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Hipotecas de las Viviendas Protegidas
¿Cómo funcionan las hipotecas de las VPO?
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¿Qué es una hipoteca VPO?
Las hipotecas VPO son préstamos destinados a la adquisición de Viviendas de Protección Oficial, que son propiedades construidas con el objetivo de facilitar el acceso a la vivienda. Estos inmuebles tienen precios reducidos gracias a subvenciones o normativas específicas. Como consecuencia, al solicitar un préstamo hipotecario para una VPO, puede haber diferencias en comparación con un crédito hipotecario convencional.
Hipoteca Vivienda Protegida Obra Nueva
En Madrid, no todas las personas pueden optar por una vivienda de protección oficial de obra nueva; deben cumplir con ciertos requisitos en el momento de la adjudicación de la vivienda. En el caso de promociones individuales, estos requisitos deben cumplirse en la fecha de solicitud de la calificación provisional.
Viviendas calificadas bajo el Decreto 74/2009
- Ser mayor de edad o menor emancipado, sin estar incapacitado para asumir compromisos contractuales.
- Ser español o residente legal en España.
- Tener ingresos familiares que no superen 5,5 veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (IPREM) para viviendas de precio básico (VPPB) y 7,5 veces el IPREM para viviendas de precio limitado (VPPL).
- Pertenecer a un colectivo con discapacidad o familia numerosa si se solicita una vivienda reservada para dicho grupo.
- Ningún miembro de la unidad familiar puede ser propietario de otra vivienda en pleno dominio ni tener derechos de uso o disfrute sobre otra vivienda en todo el territorio nacional, excepto en las circunstancias permitidas por el artículo 3.3.3 del Decreto 74/2009.
Viviendas calificadas bajo el Decreto 11/2005
Viviendas destinadas a VENTA O USO PROPIO
- Ser mayor de edad o menor emancipado, sin estar incapacitado para asumir compromisos contractuales.
- Ser español o residente legal en España.
- Tener ingresos familiares que no superen 5,5 veces el IPREM para viviendas de precio básico (VPPB) y 7,5 veces el IPREM para viviendas de precio limitado (VPPL).
- Pertenecer a un colectivo con discapacidad o familia numerosa si se solicita una vivienda reservada para dicho grupo.
- El adquirente no puede poseer otra vivienda protegida ni ser propietario de una vivienda libre en la Comunidad de Madrid si su valor supera el 40 % del precio máximo de venta de la vivienda protegida que se desea adquirir (60 % en caso de familias numerosas), excepto en las situaciones establecidas por la ley.
Viviendas destinadas a ARRENDAMIENTO
- Ser español o residente legal en España.
- Tener ingresos familiares que no superen 5,5 veces el IPREM.
- No ser propietario de otra vivienda protegida en todo el país, ni tener una vivienda libre en la Comunidad de Madrid, salvo las excepciones permitidas por la ley.
- Pertenecer a un colectivo con discapacidad o familia numerosa si se solicita una vivienda reservada para dicho grupo.
¿Tienes dudas? Te las respondemos sin coste.
Hipoteca para una VPO de nueva construcción
Aunque hayas conseguido una vivienda de protección oficial, no existe obligación por parte de las entidades financieras de concederte un préstamo hipotecario para VPO. La aprobación dependerá de tu perfil crediticio y capacidad de pago.
- El tipo de interés para estos préstamos está regulado por la Dirección General de Vivienda y Suelo, que publica el Acuerdo de Consejo de Ministros correspondiente a la revisión y modificación de los tipos de interés anuales aplicables a los préstamos cualificados o convenidos, en el marco del Programa 1996 del Plan de Vivienda 1996-1999, del Plan de Vivienda 2002-2005 y del Plan de Vivienda 2005-2008.
- Suelen tener un esquema mixto. Durante los primeros años, el interés es fijo, y después de este periodo, se convierte en variable, generalmente relacionado con el euríbor.
- Pueden incluir un periodo de carencia. Durante este tiempo, que suele coincidir con el inicio del préstamo pero puede variar, no se paga la cuota hipotecaria completa.
