¿Cómo funciona una inmobiliaria?

11 Oct

cómo funciona una inmobiliaria

Muchas veces nos hemos preguntado cómo funciona una inmobiliaria ¿En qué se diferencian de otros comercios?

Las agencias inmobiliarias se parecen más a un despacho de abogados que a otras empresas de servicios. Porque, además de las viviendas y locales que comercializan, proporcionan una amplia gama de productos intangibles. Como por ejemplo, todos los trámites relacionados con la compra-venta de inmuebles: adjudicación de herencia, plusvalía municipal, contrato de arras, etc.

Si estás buscando una inmobiliaria con buenas referencias, en Templo Consulting contamos con más de 10 años de experiencia en el sector y nos encargamos de todo el proceso por una tarifa plana de 1.950€+IVA.

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    ¿Cómo funciona una inmobiliaria para el vendedor?

    Cada agencia inmobiliaria tiene sus propios procedimientos. Aunque hay ciertos pasos muy parecidos en casi todas ellas:

    1. ¿Cómo llega un vendedor a una inmobiliaria?

    Existen infinitas circunstancias que nos pueden llevar a buscar una agencia. Desde un nacimiento o un matrimonio, hasta un divorcio o una defunción. Algunos clientes confian en las experiencias de conocidos, otros acuden porque viven o trabajan cerca de la inmobiliaria, aunque cada vez estamos más acostumbrados a comprar productos y buscar servicios por Internet. Y con los servicios inmobiliarios sucede lo mismo. Sobre todo desde la aparición de las conocidas como inmobiliarias sin comisión. 

    2. Valoración gratuita de la vivienda. 

    El siguiente paso tras escoger inmobiliaria, es que el agente inmobiliario realice una valoración del inmueble. Informando así al vendedor del valor estimado que tiene la vivienda en el mercado. Para realizar este estudio se valoran múltiples factores, como por ejemplo: el estado de conservación en que se encuentra la vivienda, su orientación, las vistas, la altura, las zonas comunes, los servicios municipales cercanos, los comercvios, etc.

    Por supuesto, como propietarios, también podemos recurrir a herramientas de valoración online -aunque estos servicios no pueden compararse con la valoración de un profesional-.

    Sin los consejos de un agente experto, los vendedores pueden cometer el error de publicar el inmueble por encima del valor de mecado. Una acción muy arriesgada, cuyo posible resultado sea quemar el piso.

    Por eso es tan importante que en esta parte del proceso exista diálogo entre el propietario y el vendedor. Aquí es cuando se especifican los honorarios, las comisiones (si las hubiera), los servicios que están incluidos, etc. Además, de calcular los impuestos que tendrá que pagar tras la compraventa.

    3. La nota de encargo

    Si la parte propietaria decide contratar a una inmobiliaria, hay que firmar una nota de encargo. Se trata de un contrato en el que se especifican tanto los servicios que se contratan, así como el coste de los mismos. Por ejemplo con nosotros, solo pagas los 1.950€+IVA cuando hayamos vendido el piso. A diferencia de otras empresas que cobran por adelantado.

    En la nota de encargo también se especifican los servicios contratados, como quién se encarga de las visitas, la negociación de una propuesta en firma o si nos acompañan a notaría el día de la firma.

    4. La publicación

    Una vez firmada la nota de encargo hay que publicar la vivienda en los principales portales inmobiliarios, la web de la inmobiliaria y difundirlo por redes sociales. En Templo Consulting nos encargamos de todo, desde el reportaje profesional hasta la publicación del anuncio. 

    Normalmente, la mayoría de inmobiliarias disponen de una cartera de clientes propia -interesados en determinadas zonas o tipologías de viviendas-. Estos potenciales compradores son los primeros en conocer los últimos inmuebles adquiridos por la inmobiliaria. De ahí que, cuando más llamadas se reciban sea en los primeros días tras publicación del inmueble.

    Lo más común es que el comprador se encuentre entre los diez primeros interesados, porque se trata de gente que busca activamente y tiene alertas que le informan sobre las publicaciones de nuevas viviendas con las características concretas que ellos buscan.

    5. Las visitas

    En la nota de encargo siempre queda establecido quién hace las visitas, si va a ser el vendedor o los profesionales. Aunque es interesante señalar que una de las acciones más importantes de la inmobiliaria es el filtrado de interesados. Este filtrado permite evitar curiosos o personas que en realidad no disponen de la capacidad de compra.

    En esta primera fase de filtrado se resuelven todas las dudas relacionadas con la vivienda y se detalla todo el procedimiento de la transacción al comprador. En la segunda fase de filtrado, cuando sólo quedan los verdaderos interesados en la vivienda, se realiza la visita.

    ¿Cómo funciona una inmobiliaria para el comprador?

    1. ¿Dónde buscar vivienda?

