Previsiones en el mercado de la vivienda: Comienzan los descensos en volumen y precios
En marzo de 2023, con respecto a marzo de 2022, la compraventa de viviendas decreció un 11,7% y la concesión de préstamos hipotecarios para la adquisición de vivienda se redujo un 26,4%.
En España el número de compraventas disminuyó hasta alcanzar las 63.661 unidades, con un precio medio del metro cuadrado situado en los 1.580 €/m², lo que supone un descenso del 2,6%.
Pisos frente a chalets
Por tipo de vivienda, las compraventas de pisos disminuyeron un 11,2%, alcanzando las 49.263 unidades; mientras que las vivienda unifamiliares bajaron un 13,4% interanual, hasta llegar a las 14.397 unidades.
Los precios de los pisos tuvieron un descenso del 2,6% en marzo de 2023 con respecto al mismo mes del año anterior, hasta alcanzar los 1.746 €/m²; mientras que el precio de las viviendas tipo unifamiliar promedió los 1.276 €/m², registrando un descenso del 2,7%.
Hipotecas más bajas y menor porcentaje de financiación
En marzo, los préstamos hipotecarios para adquisición de vivienda decrecieron un 26,4%, hasta las 27.192 operaciones. Y la cuantía promedio de estos préstamos también descendió un 4,4%, alcanzando los 146.870 € .
Por tanto, el porcentaje de compras de viviendas financiadas mediante un préstamo hipotecario se situó en el 42,7%. Además, en este tipo de compras con financiación, la cuantía del préstamo supuso en media el 70,9% del precio.
¿Qué factores determinan los cambios en el sector inmobiliario?
La inflación, la subida de los tipos de interés y el contexto geopolítico. Por tanto, el marco socioeconómico en que nos encontramos no es el más favorable para el mercado inmobiliario.
Y aunque los expertos consideran que la vivienda sigue considerandose un activo refugio en momentos de crisis, las compraventas se contraerán en 2023 entre un 15% y un 20%, con una caída de precios entorno al 5%.
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¿Qué sucederá en el segundo semestre de 2023 con el mercado de la vivienda?
La cifra de compraventas en marzo de 2023 fue de 6.567, lo que supone un -15,3% en tasa interanual según el INE. Mientras que el Consejo General del Notariado sitúa las transacciones en 7.750, es decir, que la variación interanual aumentaría hasta el -22,92%.
Y aunque durante el cofinamiento hubo un pico de la demanda de casas unifamiliares en las afueras o pisos con zonas ajardinadas y terraza en la periferia, la vuelta a la normalidad ha renovado el interés de invertir en el centro de las ciudades.
Los inversores regresan a la capital
Los datos de 2021 y 2022 demostraron que la compra de pisos en el centro de Madrid volvía a convertirse en el 80% del total de las viviendas que se venden en España. Pero en 2023, con la incertidumbre política por la formación de nuevos gobiernos autonómicos y municipales, unido al adelanto de las elecciones generales el 23 de julio, provocará retrasos en la firma de licencias de obra nueva, lo que hará que el motor del sector siga siendo la segunda mano.
Aunque incluso en estos momentos convulsos, la construcción se sitúa en torno al 4-5%. Una cifra que está lejos de aquellas sobrevaloraciones abruptas de 2008 y que alejan el fantasma de caer de nuevo en una burbuja inmobiliaria.
Conclusiones sobre el devenir del sector inmobiliario en España
Pese a que a comienzos de año -en enero de 2023- el sector retomó la senda positiva, con un 6,6% de crecimiento interanual; los últimos datos del primer trimestre no son muy buenos, situándose entre un -12% y un -15%. Por tanto, si estás pensando en vender tu piso te recomendamos empezar a comercializar cuanto antes dado que el mercado ha empezado a ralentizarse y los precios ya están estancando.
Además, no podemos obviar que el aumento de los tipos de interés dificulta el acceso a financiación de los compradores. Por lo que, es imprescindible adecuar el precio de salida desde el primer momento.
¿Qué es una burbuja inmobiliaria?
Explicación del concepto: burbuja inmobiliaria
Cuando se produce un aumento excesivo y sin justificación aparente del precio de la vivienda, lo que podría ocasionar una fiebre por comprar bienes inmobiliarios rápidamente con la convicción de que después serán capaces de venderlos por una cantidad mayor.
Además, hay inversionistas que siempre están buscando este tipo de oportunidades y hacen que se incremente la demana en un corto periodo de tiempo, sin que exista oferta suficiente, que es lo que encarece los precios del sector.
¿Cómo se crea una burbuja inmobiliaria?
Hipotecas a diestro y siniestro
La principal causa de una burbuja inmobiliaria es la generación desorbitada de créditos hipotecarios, sin tener en cuenta los perfiles de los compradores. Es decir, que los bancos conceden préstamos a personas que no poseen la solvencia financiera necesaria.
Asimismo, el crecimiento de la oferta no es comparable a los deseos de adquisición de la demanda, pues los activos ya existentes son limitados y las nuevas construcciones llevan tiempo.
Como resultado los precios suben porque la oferta escasea y esa situación puede derivar en una nueva crisis.
¿Por qué estalla una burbuja inmobiliaria?
Los propietarios no pueden hacer frente a los pagos
Las burbujas estallan cuando las personas endeudadas no pueden pagar los créditos y para recuperar el préstamo los bancos embargan los activos. Cuando esto ocurre masivamente el mercado se desploma porque se comprueba que los precios estaban hinchados y eran ficticios.
Aunque una burbuja inmobiliaria puede retrasarse años hasta que la situación sea insostenible, como sucedió en 2008.
Datos del Banco Central Europeo alertan sobre una posible burbuja inmobiliaria en 2023
Según el último informe de estabilidad financiera del Banco Central Europeo (BCE), existen indicadores económicos semejantes a los que había en el 2007, que alertan sobre una burbuja inmobiliaria en varios países de la Unión Europea (UE).
La interpretación del estudio del BCE dice lo siguiente:
«las dinámicas en los precios de la vivienda y la sobrevaloración están ya en niveles similares a los observados en el pico previo a la gran crisis financiera de 2007».
Esto se debe a que se están registrando los mejores datos mensuales en la compraventas de viviendas y la concesión de nuevas hipotecas desde 2007 y 2008. Lo que parece insinuar que otra vez estamos en un boom inmobiliario. La principal diferencia con la crisis anterior es que los bancos están tomando medidas para evitar impagos. Sólo se le condeden préstamnos a los perfiles más solventes y se es conceden como máximo un 90% del importe de la tasación de los inmuebles.
Estas precauciones, unidas a que el valor de las viviendas hoy en día está un 20% más bajas que en 2007; evidencia que no habrá una burbuja inmobiliaria en 2023.