¿Cómo funciona una inmobiliaria?

11 Oct

cómo funciona una inmobiliariaNo saber cómo funciona una inmobiliaria puede suponer problemas a la hora de realizar una compraventa. Por ello, en Templo Consulting hemos decidido explicar cómo es el proceso de compra y venta de cualquier vivienda.

En primer lugar, hay que señalar que una inmobiliaria no es como cualquier otra tienda o comercio. Es mucho más sencillo comprarla con un despacho o una gestoría que con un supermercado de inmuebles. No se está comercializando únicamente un producto, sino que se realizan una amplia serie de trámites relacionados con la venta.

¿Cómo funciona una inmobiliaria para el vendedor?

Tenemos que empezar diciendo que cada inmobiliaria tiene sus propios procedimientos. Sin embargo, hay una serie de procesos que son comunes y que vamos a explicar.

¿Cómo llega un vendedor a una inmobiliaria?

La verdad es que hay casos de todo tipo. Hay clientes que vienen referidos por otras personas, otros acuden por cercanía o cada vez hay más gente que investiga por internet, especialmente en lo referente a las inmobiliarias sin comisión como nosotros. En ese último caso, también se puede dar un contacto telefónico o por nuestro chat online.

La valoración gratuita

Tras el primer contacto, lo más habitual es que antes de firmar nada se realice una valoración gratuita. De esta forma, los profesionales de la inmobiliaria indican al vendedor el precio de mercado estimado de la propiedad. Para ello, tienen en cuenta múltiples factores como los testigos de la zona, el estado del inmueble, su orientación, vistas, etc.

Mucha gente prefiere utilizar primero un servicio de valoración online, si bien estos servicios nunca son tan precisos como una valoración humana.

Es importante resaltar que la decisión final sobre el precio de venta es del vendedor. Si el vendedor decide ponerlo más caro de la cuenta, puede hacerlo, simplemente se reducirán bastante sus posibilidades de vender.

No importa lo buen comercial que sea el profesional, cuando un piso está muy caro simplemente nadie llama por los mismos, por lo que no hay nadie a quién vender la vivienda.

En muchos casos se decide empezar en un precio más alto y si no hay interesados se termina bajando cuando pasan unas semanas. Es una buena idea, pero también tiene el problema de quemar el piso.

En esta parte del proceso, el profesional y el vendedor hablan sobre las condiciones de venta. Se explican los honorarios, comisiones, servicios ofrecidos, etc… También se calculan los impuestos que habrá que pagar por la venta. De esta forma, la persona que quiere vender tiene toda la información que necesita para decidirse.

La nota de encargo

Si la parte propietaria decide contar con la inmobiliaria se firma una nota de encargo. Se trata de un contrato en el que se especifica los servicios y los honorarios que se van a ofrecer. Hay tantos tipos de notas de encargo como posibilidades.

Por ejemplo, hay muchas inmobiliarias como Templo Consulting que solo cobran si venden el piso a uno de sus clientes. En caso de no lograr venderlo, todo el servicio ofrecido habrá sido gratuito.

También puede haber o no exclusividad, es decir, posibilidad de comercializar el inmueble con otras inmobiliarias o por uno mismo. En nuestra consultoría inmobiliaria no tenemos exclusividad, si bien nos reservamos la posibilidad de no comercializar un inmueble si hay muchas otras inmobiliarias vendiéndolo, ya que preferimos centrar nuestro esfuerzo en aquellas personas que confían plenamente en nosotros.

En estos casos, no se firmaría nota de encargo, si bien ya habrían recibido su valoración gratuita sin ningún tipo de gasto. También aquí se establece el momento de la venta. En nuestro caso, después de haber firmado la escritura pública en notaría.

La publicación

Una vez firmada la nota de encargo hay que publicar la vivienda en los portales inmobiliarios, la web y las redes sociales. Es importante señalar que no siempre se publican todos los inmuebles.

La mayor parte de las inmobiliarias tienen una base de datos de clientes interesados en determinadas zonas y tipologías. Estos potenciales compradores son los primeros en saber sobre la vivienda y visitarla. Si ninguno de ellos se interesa o compra la vivienda, se procedería a la publicación online.

Antes, se realizarían las fotografías profesionales en el inmueble. En este caso es muy importante tener en cuenta la técnica del home staging.

Generalmente, son los primeros días donde se reciben la mayor avalancha de llamadas sobre un inmueble. Habitualmente, el comprador está entre los diez primeros interesados. La razón es que se trata de gente que busca activamente y que tiene alertas que le informan de los nuevos pisos que van saliendo.

Las visitas

Ya en la nota de encargo vendrá establecido quién hace las visitas, si el vendedor o los profesionales. Una de las cosas más importantes que se hace desde una inmobiliaria es el filtrado de interesados.

Este filtrado permite evitar curiosos o gente que no dispone realmente de la capacidad de compra. Además, nuestra inmobiliaria ofrece financiación a los interesados gracias a nuestro convenio con ocho entidades financieras. Hay que tener en cuenta que la negativa del banco a dar financiación suele ser la razón más común por la que no se termina un proceso de compraventa.

