10 años | 10 años | Sin posibilidad de descalificación |
| Préstamo convenido descalificación al amparo del RD 801/2005 a 25 años | 30 años | ||
| Préstamo convenido al amparo del RD 801/2005 a 25 años | 30 años | ||
| VPP en arrendamiento con opción a compra | — | 7 años | Sin posibilidad de descalificación |
| Viviendas de integración social (VIS) | — | 25 años | Sin posibilidad de descalificación |
(1) Si hubieran obtenido préstamo convenido del Plan Estatal aprobado por Real Decreto 2066/2008, de 12 de diciembre, la duración es la establecida en el art. 6 de dicho Real Decreto, sin posibilidad de descalificación voluntaria:
- En suelo destinado a vivienda protegida o suelo dotacional público: Permanente,mientras subsista el régimen del suelo y en todo caso, durante un plazo no inferior a 30 años.
En otros suelos: 30 años.
| Tipo | Ayudas | Duración régimen legal | Descalificación Voluntaria |
|---|---|---|---|
| VPP para venta o uso propio calificada por Decreto 43/1997 | — | 30 años | Transcurridos al menos 15 años desde su calificación definitiva |
| Préstamo cualificado | 15 años | ||
| VPP para venta o uso propio calificada por Decreto 228/1998 | — | 30 años | Transcurridos al menos 15 años desde su calificación definitiva |
| Préstamo cualificado | 20 años | ||
| VPP para venta o uso propio calificada por Decreto 11/2001 | — | 25 años | Transcurridos al menos 15 años desde su calificación definitiva |
| Préstamo cualificado | 20 años | ||
| VPP en arrendamiento y viviendas con protección pública para jóvenes y mayores calificadas con anterioridad al Decreto 11/2005 | — | 25 años | Sin posibilidad de descalificación mientras mantengan el régimen de uso de arrendamiento |
| Préstamo cualificado con plazo de amortización a 10 años | 10 años | Sin posibilidad de descalificación | |
| VPP en arrendamiento con opción a compra para jóvenes (VPPAOCJ) calificadas por Decreto 11/2001 | — | 7 años | Sin posibilidad de descalificación |
| Viviendas de integración social (VIS) calificadas con anterioridad al Decreto 11/2005 | — | 25 años | Sin posibilidad de descalificación |
(1) Si hubieran obtenido préstamo convenido al amparo del Plan Estatal aprobado por Real Decreto 801/2005, la duración es de 30 años, sin posibilidad de descalificación voluntaria.
Si hubieran obtenido préstamo convenido del Plan Estatal aprobado por Real Decreto 2066/2008, la duración será la establecida en el art. 6 de dicho Real Decreto sin posibilidad de descalificación voluntaria.
| Tipo | Ayudas | Duración régimen legal | Descalificación Voluntaria |
|---|---|---|---|
| VPO para arrendamiento calificada por Real Decreto Ley 31/1978 | Hasta el 01/01/1995 | 30 años | Sin posibilidad de descalificación siempre que mantengan el régimen de uso de arrendamiento |
| A partir del 01/01/1995 | 25 años | Sin posibilidad de descalificación siempre que mantengan el régimen de uso de arrendamiento | |
| Préstamo cualificado | Plazo inicial de amortización del préstamo | Sin posibilidad de descalificación siempre que mantengan el régimen de uso de arrendamiento | |
| VPO para venta o uso propio calificada al amparo del Real Decreto Ley 31/1978 | Préstamo cualificado | 30 años | Transcurridos al menos 15 años desde su calificación definitiva |
| VPO de Promoción Pública calificada al amparo del Real Decreto Ley 31/1978 | Préstamo cualificado | 30 años | Sin posibilidad de descalificación |
| VPO de Promoción Pública calificada al amparo del Decreto 2114/1968 | — | 50 años | Transcurridos al menos 5 años desde la fecha de su adquisición, salvo justa causa |
| VPO de Promoción Privada calificada al amparo del Decreto 2114/1968 | — | 50 años | En cualquier momento. Su precio es libre |
(1) Si hubieran obtenido préstamo convenido al amparo del Plan Estatal aprobado por Real Decreto 801/2005, la duración es de 30 años, sin posibilidad de descalificación voluntaria. Si hubieran obtenido préstamo convenido del Plan Estatal aprobado por Real Decreto 2066/2008, la duración será la establecida en el art. 6 de dicho Real Decreto sin posibilidad de descalificación voluntaria.
