Hipoteca Madrid
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¿Cuál es la situación de las Hipotecas en Madrid
La compra de propiedades en Madrid y sus alrededores está experimentando un notable aumento en demanda. Sin embargo, la situación económica actual presenta desafíos significativos para muchos compradores potenciales.
Ante la dificultad de reunir la cantidad económica total para la adquisición al contado del inmueble, lo más común es solicitar algún tipo de financiación para poder hacer frente al coste de comprar una vivienda.
¿Qué es un préstamo hipotecario?
Cuando hablamos sobre la obtención de un préstamo hipotecario, nos referimos a la entrega de la cantidad de dinero para efectuar la compra de la vivienda. Esta entrega se formaliza mediante un crédito hipotecario. Éste debe ser devuelto al cabo de un plazo de tiempo y, con el pago también de unos intereses.
La importancia de este crédito hipotecario es, que se garantiza siempre el retorno del dinero a la entidad financiera que emitió el crédito, a través del propio inmueble. Si no se pudiera continuar con el pago, se procedería a un embargo del inmueble, lo que haría que la deuda del solicitante de la hipoteca quedaría cubierta. Si no se llegase a cubrir la deuda completa con el precio de la casa, se seguirían embargando bienes hasta que la deuda esté saldada.
Existen un par de excepciones:
- Cuando se haya acordado entre las partes que no hay posibilidad de embargar el inmueble.
- Que al devolver la vivienda por no poder seguir pagando la hipoteca, se tenga saldada la deuda, también llamado dación en pago.
- Cuando se haya acordado entre las partes que no hay posibilidad de embargar el inmueble.
¿El banco puede obligarte a contratar otros servicios al firmar una hipoteca?
No, y esto es importante que lo sepas. Según la Ley de Crédito Inmobiliario (Ley 5/2019), los bancos no pueden condicionarte a contratar productos adicionales —como alarmas, seguros o tarjetas— para concederte una hipoteca, salvo que estos productos sean necesarios para mejorar las condiciones del préstamo (por ejemplo, una rebaja del tipo de interés) y se ofrezca también una alternativa sin ellos. En ningún caso pueden imponerse de forma obligatoria.
Esta prohibición está recogida en el Boletín Oficial del Estado (BOE) y protege al consumidor frente a prácticas abusivas. Si al solicitar una hipoteca en Madrid (o en cualquier parte de España) el banco intenta imponerte otros servicios como condición obligatoria, están vulnerando la ley.
¿Qué elementos componen una hipoteca?
Las partes de las que se compone una hipoteca son:
Capital que el banco presta al solicitante de la hipoteca.
Periodo de tiempo en el que se tiene que devolver la cantidad económica. Puede variar según las condiciones acordadas con el banco.
Cantidad económica más intereses que se tiene que devolver de manera mensual.
El importe añadido a abonar a la entidad financiera correspondientes.
La Tasa Anual Equivalente es un indicador que nos permite comparar el coste efectivo de varios préstamos en un plazo de tiempo determinado. Se expresa mediante un porcentaje.
Comisiones que la entidad financiera puede llegar a cobrar con motivo de la gestión del préstamo hipotecario:
- Comisión de estudio y apertura: Esta comisión es cobrada por la entidad financiera para cubrir los costes asociados con la elaboración del documento de cambio y la tramitación del préstamo.
- Comisión por amortización: Se aplica cuando se opta por pagar anticipadamente una parte o la totalidad del capital pendiente del préstamo hipotecario. Existen dos tipos principales:
- Amortización parcial: Se produce cuando se entrega parte del capital pendiente para reducir la cantidad económica total a abonar en un futuro, y los intereses
- Amortización total: Se realiza al abonar la totalidad del préstamo antes del plazo estipulado, eliminando de esta manera la necesidad de seguir con el préstamo.
¿Cuál es el precio medio de la hipoteca en Madrid?
El valor medio de una hipoteca en España es de 141.457€, según datos actualizados del Instituto Nacional de Estadística. La media del tipo de interés fijo es del 3,25% a un plazo de 24 años, lo que sitúa la cuota hipotecaria media en torno a 708€ al mes.
Es importante señalar la diferencia entre el precio medio de la vivienda y el importe medio de la hipoteca. Dado que la mayoría de las entidades financieras no suelen financiar el 100% del valor de la vivienda, y generalmente ofrecen hasta un 90% del precio, estos valores no coinciden.
Por lo general, se recomienda que el comprador aporte al menos un 20% del precio de la vivienda. Sin embargo, para obtener mejores condiciones, lo ideal es aportar un 30%. Conseguir un 70% de la financiación para comprar un inmueble, es algo común, por lo que negociar con diferentes bancos puede ayudarte a conseguir mejores condiciones de financiación para tu hipoteca.