En este primer pase de filtrado se resuelven todas las dudas y se explica el procedimiento al comprador. Cuando ya quedan solo los verdaderos interesados en la vivienda, se realiza la visita.

Los siguientes pasos los vamos a explicar dentro de la perspectiva del comprador.

¿Cómo funciona una inmobiliaria para el comprador?

Para el comprador saber cómo funciona una inmobiliaria también le puede ayudar a encontrar su vivienda de forma más rápida.

¿Dónde encontrar la vivienda?

Si estamos buscando casa, lo mejor es utilizar portales inmobiliarios como Idealista o Fotocasa. Todas las inmobiliarias y particulares publican allí sus inmuebles. Además, nos ayudará a tener una idea del precio de venta en la zona y con las características que queremos.

Aunque haya una treintena de portales inmobiliarios populares, estos suelen tomar sus datos de los dos anteriores. Además, muchos de ellos roban la información sin permiso y no se actualizan para tratar de ganar tráfico online. Esto supone que puedas ver muchos pisos que ya están vendidos. Si una inmobiliaria tiene página en Idealista o Fotocasa, el piso estará allí. Si está en otro portal y no en los anteriores, lo normal es que el piso ya se haya vendido.

Si queremos comprar en una zona concreta y no vemos nada que nos interese en la red, también es importante acudir a las inmobiliarias de la zona o llamar por teléfono para que nos añadan a su base de datos.

Así, si sale algo nuevo, seremos los primeros en saberlo.

Igualmente es recomendable seguir a las inmobiliarias que comercialicen en nuestras zonas preferidas en las redes sociales. Nosotros publicamos nuestros inmuebles en Twitter, Facebook e Instagram.

Programar una visita y hacer una reserva

Una vez que veamos un piso de inmobiliaria que nos guste solo tenemos que llamar o contactar por correo electrónico o chat online. Allí nos informarán de todo lo necesario, preguntarán por nuestra disponibilidad y nos citarán para ver la vivienda.

Al hacer la visita tendremos que firma la hoja de visitas donde tendremos que certificar que somos conscientes de las condiciones de compra que hayan pactado el propietario con la inmobiliaria.

Si la vivienda que hemos visto nos ha gustado, el siguiente paso es reservarla. Para ello, tendremos que dejar una señal que demuestre nuestro interés real en hacer la compra. En nuestro caso, la señal es de 3.000€.

En ese momento se traslada la propuesta al propietario y este decidirá si la acepta o no. La propuesta puede ser por otro precio diferente al fijado por el vendedor.

Si el vendedor rechaza la propuesta, la señal se devuelve inmediatamente al comprador. Si el vendedor acepta, se pasa al siguiente paso. Antes, se obtiene la nota simple, que garantiza que la vivienda no tiene cargas y que el propietario es su propietario.

Esto servirá al comprador para asegurarse que la vivienda no tiene cargas y que se la vende el verdadero propietario. Aun así hay casos en el que el vendedor descubre que la vivienda no está a su nombre en la nota simple, en esos casos, esto es lo que tiene que hacer.

Firmar contrato de arras o contrato privado

Una vez que vendedor y comprador se han puesto de acuerdo se pasa al contrato de arras. Puedes leer el siguiente enlace para saber qué es en profundidad. En este contrato viene establecido el valor final de la venta y que no tiene ninguna carga.

Los profesionales de la inmobiliaria se encargarán de la gestión de todos los contratos. Este contrato es una garantía para que el vendedor no pueda echarse atrás ante de la venta final. Normalmente se establece una cantidad y en el caso de que el vendedor se arrepienta tendrá que devolverla por dos.

Aun así, todo dependerá del contrato utilizado. Aquí te explicamos las diferencias y tipologías de contratos de arras y contratos privados. En este contrato ya se establece la fecha en la que se irá a notaría para firmar el cambio de escrituras.

La notaría y el Registro de la Propiedad

Por último, iremos ante notario. Aquí tenemos que pasar de nuevo al vendedor ya que es el que tiene que llevar los siguientes documentos:

  • Último recibo del IBI
  • Escrituras de propiedad
  • Certificado de estar al corriente de gastos de la Administración de la comunidad
  • Certificado de eficiencia energética

El certificado de eficiencia energética pasará al comprador, así como las nuevas escrituras. El notario adjuntará el certificado de estar al corriente de los gastos en la nueva escritura y se hará el pago y la entrega de las nuevas llaves.

El último paso también se lo podrá gestionar la inmobiliaria. En este caso es llevar las nuevas escrituras de propiedad para su inscripción en el Registro de la Propiedad. Así tendremos la máxima seguridad respecto a nuestros derechos con la vivienda. Si alguien pide una nota simple, seremos nosotros los que aparezcamos como nuevos propietarios.

Una vez que el proceso ha terminado, llega el momento de pagar a la inmobiliaria. Aquí hay que tener cuidado porque algunas de las llamadas inmobiliarias sin comisión te hacen pagar por adelantado. En Templo Consulting, sin embargo, solo pagas cuando vendes.

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