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¿Cómo saber qué tipología es mi vivienda?
Estas son las formas que tienes de averiguar qué tipo de Vivienda Protegida tienes:
1. Consulta a la Dirección General de Vivienda y Rehabilitación
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Imaginemos que en una comunidad se decide realizar obras en la fachada del edificio. En el acta debe constar el presupuesto aprobado, la empresa contratada y el reparto de gastos entre los propietarios. Si en el futuro un vecino se niega a pagar su parte, el acta servirá como prueba ante un tribunal de que la decisión se tomó conforme a la ley y con las mayorías requeridas.
2. Escrituras de la vivienda
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3. Nota simple en la VPO
La nota simple es un documento expedido por el Registro de la Propiedad que ofrece un resumen de la situación legal de un inmueble. En ella se refleja información como:
Titularidad: quién es el propietario o copropietarios.
Descripción registral: ubicación, superficie y características básicas del inmueble.
Cargas y gravámenes: hipotecas, embargos, usufructos u otras limitaciones.
Limitaciones legales: en el caso de VPO, puede aparecer si está sujeta a algún régimen de protección oficial.
Es un documento informativo, no certificativo, útil para verificar la propiedad y posibles cargas antes de comprar, vender o tramitar la descalificación de una vivienda protegida.
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4. Cédula de calificación definitiva
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La cédula de calificación definitiva es el documento oficial que acredita que una vivienda cumple con los requisitos para ser considerada Vivienda de Protección Oficial (VPO). En ella se especifica el tipo de vivienda protegida, el régimen aplicable (venta, alquiler, ayudas recibidas), el número de registro o expediente y cualquier otra condición legal que afecte a la propiedad. Esta cédula es imprescindible tanto para comprobar la tipología de la vivienda como para tramitar su descalificación, ya que permite a propietarios, compradores y autoridades conocer el estatus legal exacto de la vivienda.
4. Consulta sobre VPO gratuita
Te ofrecemos nuestro servicio para identificar la tipología de tu vivienda. No hay ningún coste ni compromiso. Los únicos datos que necesitaremos son:
- Dirección exacta
- Fecha de calificación definitiva
- Nº de expediente
Requisitos para descalificar voluntariamente
- Asegurarse de que haya transcurrido el plazo establecido por la normativa correspondiente. Este plazo se encuentra especificado en la escritura pública de compraventa de la vivienda o en la cédula de calificación definitiva. Para consultar el plazo podemos ayudarte si nos indicas el número de expediente, la fecha de la calificación definitiva y la dirección exacta del inmueble.
⚠️ El número de expediente se encuentra en la escritura de adquisición de la vivienda o se puede obtener en el Registro de la Propiedad, en el apartado donde se detalla el régimen de protección en las notas marginales de la finca matriz de la vivienda. - Verificar que la vivienda no esté calificada como vivienda de protección oficial (VPO) de promoción pública según lo establecido en el Real Decreto Ley 31/1978, de 31 de octubre, ni como Vivienda de Integración Social (VIS). Las viviendas de promoción pública bajo el mencionado Real Decreto no pueden ser descalificadas, según lo establece la Disposición Adicional 1.4 del Decreto 11/2005. Esta prohibición también se aplica a las viviendas de protección pública en régimen de arrendamiento mientras mantengan dicho régimen.
- Confirmar que la vivienda no haya obtenido un préstamo cualificado o recibido ayudas conforme al Plan Estatal de Vivienda 2005-2008 aprobado por Real Decreto 801/2005, de 1 de julio, o al Plan Estatal de Vivienda 2008-2012 aprobado por Real Decreto 2066/2008, de 12 de diciembre.