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¿Cuánto dinero se puede pedir de capital en una hipoteca?
La cantidad de dinero que se puede pedir de capital en una hipoteca depende de la entidad financiera. Los bancos suelen facilitar entre el 70% y el 80% de la tasación del inmueble. Hay hipotecas al 90% y al 100% pero son menos comunes y suelen estar condicionadas a ciertos requisitos.
Por ejemplo, las hipotecas al 90% o 100% se ofrecen principalmente a jóvenes o compradores de primera vivienda, y a menudo requieren que el cliente tenga un perfil financiero sólido, con ingresos estables y un historial crediticio impecable.
Además, estas hipotecas que facilita el banco al 100%, suelen estar también sujetas a la contratación de servicios complementarios, tales como planes de pensiones o seguros, los cuáles el banco utiliza para reducir el riesgo de impago de la hipoteca.
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Tipos de hipotecas disponibles en Madrid
Los tipos de hipotecas que nos encontramos en la Comunidad de Madrid son los siguientes:
1. Hipoteca a interés fijo
2. Hipoteca a interés variable
3. Hipoteca a interés mixto
Este tipo de hipoteca combina elementos de los tipos de interés fijo y variable. Durante los primeros años del préstamo, la cuota a pagar es fija, lo que significa que la mensualidad se mantiene constante. Además, los intereses, durante el tiempo que son fijos, son más bajos que los de las hipotecas a tipo fijo.
Después de un período inicial, el interés cambia a un tipo variable, ajustándose a las fluctuaciones del mercado. En cuanto a la duración de los períodos de tipo fijo y variable, sí, son negociables. Generalmente, el prestatario y la entidad financiera pueden acordar la duración del período de tipo fijo y el inicio del período variable, adaptándolo a las necesidades y preferencias del cliente. Existe el riesgo de depender del Euribor una vez la hipoteca sea variable.
4. Hipoteca inversa
La hipoteca inversa es un tipo de contrato en el que la entidad financiera paga una renta al propietario del inmueble a cambio de la propiedad del piso una vez que este fallezca. Este tipo de hipoteca se puede dar sobre la vivienda habitual o sobre la segunda vivienda.
El importe mensual que abona la entidad financiera varía en función de la tasación de la vivienda, la edad del titular y la ubicación del inmueble. Los requisitos para acceder a una hipoteca inversa son los siguientes:
- El titular del inmueble debe tener al menos 65 años.
- La vivienda debe ser tasada y contar con una cobertura contra riesgos y posibles eventualidades.
- La entidad financiera solo obtendrá la propiedad del inmueble tras el fallecimiento del propietario.
- El propietario puede recibir el importe de la hipoteca en forma de mensualidades o como un pago único.
Tras el fallecimiento del propietario, los herederos tienen un plazo de un año para decidir si desean recuperar el inmueble. Si optan por recuperarlo, deberán abonar el dinero prestado por la entidad financiera más los intereses generados. Si deciden no recuperar la vivienda, esta será subastada. En caso de que el dinero obtenido en la subasta sea superior a la cantidad económica de la hipoteca inversa, la diferencia será entregada a los herederos.
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¿Qué hay que tener en cuenta antes de solicitar una hipoteca en Madrid?
Antes de solicitar una hipoteca en Madrid, deberemos tener en cuenta varios puntos importantes para comparar con rigor todas las opciones de hipotecas que nos pueden ofrecer las distintas entidades financieras:
- El TAE, ya que no solamente incluye el valor nominal, sino más costes asociados a la hipoteca, por lo que permite ver de manera clara y precisa las ofertas de las entidades financieras.
- La Ficha de Advertencias Estandarizadas, o FAE, es un documento que debe tener en propiedad el cliente, que informa sobre las cláusulas que se van a aplicar al préstamo hipotecario.
- FEIN, también conocido anteriormente como FIPER (Ficha de Información Personalizada) Es un documento que presenta los detalles del préstamo hipotecario, incluyendo sus características específicas y adaptadas a las necesidades de cada cliente.
Con la nueva Ley Hipotecaria, es obligatorio que el cliente reciba toda la información relevante sobre las características y condiciones del préstamo hipotecario. Esta normativa exige que los datos se presenten de manera clara y detallada, facilitando así una comprensión completa del producto. La información debe ser concisa y explicativa, asegurando que el prestatario pueda evaluar adecuadamente qué hipoteca se ajusta mejor a sus necesidades y circunstancias financieras.