- El plazo de devolución del préstamo suele ser más largo. Para reducir la cuota mensual, las entidades financieras ofrecen periodos de devolución más extendidos.
- Están libres de comisiones. Las hipotecas para VPO, al estar diseñadas para facilitar el acceso a la vivienda a personas con recursos limitados, generalmente no incluyen cargos adicionales, como comisiones de apertura, estudio o novación.
Hipotecas Vivienda de Protección segunda transmisión
Las hipotecas para segundas transmisiones de viviendas protegidas funcionan como hipotecas convencionales, con la particularidad de que el banco valorará la vivienda únicamente hasta el precio máximo de venta permitido por la ley. Para este proceso, se requerirá una autorización o informe de venta, según el tipo de vivienda protegida que tengas.
Adicionalmente, el inmueble que se compra actúa como garantía de pago. Según el Banco de España hay tres aspectos fundamentales de cómo opera una hipoteca: capital, interés y plazo de amortización.
Requisitos para comprar vivienda VPO segunda mano
Los requisitos fundamentales para adquirir una vivienda protegida en Madrid son:
- Establecerla como tu residencia principal.
- No poseer otras viviendas protegidas.
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Costes de la formalización de la hipoteca
Al comprar una vivienda, se enfrentan varios gastos que deben pagarse antes de la adquisición. En general, se pueden clasificar en dos grupos:
- Gastos al comprar la vivienda: Estos comprenden los honorarios notariales, el registro de la propiedad para inscribir la vivienda a nuestro nombre y los impuestos asociados a la compra. Estos costes son responsabilidad del comprador, es decir, del consumidor.
- Gastos de formalización de la hipoteca: Estos abarcan la tasación del inmueble, honorarios notariales para constituir la hipoteca, el registro de la hipoteca, impuestos y copias de la documentación firmada. Estos costes se reparten entre el consumidor y la entidad financiera de acuerdo con la legislación vigente.
¿Puedo subrogar una hipoteca para VPO?
Según la Asociación Hipotecaria Española (AHE), cualquier persona con una hipoteca de VPO tiene derecho a subrogarla si encuentra condiciones más favorables en otro banco.
Si estás considerando subrogar tu hipoteca de VPO, lo primero que debes tener claro es la tipología de vivienda a la que pertenece tu piso. El procedimiento es similar al de cualquier hipoteca común. Debes acudir a tu banco para informarle de tu decisión de subrogar tu hipoteca con otra entidad. El banco tiene un tiempo para presentarte una contraoferta, o novación del contrato actual, que podrás aceptar o rechazar (habitualmente en un plazo de 15 días).
¿Cuándo se puede cancelar una hipoteca VPO?
Una hipoteca VPO de obra nueva, al igual que cualquier otro préstamo hipotecario, puede ser cancelada en cualquier momento. El proceso de cancelación es igual a cualquier otro credito hipotecario.
El primer paso es acudir a la entidad bancaria para solicitar un certificado de deuda o saldo cero que confirme que la deuda está completamente saldada. No estamos obligados a pagar por este certificado. El Banco de España establece que este trámite es gratuito.
Una vez que tengamos el certificado, debemos acudir a la notaría para formalizar la escritura pública de cancelación de la hipoteca. Esta escritura debe ser firmada por un representante autorizado de nuestro banco.
A continuación, tenemos que dirigirnos a Hacienda para tramitar el impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (Modelo 601). Este procedimiento conlleva varios gastos, como los honorarios notariales por la escritura pública y los honorarios registrales por la inscripción correspondiente. Además, si contratamos a un gestor para realizar los trámites, habrá que considerar estos costes adicionales.
En Templo Consulting, ofrecemos servicios especializados para ayudarte con todos los trámites y gestiones relacionados con la venta de tu vivienda con hipoteca. Contáctanos sin compromiso al 919 38 56 78 o déjanos tus datos en el formulario y nosotros nos pondremos en contacto contigo.
¿Cuánto suben las hipotecas de VPO?