    Cuando se busca casa, la mejor manera es utilizar portales inmobiliarios como Idealista o Fotocasa, porque es donde todas las inmobiliarias y particulares publican los inmuebles. Comparar varias viviendas puede ser práctico para conocer el precio de venta en la zona, según las características que busca el comprador.

    Aunque existen una treintena de portales inmobiliarios populares, los demás suelen basar sus datos en los dos anteriores. Incluso algunos roban información sin permiso y no se actualizan con el objetivo de ganar tráfico online. Por eso en algunas ocasiones puedes ver pisos publicados disponibles que ya han sido vendidos.

    Cuando una inmobiliaria tiene página en Idealista o Fotocasa, estos dos portales serán los de referencia para el comprador. Si lo encuentra en otro portal y no en los anteriores, seguramente el piso ya se haya vendido.

    Si queremos comprar en una zona concreta, y no vemos nada que nos interese en la red, sería interesante acudir a las inmobiliarias cercanas o llamar por teléfono para que nos añadan a su base de datos. De igual manera, es recomendable seguir a las inmobiliarias que comercialicen en los barrios en los que estamos buscando vivienda en las redes sociales.  En Templo Consulting se publican los inmuebles en Twitter, Facebook e Instagram.

    2. Cómo programar una visita y hacer una reserva

    Si hay un piso en el que el comprador esté interesado debería llamar a la inmobiliaria o contactar con ellos por correo electrónico o chat online. Así nos informarán de los requisitos y condiciones, para después agendar la visita al inmueble según la disponibilidad del comprador.

    Al realizar la visita hay que firmar una hoja de visitas, que es un documento que sirve para confirmar que aceptamos las condiciones de compra que se hayan pactado entre el propietario y la inmobiliaria. Si al comprador le ha gustado la vivienda que ha visitado, el siguiente paso es reservarla. Para ello, hay que depositar una señal que confirme nuestro interés real en hacer la compra. Templo Consulting propone una señal es de 3.000€.

    Llegado este momento se traslada la propuesta al propietario, quien decidirá si está de acuerdo con ese precio de venta. La propuesta no tiene por qué ser por el mismo precio que el que fue fijado por el vendedor. Evidentemente si el vendedor rechaza la propuesta, la señal se devuelve inmediatamente al comprador. Si el vendedor acepta, hay que obtener la nota simple, que es lo que garantiza que la vivienda no tiene cargas y que el vendedor es el auténtico propietario del inmueble. Aun así, existen casos en los que es el propio vendedor quien descubre que la vivienda no está a su nombre en la nota simple, en esas circunstancias esto es lo que hay que hacer.

    3. Firmar el contrato de arras o contrato privado

    En el momento en que el vendedor y el comprador se han puesto de acuerdo se pasa a la elaboración del contrato de arras,en el que se establece el precio final de la venta y se especifica que no tiene ninguna carga.

    Los agentes inmobiliarios se encargarán de la elaboración y gestión de todos los documentos. El contrato de arras es una garantía para que el vendedor no pueda echarse atrás antes de la venta final. Lo más común es que el vendedor reciba una cantidad económica concreta por adelantado, y si se arrepintiera deberá que devolverlo por duplicado.

    No obstante, depende del tipo de contrato de arras que se utilice. Aquí te explicamos las diferencias y tipologías de contratos de arras y contratos privados. En este contrato se establece de manera definitiva la fecha para firmar en notaría el cambio de escrituras.

    4. La notaría y el Registro de la Propiedad

    Por último, ante notario el vendedor es debe presentar los siguientes documentos:

    • Último recibo del IBI
    • Escrituras de propiedad
    • Certificado de pago de todos los recibos de los gastos a la Administración de la Comunidad
    • Certificado de eficiencia energética

    El certificado de eficiencia energética pasará a nombre del comprador, así como las nuevas escrituras. El notario adjuntará el certificado de pago de todos los gastos de la Comunidad- Después se hará el pago y la entrega de llaves.

    Para terminar  también hay que llevar las escrituras de propiedad para su inscribirlas en el Registro de la Propiedad. Si alguien pidiera una nota simple, de ahí en adelante, será el comprador quien aparezca como legítimo propietario.

    Una vez terminados todos los procesos legales y administrativos, hay pagar los servicios inmobiliarios. Además, en Templo Consulting le proporcionamos unas excelentes condiciones de financiación a la parte compradora, gracias a un convenio de colaboración con ocho entidades bancarias. Dado que la negativa de la hipoteca, suele ser la razón principal por la que fracasan los procesos de compraventa.

    En Templo Consulting sólo pagarás 1.950€+IVA tras haber vendido el piso. ¿Quieres contactar con nosotros? ¡Llama sin compromiso al 91 489 21 27 o déjanos tus datos en el formulario. 

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