Durante la pandemia de COVID-19 se estableció una suspensión especial de los plazos registrales de 88 días, por la que quedó interrumpido el cómputo de los plazos de ciertos asientos en el Registro de la Propiedad. Esta medida afectaba a los plazos de presentación de documentos, anotaciones preventivas, menciones, notas marginales y otros asientos susceptibles de cancelación por caducidad, operando también frente a los titulares de las anotaciones y la Hacienda Pública.
Sin embargo, es importante destacar que esta suspensión no se aplica al periodo de protección del régimen de vivienda protegida, cuyo plazo de vigencia se regula de forma independiente: 30 años desde su calificación como vivienda protegida. Por tanto, la ampliación de 88 días durante el estado de alarma no extiende el tiempo de protección de la vivienda.
Hemos detectado casos en los que algunos registradores interpretan incorrectamente que el periodo de protección de la vivienda protegida también se amplió por 88 días; esto no es cierto. Ni el artículo 42 del Real Decreto-ley 8/2020, ni la resolución de 23 de diciembre de 2021, afectan la protección de la vivienda protegida, ya que estas normas solo suspenden el plazo de ciertos asientos registrales, no la duración de la calificación como vivienda protegida.
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Preguntas frecuentes
La única manera de descalificar una vivienda sin devolver ayudas es si ningún organismo involucrado ha otorgado ayuda alguna a la vivienda. La cantidad económica a devolver dependerá de la respuesta de cada organismo. Sin embargo, si se solicita la devolución de ayudas, no podrás finalizar el proceso de descalificación voluntaria sin hacerlo. No podrás conocer la cantidad que debes devolver sin iniciar el proceso.
Recuerda que, una vez iniciado el proceso, no estás obligado a finalizarlo en caso de que decidas no devolver las ayudas.
La duración del Régimen Legal de estas viviendas es de 50 años, pero al estar acogidas al Real Decreto 2114/1968 tienen la posibilidad de venderse a un precio real de mercado, sin necesidad de estar sujeta a las Tablas de Precios establecidas por la Comunidad de Madrid. Esta normativa queda establecida en el Art.1 del Real Decreto 727/1993:
«
El precio de venta en segunda y posteriores transmisiones de las viviendas de protección oficial de promoción privada acogidas a regímenes anteriores al Real Decreto-ley 31/1978, de 31 de octubre, será el que libremente acuerden las partes. A estos efectos, también se considerarán segundas transmisiones, las primeras que se realicen a partir de la vigencia de este Real Decreto, cuando las viviendas se destinaron con anterioridad a arrendamiento o estuvieran ocupadas por quienes las promovieron.»
Después de conocer el periodo de protección podremos llevar a cabo la descalificación de la vivienda siguiendo una serie de trámites legales.
Por otro lado, si no descalificamos la vivienda y dejamos que se extinga el periodo de protección, también hay que realizar una serie de trámites para eliminar la carga de protección en el Registro de la Propiedad. Puedes consultarlo en este enlace.
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12 thoughts on “¿Cuándo y cómo descalificar una VPO?”
Tenemos planes de comprar una vivienda, el promotor dice que es VPO
Mi pregunta es: Se puede comprar el apartamento pagando la liberación?
Se puede encontrar en la página oficial de la comunidad (online) la cédula de dicha construcción?
El edificio estará listo en octubre del 2020, no hemos dado ningún dinero.
Gracias por las respuestas .
Hola Amelia,
Las VPO tiene un periodo de protección que varía en función del Real Decreto al que esté acogida. Para descalificar una VPO hay que esperar a que este tiempo termine o bien solicitar una descalificación voluntaria, que no todas las viviendas de protección oficial lo permiten.
Un saludo.
Hola tengo una duda. Hace 3 años hice una novacion de la hipoteca de mi vpo en la que modifique interés y plazo.
Bien, pues por circunstancias estoy valorando alquilarla o venderla legalmente de ahí que haya llegado a su página jeje.
Me dicen que el préstamo inicial era un préstamo subrogado a la constructora y era cualificado y que tengo que cancelarlo o novarlo.