Aquí están los 10 puntos clave sobre la revisión de los tipos de interés efectivos anuales vigentes para los préstamos cualificados o convenidos de los programas de planes de vivienda desde 1996 hasta 2008, según lo acordado por el Consejo de Ministros el 10 de abril de 2024:
- Revisión de Tipos de Interés: El Consejo de Ministros aprobó la revisión y modificación de los tipos de interés efectivos anuales para los préstamos cualificados o convenidos en los programas de vivienda de los años 1996 a 2008.
- Programas Afectados: Los planes de vivienda revisados son el Plan de Vivienda 1996-1999, Plan de Vivienda 1998-2001, Plan de Vivienda 2002-2005 y Plan de Vivienda 2005-2008.
- Tipos de Interés Revisados: Los nuevos tipos de interés efectivos anuales son del 3.79% para el Plan 1996-1999, 5.38% para el Plan 1998-2001, 3.80% para el Plan 2002-2005 y 3.84% para el Plan 2005-2008.
- Comparación con Tipos Anteriores: Los nuevos tipos de interés efectivos anuales son más altos que los anteriores, que eran del 2.50% para el Plan 1996-1999, 2.96% para el Plan 2002-2005 y 2.86% para el Plan 2005-2008.
- Método de Revisión: Las revisiones se realizan basándose en la evolución de los tipos de referencia del mercado, publicados por el Banco de España.
- Criterios de Revisión: La metodología y criterios para la revisión de los tipos de interés se establecen en la normativa de cada uno de los planes de vivienda.
- Aprobación por Consejo de Ministros: La revisión de los tipos de interés se realiza mediante acuerdos del Consejo de Ministros y se publican en el Boletín Oficial del Estado.
- Aplicación de los Nuevos Tipos: Los nuevos tipos de interés se aplican a los préstamos cualificados o convenidos ya concedidos.
- Costes para los Prestatarios: Las entidades de crédito aplicarán los nuevos tipos de interés sin coste adicional para los prestatarios.
- Planes de Vivienda: Los planes de vivienda desde 1996 hasta 2008 se rigen por estos nuevos tipos de interés, lo que los sitúa por debajo del tipo de interés aplicable a un préstamo hipotecario de mercado libre a interés variable.
Preguntas frecuentes
Muchas de las personas que tienen hipotecas variables, verán como empiezan a subir sus cuotas. Son las comunidades autónomas con la vivienda más cara los lugares donde suben más las hipotecas.
Islas Baleares, Madrid, Cataluña y País Vasco lideran el ranking. Por la parte baja de la tabla, sin embargo, encontramos a Extremadura, Región de Murcia y La Rioja. Galicia, Islas Canarias y Castilla La Mancha se encuentran en la zona media.
La subida de las hipotecas no supone un encarecimiento abismal. Si no que se espera un incremento anual por debajo de los dos euros, estando en la mitad de la tabla por debajo del euro. Aun así, las previsiones de desaceleración indican que el euríbor podría seguir subiendo el próximo año.
Esto conllevaría un aumento del riesgo de aquellas personas que tienen una hipoteca a interés variable y no una hipoteca a interés fijo. Una opción que ha sido muy rentable los últimos años, pero que puede empezar a dejar de serlo.
Por eso, hay que tener en cuenta que no todas las hipotecas son iguales, sino que dependen de la situación económica de la región, del perfil del usuario y del tipo de operación, como por ejemplo en los préstamos de la viviendas de obra nueva. En el siguiente listado veremos el incremento medio en cada Comunidad Autónoma, aunque la concesión dependerá de las características de la hipoteca contratada y del importe de la misma.
Dónde suben más las hipotecas por comunidades autónomas
Islas Baleares
Las personas hipotecadas en las islas Baleares pagaran de media 1,99€ más, la subida más pronunciada. Curiosamente, no es el lugar donde se paga una mayor cantidad media de hipoteca, sino en Madrid, aunque si será donde el incremento sea más elevado.
Comunidad de Madrid
Cerca se sitúa la Comunidad de Madrid con 1,83€ de incremento. Se trata también de la comunidad donde más sube la vivienda, tanto en la capital como en las localidades del área metropolitana.
