¿Cómo funciona una inmobiliaria?

cómo funciona una inmobiliariaMuchas veces nos hemos preguntado cómo funciona una inmobiliaria. ¿En qué se diferencian de otros comercios? Las agencias inmobiliarias se parecen más a un despacho de abogados que a otros negocios comerciales. En realidad, además de las viviendas y locales que comercializan, también ofrecen una amplia gama de productos intangibles. Como son los trámites relacionados con la compra-venta de inmuebles: adjudicación de herencia, plusvalía municipal, contrato de arras, etc.

¿Cómo funciona una inmobiliaria para el vendedor?

Lo primero es que cada agencia inmobiliaria tiene sus propios procedimientos. Aunque hay ciertos pasos del proceso que son comunes o muy parecidos en casi todas ellas:

1. ¿Cómo llega un vendedor a una inmobiliaria?

Existen infinidad de circunstancias que nos pueden llevar a buscar una inmobiliaria. Desde un nacimiento, a un matrimonio, hasta un divorcio o una defunción. Algunos clientes tienen referencias de vendedores o compradores anteriores, otros acuden porque viven o trabajan cerca de la inmobiliaria, aunque cada vez estamos más acostumbrados a realizar las compras y la búsqueda de servicios por Internet. Pues en lo referente a las inmobiliarias sucede lo mismo. Sobre todo desde el nacimiento de las inmobiliarias sin comisión. 

2. Valoración gratuita del inmueble. 

Tras haber dado el primer paso de escoger inmobiliaria, lo más habitual es que el agente inmobiliario realice una valoración gratuita de la vivienda. De esta manera, los profesionales informan al vendedor del valor estimado que tiene la vivienda en el mercado. Para realizar este informe valoran múltiples factores: el estado en que se encuentra la vivienda, su orientación, las vistas, la altura, las zonas comunes, etc.

También existen herramientas de valoración online, aunque estos servicios no pueden compararse con la valoración de un profesional.

Muchas veces se decide publicar el inmueble por un precio elevado, con el objetivo de bajarlo después si no hay interesados. Esta estrategia no es mala idea en sí misma, aunque se corre el riesgo de quemar el piso.

En esta parte del proceso, entre profesional y vendedor existe un diálogo sobre las condiciones de venta. Se especifican los honorarios, las comisiones (si las hubiera), cuáles son los servicios incluidos, etc. Además se hace un cálculo de los impuestos que habrá que pagar tras la venta. De esta forma, el vendedor tiene pleno conocimiento de toda la información que necesita para decidirse.

3. La nota de encargo

Si la parte propietaria decide trabajar con una inmobiliaria hay que firmar una nota de encargo. Se trata de un contrato en el que se especifican tanto los servicios como los honorarios que se contratan. En Templo Consulting solo pagas los 1.950€+IVA si vendes el piso, por ejemplo.

También hay agencias inmobiliarias que trabajan con exclusividad, es decir, que no existe la posibilidad de comercializar el inmueble con otras inmobiliarias o como particular. En Templo Consulting no hay exclusividad, aunque si otras agencias tienen las llaves para realizar visitas preferimos que sea el propietario quien las realice. Para no responsabilizarnos por los despistes o accidentes que sucedan mientras enseñan el piso agentes de otras inmobiliarias.

4. La publicación

Una vez firmada la nota de encargo hay que publicar la vivienda en los portales inmobiliarios, la web de la inmobiliaria y difundirlo por redes sociales. Los profesionales de Templo Consulting realizan el reportaje del inmueble. Es muy importante tener en cuenta la técnica del home staging.

La mayoría de inmobiliarias tienen una cartera de clientes interesados en determinadas zonas o tipologías de viviendas. Estos potenciales compradores son los primeros en conocer los últimos inmuebles adquiridos por la inmobiliaria. Generalmente, cuantas más llamadas se reciben es en los primeros días tras publicación del inmueble. Es muy común que el comprador esté entre los diez primeros interesados, porque se trata de gente que busca activamente y tiene alertas que le informan sobre las publicaciones de nuevas viviendas con las características que ellos buscan.

5. Las visitas

En la nota de encargo siempre queda establecido quién hace las visitas, si va a ser el vendedor o los profesionales. Aunque es interesante señalar que una de las acciones más importantes de la inmobiliaria es el filtrado de interesados. Este filtrado permite evitar curiosos o personas que en realidad no disponen de la capacidad de compra.

Templo Consulting ofrece unas excelentes condiciones de financiación a los compradores, gracias a un convenio de colaboración con ocho entidades bancarias. Señalamos que la negativa de la financiación por parte del banco suele ser la razón principal por la que fracasan los procesos de compraventa.