Gastos derivados al adquirir una hipoteca
A la hora de comprar una vivienda, hay una serie de gastos que deben abonarse antes de adquirir la casa:
- Gastos de gestoría, registro, notaría: Recaen sobre el prestamista todos ellos.
- Gastos de tasación: Recaen sobre el consumidor. Tienen libertad para elegir con qué empresa realizar la tasación.
- Impuesto del ADJ. Impuesto de Actos Jurídicos Documentados: A partir del 2018, recae sobre el prestamista.
- Comisión de apertura y estudio: Se pueden reclamar si la entidad financiera no hablase de forma clara y sobre la aplicación en la hipoteca.
- Contrato de Seguro: Quién paga el contrato de seguro es el que lo solicita.
Novación y subrogación hipotecaria
Novación hipotecaria
La novación hipotecaria es un proceso mediante el cual se renegocia y modifica el contrato de una hipoteca existente para mejorar sus condiciones. Esta opción suele considerarse después de que haya transcurrido un tiempo desde la firma del contrato original, y tiene como objetivo ajustar los términos del préstamo a las circunstancias actuales del prestatario o a las condiciones del mercado.
Por llevar a cabo la revisión del contrato, el banco puede cobrar una comisión. Sin embargo, si la novación se limita a ampliar el plazo en una hipoteca con interés variable, la comisión que puede aplicar el banco no puede superar el 0,1% del importe pendiente de amortizar.
Subrogación hipotecaria
La subrogación de un préstamo hipotecario consiste en transferir el préstamo a una nueva entidad financiera que ofrezca condiciones más favorables que las actuales. La nueva entidad financiera se encarga de notificar este cambio a la entidad original, gestionando todo el proceso para que el préstamo se ajuste a las nuevas condiciones acordadas.
Solicitud de Certificado: La nueva entidad financiera contacta a la entidad financiera anterior para solicitar un certificado que indique el importe pendiente del préstamo hipotecario.
Contraoferta: Una vez recibido el certificado, la entidad financiera anterior tiene un plazo de 15 días para presentar una contraoferta, en caso de que desee competir con la oferta de la nueva entidad.
Aceptación de la Contraoferta: Si se acepta la contraoferta, se procederá a firmar un acuerdo de novación. Este contrato reflejará las modificaciones acordadas en los términos del préstamo hipotecario original.
Rechazo de la Contraoferta: Si se rechaza la contraoferta, la nueva entidad financiera realizará el cambio de hipoteca. En este caso, la nueva entidad pagará a la entidad anterior el importe total de la deuda pendiente, incluyendo intereses y comisiones aplicables.
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Asesoría hipotecaria
En nuestra inmobiliaria y consultora en Madrid, ofrecemos un servicio integral de asesoría hipotecaria para acompañarte en todo el proceso, ya sea porque quieres comprar una vivienda con hipoteca o donar un piso con hipoteca. Contamos con la ventaja de trabajar estrechamente con las principales entidades financieras del país, lo que nos permite brindarte condiciones competitivas y ajustadas a tus necesidades.
En Templo Consulting te guiaremos en cada paso del proceso, desde la elección de la hipoteca que mejor se adapte a tu perfil, hasta la negociación de las mejores tasas de interés y condiciones financieras.
Hipotecas para Jóvenes en Madrid
La Comunidad de Madrid ofrece un plan llamado »Plan Mi Primera Vivienda», en el cuál ofrece unas ayudas para hipotecas a jóvenes de hasta 40 años.
Para acceder a este tipo de ayudas de hipoteca para jóvenes en Madrid, necesitas cumplir una serie de requisitos, que son los que mencionamos a continuación:
Requisitos para acceder al Plan Mi Primera Vivienda
- Estar entre 18 y 40 años.
- Familias numerosas y monoparentales, no tienen restricciones de edad.
- Vivir en la Comunidad de Madrid durante al menos 2 años antes de la solicitud del »Plan Mi Primera Vivienda»
- La vivienda tiene que estar también situada en Madrid.
- Tiene que ser tu vivienda habitual y permanente.
- Tiene que tener un precio inferior a los 390.000€.
- Debe ser la primera vivienda adquirida del solicitante.
Con el Plan Mi Primera Vivienda, las familias de hasta 40 años podrán solicitar financiación de hasta un 100% del precio del inmueble.
Requisitos para conseguir una hipoteca en Madrid
Para poder acceder a un préstamo hipotecario en Madrid, las entidades financieras deben evaluar la solicitud, para poder asegurarse de la viabilidad de la operación y ver si puedes devolver la cantidad económica a lo largo del tiempo y los plazos acordados.