Cataluña
Cataluña ocupa la tercera posición, ya a bastante distancia con un incremento de 1,51€. En esta comunidad encontramos dos velocidades. Barcelona va a un ritmo completamente diferente que las otras provincias. Girona también forma parte del top 10 de las provincias más caras mientras que Tarragona se sitúa justo en la mitad de la tabla. Un caso diferente es el de Lleida, la segunda ciudad más económica de todo el país para comprar una casa.
País Vasco
Esta comunidad se caracteriza por su alto nivel adquisitivo. Por ello, ha conseguido mantener grandes cotas de crecimiento. La subida de las hipotecas se quedará en un 1,41€ lo que no es especialmente caro teniendo en cuenta la situación de la comunidad. San Sebastián y Bilbao forman junto con Madrid y Barcelona el tándem de las ciudades más caras de España.
Cantabria
La comunidad vecina de Euskadi tiene un lugar destacado en la lista de dónde suben más las hipotecas. Con 1,34€, se tratará también de uno de los incrementos más considerables.
Andalucía
La comunidad más poblada de España cuenta también con muchas diferencias, lo que hace que la subida media se situé muy cerca de la media nacional a 1,19€. Mientras ciudades como Almería la vivienda se mantiene en precios similares a 2002, Málaga es uno de los lugares que encabezan los ránkings de crecimiento. El interior, exceptuando las capitales, son también de las zonas más económicas para comprar.
Aragón
En Aragón la hipoteca subirá una media de 1,09€. Esta comunidad cuenta con importantes diferencias demográficas. Zaragoza es la quinta ciudad más poblada del país, pero Teruel es la capital menos poblada y Huesca ocupa el tercer lugar. Estas zonas tan despobladas y con poca demanda reducen bastante el precio de la vivienda.
Navarra
Es curioso encontrar a Navarra tan baja en la lista con una subida media de 1,08€. La comunidad tiene precios elevados de vivienda y uno de los niveles de vida más alto junto al País Vasco, Madrid y Cataluña.
Islas Canarias
En las islas Canarias el incremento será de solo 1,03€. Se trata de una subida bastante baja en una de las regiones en las que la segunda vivienda o la vivienda vacacional tiene un mayor protagonismo debido a su clima atractivo y su peculiar orografía.
Castilla-La Mancha
Con un solo céntimo por encima del euro, a 1,01€ será la subida hipotecaria media en Castilla-La Mancha. En esta bella y amplia comunidad encontramos la zona más cercana a Madrid como la de mayor crecimiento, siendo afectada directamente por el incremento de precios en dicha comunidad.
Galicia
Un 1€ subirán las hipotecas medias en Galicia. De nuevo, estamos ante una comunidad con bastantes contrastes entre las grandes ciudades industriales y de servicios como Vigo o La Coruña y las mucho más baratas del interior como Ourense.
Asturias
Solo 0,98€ de aumento en las hipotecas habrá en Asturias, una de las comunidades con mejores condiciones para las hipotecas de interés variable.
Comunidad Valenciana
La Comunidad Valenciana es una de las comunidades con menor incremento hipotecario a 0,94€. En la Comunidad están dos de las provincias con más viviendas en venta actualmente: Valencia y Alicante.
Castilla y León
La cuarta comunidad con menor incremento es Castilla y León con 0,92€. La comunidad más amplia de España en superficie no tiene una gran población ni una gran oferta de venta.
La Rioja
La Rioja ocupa el tercer puesto por la cola. Solo 0,84€ anuales será la subida de la hipoteca.
Murcia
Menos aún tendrán que pagar los habitantes de la Región de Murcia. 0,83€, mucho menos de lo que vale un café y un céntimo por debajo de La Rioja.
Extremadura
En el último lugar en la lista de dónde se paga más de hipoteca encontramos a Extremadura. Solo 0,73€, un incremento muy bajo porque tanto Cáceres como Badajoz cuentan con algunas de las hipotecas más bajas de España.
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