En esta primera fase de filtrado se resuelven todas las dudas relacionadas con la vivienda y se detalla todo el procedimiento de la transacción al comprador. En la segunda fase de filtrado, cuando sólo quedan los verdaderos interesados en la vivienda, se realiza la visita.

¿Cómo funciona una inmobiliaria para el comprador?

1. ¿Dónde buscar vivienda?

Cuando se busca casa, la mejor manera es utilizar portales inmobiliarios como Idealista o Fotocasa, porque es donde todas las inmobiliarias y particulares publican los inmuebles. Comparar varias viviendas puede ser práctico para conocer el precio de venta en la zona, según las características que busca el comprador.

Aunque existen una treintena de portales inmobiliarios populares, los demás suelen basar sus datos en los dos anteriores. Incluso algunos roban información sin permiso y no se actualizan con el objetivo de ganar tráfico online. Por eso en algunas ocasiones puedes ver pisos publicados disponibles que ya han sido vendidos.

Cuando una inmobiliaria tiene página en Idealista o Fotocasa, estos dos portales serán los de referencia para el comprador. Si lo encuentra en otro portal y no en los anteriores, seguramente el piso ya se haya vendido.

Si queremos comprar en una zona concreta, y no vemos nada que nos interese en la red, sería interesante acudir a las inmobiliarias cercanas o llamar por teléfono para que nos añadan a su base de datos. De igual manera, es recomendable seguir a las inmobiliarias que comercialicen en los barrios en los que estamos buscando vivienda en las redes sociales.  En Templo Consulting se publican los inmuebles en Twitter, Facebook e Instagram.

2. Cómo programar una visita y hacer una reserva

Si hay un piso en el que el comprador esté interesado debería llamar a la inmobiliaria o contactar con ellos por correo electrónico o chat online. Así nos informarán de los requisitos y condiciones, para después agendar la visita al inmueble según la disponibilidad del comprador.

Al realizar la visita hay que firmar una hoja de visitas, que es un documento que sirve para confirmar que aceptamos las condiciones de compra que se hayan pactado entre el propietario y la inmobiliaria. Si al comprador le ha gustado la vivienda que ha visitado, el siguiente paso es reservarla. Para ello, hay que depositar una señal que demuestre nuestro interés real en hacer la compra. Templo Consulting propone una señal es de 3.000€.

Llegado este momento se traslada la propuesta al propietario, quien decidirá si está de acuerdo con ese precio de venta. La propuesta no tiene por qué ser por el mismo precio que el que fue fijado por el vendedor. Evidentemente si el vendedor rechaza la propuesta, la señal se devuelve inmediatamente al comprador. Si el vendedor acepta, hay que obtener la nota simple, que es lo que garantiza que la vivienda no tiene cargas y que el vendedor es el auténtico propietario del inmueble. Aun así, existen casos en los que es el propio vendedor quien descubre que la vivienda no está a su nombre en la nota simple, en esas circunstancias esto es lo que hay que hacer.

3. Firmar el contrato de arras o contrato privado

En el momento en que el vendedor y el comprador se han puesto de acuerdo se pasa a la elaboración del contrato de arras,en el que se establece el precio final de la venta y se especifica que no tiene ninguna carga.

Los agentes inmobiliarios se encargarán de la elaboración y gestión de todos los documentos. El contrato de arras es una garantía para que el vendedor no pueda echarse atrás antes de la venta final. Lo más común es que el vendedor reciba una cantidad económica concreta por adelantado, y si se arrepintiera deberá que devolverlo por duplicado.

No obstante, depende del tipo de contrato de arras que se utilice. Aquí te explicamos las diferencias y tipologías de contratos de arras y contratos privados. En este contrato se establece de manera definitiva la fecha para firmar en notaría el cambio de escrituras.

4. La notaría y el Registro de la Propiedad

Por último, ante notario el vendedor es debe presentar los siguientes documentos:

  • Último recibo del IBI
  • Escrituras de propiedad
  • Certificado de pago de todos los recibos de los gastos a la Administración de la Comunidad
  • Certificado de eficiencia energética

El certificado de eficiencia energética pasará a nombre del comprador, así como las nuevas escrituras. El notario adjuntará el certificado de pago de todos los gastos de la Comunidad- Después se hará el pago y la entrega de llaves.

Para terminar  también hay que llevar las escrituras de propiedad para su inscribirlas en el Registro de la Propiedad. Si alguien pidiera una nota simple, de ahí en adelante, será el comprador quien aparezca como legítimo propietario.

Una vez terminados todos los procesos legales y administrativos, hay pagar los servicios inmobiliarios. En Templo Coonsulting sólo pagarás 1.950€ + IVA tras haber vendido el piso. ¿Quieres contactar con nosotros? ¡Llama sin compromiso!

 

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