Mi cuestión es, con la novacion que realicé hace 3 años de ese prestamo en la cual modifique interés y plazo dejó de ser cualificado automáticamente o tengo que hacer otra novacion? Y en ese caso que tengo que cambiar?
Estimado Eduardo,
Como ya le hemos respondido por el chat, necesitaríamos conocer cuál es la calificación definitiva de la vivienda, el número de expediente y la dirección exacta para saber a qué Real Decreto está acogida y ofrecerle la mejor alternativa en su caso. Seguimos a su disposición para más información relacionada con su vivienda de protección oficial.
Reciba un cordial saludo de todo el Equipo de Templo Consulting.
Quisiera asegurarme que puedo vender de forma libre mi vivienda de VPO comprada al amparo del decreto 31/78 de 31 de octubre calificación definitiva de fecha 6 de febrero de 1989. Figura que está sujeta a 30 años y ya han transcurrido 32. Tengo que hacer algun trámite? o es automática la descalificación?
Buenas tardes José,
Si la fecha que aparece como calificación definitiva de tu vivienda es del 6 de febrero de 1989, efectivamente ya está descalificada de manera automática. No obstante, es recomendable -tanto por la Administración como por la notaría- solicitar un informe de venta que acredite que dicho periodo de protección ya ha finalizad. Notificando además que está libre de cargas en el Registro de la propiedad. Nosotros podemos ayudarte con la gestión. Aquí tienes más información sobre el documento que suelen requerir los compradores en estos casos: https://temploconsulting.com/autorizacion-e-informe-de-venta-en-vpo-que-son-y-para-que-sirven/
Buenas tardes, me gustaría saber, mi hermana compró una vppl y ahora al ser familia numerosa, son 5 y tiene 3 habitaciones, se podría vender sin necesidad de descalificados? Entraría en los supuestos contemplados…
Qué habría qué hacer? Tb se podría vender en un alquiler opción compra??
Muchas gracias
Urge
Hola Maria Cruz,
Para realizar cualquier tipo de trámite en una Vivienda Protegida, existe un periodo de 10 años durante los cuales no se puede realizar ninguna operación salvo causas justificadas, como por ejemplo, aumento de familia. En ese caso podrá vender la vivienda por un precio máximo legal de venta establecido por la Comunidad Autónoma.
Si la vivienda se encuentra en la Comunidad de Madrid, en Templo Consulting podemos ayudarle con la venta de la vivienda, nos encargamos de todos los trámites. Puede solicitar más información sin compromiso en el email info@www.temploconsulting.com
Un saludo y muchas gracias.
Buenas, tengo una pregunta, mi vivienda es de VPO en el real decreto de 31/1978, yo la compré en 2016 al primer propietario y ahora la quiero vender, faltan 2 años y medio para cumplir el plazo de 30 años al que está sujeta, quería saber si yo la compré de segunda mano, sigue con la calificación? O la puedo vender por libre? Disculpen si no me he explicado bien!
Buenos días Beatríz,
Para vender a precio libre tendrá que realizar la descalificación voluntaria:https://temploconsulting.com/descalificacion-vivienda-proteccion-oficial-madrid/
Nosotros somos una agencia especializada en Vivienda Protegida en la Comunidad de Madrid y podemos informarte sin compromiso. Envíanos tu consulta a info@temploconsulting.com con tu nombre y tu número de teléfono y te asesoramos de manera gratuita. Un cordial saludo y gracias por confiar en Templo Consulting.
Buenas,compre una vivienda proteccion oificial en julio de 2006,.Es una vivienda de promoción privada,con calificación definitiva el 23 de enerod 1998, sujeta al régimen de VPO del Real Decreto de 10 de Noviembre de 1978,así aparece en la escritura de la vivienda.Me podrían decir cuando se puede descalificar esta vivienda?.Cual es el plazo?.Gracias y saludos.
Hola Juan ! Puedes llamarnos al 919 38 56 78 de 9:30 a 14:30 o de 16:00 a 20:00 asi podremos saber un poco más de tu caso y solucionar tu duda. Esta primera consulta es sin costo !