La venta de viviendas en 2019 se ha reducido casi un 4% respecto a los años anteriores. España está sufriendo la primera caída anual en el mercado inmobiliario desde 2013. Un 3,3% en 2019, tras cinco años de ascensos. En total han sido 501. 085 operaciones menos. Sobre todo debido a las viviendas de segunda mano, ya que las viviendas nuevas han aumentado un 1,2%. La entrada en vigor de la nueva Ley Hipotecaria y la inestabilidad política han sido factores clave en la ralentización de operaciones. Sin embargo, lo que parecía una caída coyuntural se va a convertir en tendencia. El mercado inmobiliario en España se va a estabilizar, tras años consecutivos de subida exponencial. A continuación analizamos por qué está cayendo la venta de viviendas y cuáles son sus consecuencias a corto y medio plazo.
Índice
La caída de la venta de viviendas es una realidad
Según datos del INE, en 2018 en nuestro país se alcanzó una cifra record, registrando más de 500.000 viviendas vendidas. En cambio, de agosto a diciembre de 2019 se han acumulado cuatro meses seguidos de bajada respecto al año anterior: 21% en agosto; 12% en septiembre; repuntando un poco en el mes de octubre, con sólo un 1,5% de bajada; y cayendo de nuevo un 9,4% en noviembre. En noviembre de 2019 se realizaron en España tan sólo 38.680 operaciones, su peor cifra en el penúltimo mes del año desde 2016. El 2019 terminó con la menor caída del trimestre, con un 1,3% en diciembre tras cuatro años de subidas. La FAI (Federación de Asociaciones Inmobiliarias) calcula un descenso interanual de un 7,7% en la compra de viviendas de segunda mano durante el último trimestre del año pasado.
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Diferencias entre provincias
Hay que tener en cuenta que, si bien en ciudades como Madrid o Barcelona el mercado de la vivienda ha estado subiendo desde 2014 hasta 2019, en estos momentos se está empezando a notar la desaceleración del sector. Los grandes medios de comunicación llevan meses publicando estadísticas sobre el ‘enfriamiento del ladrillo’, desde el comienzo del tercer trimestre del 2019. Respecto a la venta de viviendas en ciudades de provincia y poblaciones más pequeñas la situación se recrudece aún más. Es imposible comparar la oferta y la demanda de grandes urbes como Madrid y Barcelona, con Valencia, Cáceres, Huelva o Valladolid. En último lugar, si nos referimos a pueblos o aldeas, la situación es de estancamiento total. Por ejemplo una vivienda en una población de 600 habitantes, aún estando a precio de mercado, tiene poca demanda.
Fuente: www.epdata.es
¿Por qué esta cayendo la venta de viviendas?
Los expertos del sector inmobiliario advierten que estamos ante un momento de autorregulación del mercado. Después del tremendo crecimiento experimentado, la compraventa de inmuebles comienza a estabilizarse. Durante los años previos a la crisis económica, España fue el país que más construyó de toda Europa. Lo que desembocó en la famosa ‘burbuja inmobiliaria’. Por eso, aunque hayan decaído las operaciones del sector, el balance sigue siendo positivo. Asimismo, nuestro país seguirá siendo uno de los que más crezca frente a sus vecinos de la Eurozona.
El mercado inmobiliario, al igual que la economía en general, tiene un recorrido cíclico, que pasa por cuatro fases: expansión, desaceleración, contracción y estabilización. Actualmente estamos entrando en el proceso de desaceleración, como evidencian la caída de las ventas y el aumento de los precios. Los precios del sector en nuestro país tocarán techo en el presente año 2020. Esto no significa que se deje de vender y de comprar, pero sí que las transacciones serán más moderadas en relación a las elevadas subidas de los cinco años pasados.
Fuente: www.epdata.es
Desde el verano de 2019 el sector de la construcción está cayendo por las dificultades económicas de las empresas constructoras. Los concursos y preconscursos de acreedores ya no son una excepción. A principios de febrero, ‘Byco’ solicitaba el concurso voluntario de acreedores, siguiendo los pasos de ‘Tilmon’, ‘Oproler’, ‘Teginser’, ‘Sodelor’, ‘Balzola’ o ‘Isolux’. En su comunicado, ‘Byco’ argüía que «la reducción de márgenes, la polémicas en los desarrollos y el encarecimiento de los costes» se han convertido en obstáculos insalvables que les han llevado a tomar esta decisión.
Cada vez más profesionales del sector coinciden en que es un problema endémico y que estamos en un momento de transformación del modelo. Es innegable que vamos hacia una industrialización de la construcción, en la que se necesitará cada vez menos mano de obra no cualificada. Además, la edificación residencial ya no es la inversión más rentable. Las grandes empresas constructoras prefieren embarcarse en proyectos dotacionales, de carácter individual o incluso obra pública.
Otra de las razones por las que el mercado inmobiliario está cayendo es que las nuevas generaciones no tienen tanta capacidad de ahorro y destinan más del 40% de su sueldo en el alquiler. A pesar de que los precios del alquiler estén en sus máximos en las principales ciudades española, sigue siendo la única alternativa para muchas familias. Además cada vez está más extendido el concepto de inquilino nómada, debido a los factores económicos y al cambio de modelo laboral: el teletrabajo. Asimismo los inversionistas han reducido sus operaciones debido a que los altos precios dificultan el retorno de beneficios.
Conclusiones sobre el mercado español
En definitiva, nos enfrentamos a un periodo de normalización del sector inmobiliario en España. Si finalmente se regula la oferta, los profesionales del sector implementarán nuevas estrategias para mantener la venta. A partir de ahora quien tendrá la batuta será el comprador, en vez del vendedor, como había sucedido hasta el momento. Los propietarios se encuentran ante un dilema: ¿vendo ahora o tendré que alquilar la vivienda hasta que se recupere el mercado? Si quieres alquilar tu vivienda, échale un vistazo a nuestro post sobre el futuro del alquiler.
La presión de los comerciales sobre los vendedores va a ser crucial para conseguir tener a precio los inmuebles que tengan en cartera. Ha comenzado una etapa a contrarreloj, en la que cada semana cuenta. Si has pensado en vender tu inmueble, no pierdas esta oportunidad porque más adelante quizá sea tarde.
El nuevo Gobierno de coalición deberá ser muy precavido respecto a las medidas que regulen el sector, porque la necesidad de inversión nacional y extranjera es un punto clave para seguir favoreciendo el flujo de la economía. Uno de los retos más urgentes es la digitalización y la transformación energética, pilares básicos de la industria de la construcción. Es imprescindible acelerar el proyecto ‘Operación Chamartín, Madrid Nuevo Norte’, porque la construcción de vivienda de protección oficial y la mejorar el acceso al centro será un motor para la capital.
Una buena noticia para el sector inmobiliario es que ARPO ya tiene luz verde. El Área de Reparto de Pozuelo Oeste es una de las mayores operaciones urbanísticas de Madrid, después de Valdebebas. Los Berrocales, al sureste de la capital, también han sido desbloqueados por el Ayuntamiento de Madrid. ¿Pasará lo mismo con Los Cerros y Valdecarros?
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