Por este motivo, es importante cumplir una serie de requisitos para poder acceder a una hipoteca en Madrid:
Situación laboral estable
A la hora de poder una hipoteca, uno de los requisitos clave es demostrar una estabilidad laboral prolongada, lo que puede variar según seas empleado por cuenta ajena o autónomo.
- Si trabajas por cuenta ajena: El banco te exigirá un contrato de trabajo indefinido con una antigüedad mínima de dos años. Además, deberás presentar las tres últimas nóminas y tu informe de vida laboral, para que la entidad pueda evaluar tu estabilidad económica.
- Si eres autónomo: En este caso, la entidad bancaria requerirá que acredites ingresos constantes y sostenibles en el tiempo. Esto es crucial, ya que el banco necesita garantizar que serás capaz de cumplir con los pagos mensuales de la hipoteca.
En ambos casos, el objetivo del banco es asegurarse de que tienes la solvencia suficiente para asumir la deuda hipotecaria a largo plazo.
Ingresos suficientes para pagar la mensualidad
Al solicitar una hipoteca en la Comunidad de Madrid, es esencial acreditar que puedes asumir los pagos mensuales. Como norma habitual, la cuota hipotecaria no debería exceder el 30% de los ingresos netos del solicitante. Si se trata de una solicitud en pareja, este límite puede aumentar hasta el 35% de los ingresos totales combinados.
Al evaluar si los ingresos son suficientes, también se consideran otras obligaciones financieras, como el pago del coche, pensiones alimenticias (ya sea que las recibas o debas pagarlas), rendimientos de inversiones, entre otros compromisos económicos.
Ahorros en el banco
Un factor clave para obtener una hipoteca en Madrid es contar con ahorros suficientes. Las entidades financieras generalmente no cubren el 100% del precio de compra de una vivienda. Por lo común, financian hasta el 80%, lo que implica que el comprador debe aportar el 20% restante. Además, es necesario disponer de un 10% adicional para cubrir los gastos asociados a la compraventa, lo que significa que deberías contar con al menos el 30% del valor total del inmueble en ahorros, a pesar de que el banco financie el 80%.
Scoring bancario
Al revisar una solicitud de hipoteca, las entidades financieras emplean algoritmos para analizar tus datos económicos y calcular tu nivel de riesgo crediticio. Este proceso les ayuda a prever la posibilidad de que puedas tener dificultades para cumplir con los pagos futuros. Cuantos más ingresos dispongas, mayor cantidad económica ahorrada, menos deudas mantengas y mejor sea tu historial crediticio, mayores serán tus opciones de obtener una hipoteca en Madrid.
Edad de la persona que solicita la hipoteca
A la hora de conceder hipotecas, las entidades financieras suelen establecer un límite de edad para garantizar que el préstamo pueda ser reembolsado antes de que el cliente alcance entre 70 y 75 años. Por ejemplo, si una persona solicita una hipoteca a los 50 o 60 años, el plazo máximo de amortización será mucho más corto que el de una persona más joven. Esto puede resultar en cuotas mensuales más elevadas, ya que el periodo de tiempo para pagar es menor.
En muchos casos, los bancos calculan la edad máxima considerando el riesgo financiero asociado a la jubilación o la reducción de ingresos, lo que aumenta las dificultades para cumplir con los pagos.
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¿Cuánto tiempo se tarda en firmar una hipoteca en Madrid?
El proceso de formalización de una hipoteca suele tardar alrededor de 30 días, aunque este plazo puede variar dependiendo de varios factores. Entre ellos se encuentran la rapidez con la que se gestionan los trámites administrativos, como la obtención de la documentación necesaria, así como el tiempo que la entidad financiera tarda en realizar el análisis de riesgos y aprobar la solicitud.
¿Cómo puedo cancelar mi hipoteca en Madrid?
Para poder llevar a cabo la cancelación de tu hipoteca tienes que seguir los siguientes pasos:
Pide a tu entidad financiera un certificado que confirme que has saldado completamente el préstamo y que no queda ninguna deuda pendiente.
Con el certificado de deuda cero, debes acudir a una notaría para que el notario redacte y firme la escritura pública de cancelación de la hipoteca.
Este documento es necesario para demostrar que el préstamo ha sido completamente pagado y que la hipoteca queda cancelada.
Completa el formulario 600, que se utiliza para liquidar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.
Este modelo declara el acto de cancelación de la hipoteca y permite su registro.
Paga la tasa establecida para la cancelación de la hipoteca.
El importe puede variar dependiendo de la comunidad autónoma en la que te encuentres.
Lleva el formulario 600 completo junto con el justificante de pago al Registro de la Propiedad.
Allí se procederá a inscribir la cancelación de la hipoteca, actualizando el registro para reflejar que la propiedad ya no está gravada por dicha hipoteca.
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